【正文】 參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從給水設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計(jì)劃地進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。 四、 給水設(shè)備運(yùn)行與管理 （一） 給水系統(tǒng)的分類 1. 生活給水系統(tǒng) 在生活給水系統(tǒng)中，除了滿足需要的水量和壓力外，其水質(zhì)必須符合國家規(guī)定的飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3） 對 于上述兩種情況，工作人員應(yīng)及時通知上級主管按應(yīng)急消防預(yù)案程序執(zhí)行。 8. 底坑作業(yè)時應(yīng)使用 36V 的低壓照明，并隨時清理廢油、廢棉絲等易燃品，禁止吸煙和使用明火。 10. 如遇跑水事故時，緊急將電梯提升到最高層，并斷電停梯，然后排除險(xiǎn)情。 （六） 電梯保養(yǎng)要點(diǎn) 1. 電梯停駛保養(yǎng)時，首先切斷控制電源，以無確保安全。 5. 選擇有專業(yè)資格證書的專業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)公司作為電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位，并簽訂維護(hù)保養(yǎng)合同，確定維護(hù)保養(yǎng)的等級和維護(hù)費(fèi)用。 2. 電梯按速度分為： （ 1） 低速電梯（ 1m/s）； （ 2） 快速電梯（ 2m/s）； （ 3） 高速電梯（大于 2m/s） . 3. 電梯按拖動方式分為： （ 1） 交流電梯； （ 2） 直流電梯。消防管理員通常每半年對噴淋管末端放水試驗(yàn)至啟動噴淋泵止。 3. 定期進(jìn)行消防電梯功能檢查 要求每半年進(jìn)行一次消防電梯迫降試驗(yàn)，迫降以后要求消防電梯能用消防員的專用鑰匙打開啟用。 （五） 消防設(shè)備的系統(tǒng)構(gòu)成 消防設(shè)備系統(tǒng)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防安全的重要保障，通常消防設(shè)備系統(tǒng)由 8 個部分組成。因此，消防設(shè)備檔案是物業(yè)管理檔案中的重要部分。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個項(xiàng)目。所謂“變”，是指 標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動態(tài)過程；“不變”，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)貫徹執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳 狀態(tài)不變。因此，這個途徑有較大的限制。在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到“三嚴(yán)”：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對計(jì)劃 ）；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。保證安全的主要措施有： （ 1） 思想 上高度重視，行動上處處小心。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因“小”失“大”，失去用戶的信賴。 1. 各類管、線結(jié)構(gòu) 各類管、線結(jié)構(gòu)包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。針對設(shè)備不同的備用余量，當(dāng)備用余量充足時，使主、備設(shè) 備都保持隨時能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用余量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力，合理調(diào)度機(jī)組配置，搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)把熟悉人事過程當(dāng)作本質(zhì)工作的必須部分。 2. 可靠性 物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn) 在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。預(yù)防性試驗(yàn)的對象 是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。 （一） 消防設(shè)備管理的目的 1. 消防設(shè)備管理是設(shè)備正常運(yùn)行的重要保證 消防設(shè) 備管理的好壞直接影響著設(shè)備的裝備水平和技術(shù)狀體。定期進(jìn)行一次清點(diǎn)核對，做到賬物相符。 7. 滅火 器 滅火器為較常用的滅火器，攜帶方便，對初期火災(zāi)滅火效果好，常見滅火器分為泡沫滅火器、干粉滅火器等。定期更換陳舊的電池液； （ 2） 經(jīng)常檢查潤滑機(jī)油的酸堿度、色澤、黏度和雜質(zhì)量，及時更換陳舊機(jī)油； （ 3） 定期檢查水格油格，保證循環(huán)冷卻水路和柴油油管的暢通； （ 4） 一年一次檢查化煙部位，清理煙垢，提高發(fā)電效率，延長發(fā)電機(jī)使用壽命。 （七） 消防設(shè)備的運(yùn)行管理 在日常的消防設(shè)備運(yùn)行管理過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先是要做好消防設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。客梯轎廂內(nèi)裝飾有各種豪華的轎頂結(jié)構(gòu)及轎壁飾面。 6. 資料中建議附：應(yīng)急方案、電梯工作制度、工程值班制度、電梯巡查制度和巡查表格樣本等。 6. 電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌，確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。 3. 維修養(yǎng)護(hù)人員在現(xiàn)場作業(yè)時，應(yīng)通知 現(xiàn)場管理人員停止運(yùn)載乘客或貨物，并作相應(yīng)標(biāo)記。 5. 