【正文】 八 可銷售面積成本 占總投資額2 工程監(jiān)理費(fèi) 按占總投資比例5 通訊工程萬元 所占比例％ 備注一 綜合樓面地價(jià)元/個(gè)六 稅金元/平方米（五） 管理費(fèi)（占總銷售額）（三） 材料漲價(jià)費(fèi)（九） 出租部分平方米2 幼托（一） 建筑用地面積 在資金寬松及銷售市場持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價(jià)，獲取市場高額利潤回報(bào)。相對較高。 ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 財(cái)務(wù)分析和評價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對應(yīng)的時(shí)間。 （3） 資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃。三. 附屬產(chǎn)品策劃1. 政府基礎(chǔ)配套（1） 社區(qū)服務(wù)（2） 郵電、銀行功能（3） 商業(yè)配套2. 教育配套功能（1） 中學(xué)規(guī)模（2） 小學(xué)規(guī)模（3） 幼稚園規(guī)模（4） 特色教育3. 會所（1） 會所功能的確定（2） 會所平面布置（3） 會所外立面特征（4） 會所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)（1） 綜合布線系統(tǒng)（2） 網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3） 建筑設(shè)備控制系統(tǒng)（4） 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)（5） 安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6） 管理信息系統(tǒng)（7） 中央集成系統(tǒng)（8） 供電系統(tǒng)4. 項(xiàng)目銷售形象（1） 局部小區(qū)環(huán)境布置（2） 銷售中心布置（3） 銷售現(xiàn)場布置（4） 施工現(xiàn)場圍板包裝（5） 示范單位設(shè)計(jì)建議（6） 看樓通道設(shè)計(jì)建議道路環(huán)境）b地塊景觀分析（項(xiàng)目四面的景觀和項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢）c地塊區(qū)位分析（項(xiàng)目范圍和面積、項(xiàng)目地塊發(fā)展方向）d周邊配套分析（交通、食肆、購物、附近樓盤的配套分析）e競爭對手分析（2）項(xiàng)目背景情況分析l 分析發(fā)展商的項(xiàng)目要求l 分析項(xiàng)目的文化背景l(fā) 分析項(xiàng)目附近的人文環(huán)境l 分析項(xiàng)目四周居住者的消費(fèi)能力l 分析項(xiàng)目的市場定位（包括總體定位、項(xiàng)目客戶定位、形象定位、項(xiàng)目功能定位等。（2） 設(shè)計(jì)表現(xiàn)l 場地設(shè)計(jì)，首先大體上確定主出入口，并大體上劃分組團(tuán)。 利用表格表現(xiàn)，如下表所示： 總用地面積通過以下步驟來做：a. 著重對產(chǎn)品定位進(jìn)行總結(jié)b. 用專業(yè)的語言進(jìn)行復(fù)述c. 對其它項(xiàng)目定位進(jìn)行總結(jié)d. 預(yù)示產(chǎn)品對定位的支撐（2）.項(xiàng)目地塊分析l 地塊環(huán)境分析，對項(xiàng)目所在地塊周邊環(huán)境進(jìn)行分析，把深度挖掘的優(yōu)劣勢，一一列舉出來，可通過下面具體內(nèi)容加以表現(xiàn)：a. 對周邊方位進(jìn)行分析b. 對周邊自然景觀及建筑物進(jìn)行分析c. 對有關(guān)氣象指標(biāo)進(jìn)行分析，包過日照，風(fēng)向等?；旧蠌膬煞矫嫒?chuàng)意，即抓住人性的東西進(jìn)行創(chuàng)意，抓住項(xiàng)目的特征進(jìn)行創(chuàng)意。l 建筑群布置，依據(jù)組團(tuán)的劃分，布置建筑群。（4）小區(qū)環(huán)境要包含的一些主要元素：l 入口標(biāo)志（物）l 入口及入口廣場l 中心廣場（花園）l 會所l 成人休閑區(qū)l 兒童活動(dòng)區(qū)l 運(yùn)動(dòng)區(qū)（包括球場、游泳池、跑道）l 水體景觀（例如噴泉、水池、流水等）l 綠化空間l 消防環(huán)道l 行