檢查部位 檢查的主要部位有：電梯轎廂、電梯機(jī)房、電梯井、運(yùn)行記錄等。 2. 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃易爆或危險(xiǎn)品，機(jī)房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。 5. 高層建筑給水方式 對于一些高層建筑，由于上下部分的壓差較大，故常將給水管網(wǎng)分為高去和地區(qū)，上部樓層有高去給水，下部樓層由低區(qū)給水。 2. 給水設(shè)備的日常操作管理 給水設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行操作管理的內(nèi)容主要是規(guī)范給水設(shè)備的操作程序，確保正確安全地操作給水設(shè)備。 水泵房管理員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)給水設(shè)備有不正常現(xiàn)象時應(yīng)及時處理，如處理不了應(yīng)及時上報(bào)主管。如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸； （ 3） 檢查壓盤根處是否漏水，如果則應(yīng)添加或更換壓盤根； （ 4） 清潔水泵外表，如水泵外表脫漆腐蝕嚴(yán)重，則應(yīng)鏟除脫落層，重新上油漆； （ 5） 檢查電動機(jī)與水泵聯(lián)軸器有無損壞，如有則應(yīng)更換； （ 6） 檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊 。 3. 了解整個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供電線路、供電原理，以及配套的設(shè)備說明書、配線圖、產(chǎn)品合格證書、試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告。 5. 建立供電設(shè)備檔案。 （ 1） 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物； （ 2） 檢查所有先頭是否連接牢固，對于燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； （ 3） 檢查柜內(nèi)所有先頭的號碼是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如有則應(yīng)更新，整固； （ 4） 交流接觸器維修保養(yǎng)： ① 清除滅弧罩內(nèi)氧化物的顆粒； ② 清除觸頭表面及四周污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)重的則應(yīng)更換； ③ 清除鐵芯上的油污及臟物； ④ 檢查復(fù)位彈簧情況； ⑤ 擰緊所有緊固件。 2. 水泵房發(fā)生火災(zāi) 當(dāng)水泵房發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 4. 給水設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理 給水設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新，確保給水設(shè)備設(shè)施性能 良好。因此，根據(jù)給水設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對象，結(jié)合給水設(shè)備 本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，時搞好給水設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 4. 機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 （ 2） 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)同如下： ① 曳引電機(jī)有無異常噪聲或氣味，是否溫度過高，曳引電機(jī)軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動； ② 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動； ③ 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常， 有無異常聲響； ④ 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象； ⑤ 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污； ⑥ 曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有無異常聲響； ⑦ 通信設(shè)施是否靈敏通暢，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置； ⑧ 轎廂照明是否正常，廳外及轎廂內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常； ⑨ 廳門及轎廂門踏板是否清潔干凈； ⑩ 轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠； ? 電梯運(yùn)行有無異常振動聲響，舒適感有無明顯變化； ? 開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是 否可靠； ? 底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常； ? 補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴懀? ? 底坑有無給水或臟物。廳門拆下修理時，必須使用高防護(hù)欄或紅色警告燈。工作時必須戴安全帽。 2. 立即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時必須詢問對方姓 名及告知有人被困。 （三） 電梯運(yùn)行管理的主要工作 在日常的電梯運(yùn)行 管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面開展工作。 2. 根據(jù)消防設(shè)備的操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置的要求，采取合理的組織形式以提高工作效率，主要包括： （ 1） 定員工作； （ 2） 作業(yè)組的組織； （ 3） 作業(yè)輪班組織。保持主機(jī)工作環(huán)境干燥、環(huán)境溫度控制在 25oC 室溫。 （六） 消防設(shè)備安全檢查與維護(hù) 搞好消防設(shè)備的維護(hù)檢查，盡管這些消防設(shè)備可能幾十年也不一定會用上一次，但通過對消防設(shè)備進(jìn)行檢查維護(hù)養(yǎng)護(hù)保證其常處在“可用”狀態(tài)，以防萬一，是消防管理的重要工作。消防設(shè)備運(yùn)行與維修資料包括：設(shè)備運(yùn)行情況記錄、設(shè)備維修記錄、設(shè)備技術(shù)革新資料記錄。 2. 消防設(shè)備管理是提高維修質(zhì)量的保證 消防設(shè)備管理水平的高低，直接影響著設(shè)備維修時間和維修質(zhì)量。其中的關(guān)鍵是組織和方式。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè) ，其運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。經(jīng)濟(jì)性對物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是： （ 1） 必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)。 （ 1） 設(shè)備保障能力。員工之間，包括管理層和操作層，提倡“能者為師，不恥下問”，要求“互 教互學(xué)，共同提高”。 3. 終端設(shè)備 終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如何搞好物業(yè)設(shè)備的管理工作呢？以下將從三個方面進(jìn)行闡述。單臺設(shè)施的停用不會影響到系統(tǒng)的工作， 易使運(yùn)行管理人員疏忽。 1. 安全性 安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。隨著設(shè)備運(yùn)行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)比運(yùn)行管理的全過程。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。 （三） 消防設(shè)備檔案建立 在管理服務(wù)的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，要對所有安裝使用的消防設(shè)備建立消防設(shè)備管理檔案，通過建立檔案，使消防設(shè)備始終處于監(jiān)管之中，以確保消防設(shè)備保持良好的工作運(yùn)行狀態(tài)。消防設(shè)備運(yùn)行管理制度要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須配備消防設(shè)備管理技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理知識和經(jīng)驗(yàn)，又要懂消防知識的復(fù)合型專業(yè)人員； 2. 應(yīng)明確消防設(shè)備負(fù)責(zé)人，責(zé)任到人； 3. 消防監(jiān)控中心 24 小時的監(jiān)管到位； 4. 消防設(shè)備巡視、檢查、測試方面的要求； 5. 消防設(shè)備運(yùn)行操作流程的編排； 6. 消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的具體方法； 7. 有關(guān)消防設(shè)備運(yùn)行維護(hù)記錄的管理要求； 8. 明確巡檢周期、項(xiàng)目的具體要求； 9. 考慮消防設(shè)備突發(fā)故障的應(yīng)急方法。 2. 定期對消防供水系統(tǒng)進(jìn)行試驗(yàn)檢查 （ 1） 檢查消防管道閥門 是否全部處在“開”狀態(tài)，并要求在 消防閥門絲口處滴油防銹； （ 2） 檢查地下和樓頂?shù)南浪厥欠袼孔銐颍? （ 3） 每 2 個月至少點(diǎn)動一次消防泵，時間以觀察水壓是否上升為準(zhǔn)； （ 4） 定期給消防泵電機(jī)軸承加注黃油，防止生銹。正確使用，精心維護(hù)是保證這個“心臟”正常工作的關(guān)鍵。要運(yùn)行和管理好電梯，就必須對電梯設(shè)備進(jìn)行全面細(xì)致了解，只有了解和熟悉電梯的功能和具體操作，才能做好電梯的管理和安全運(yùn)行，確保業(yè)主及有關(guān)人員的安全使用。 3. 建立電梯技術(shù)檔案，將電梯的原始技術(shù)資料、安裝驗(yàn)收資料、檢測維修資料進(jìn)行分類歸檔，妥善保管。 5. 必須記錄時間開始到結(jié)束的時間，詳細(xì)情形及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時間，消防車、警車及救護(hù)車車牌號碼等。有漏水、滲水情況，一定要修好。 6. 轎廂頂作業(yè)時，應(yīng)將各廳門管好，轎廂頂工作人員不準(zhǔn)將身 體任何部位伸出護(hù)欄。 （ 2） 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯機(jī)電維修員應(yīng)立刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。 2. 接班 人員認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《電梯運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《電梯運(yùn)行日記》表上簽名。 2. 制定預(yù)防性措施 由于給水設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在運(yùn)行管理中處于特別重要的地位。 2. 維修組人員的工作職責(zé) （ 1） 熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法； （ 2） 按時完成設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好有關(guān)記錄； （ 3） 保證設(shè)備與機(jī)房的整潔； （ 4） 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故； （ 5） 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備的正常完好； （ 6） 定期對設(shè)備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理等。 2. 周檢 物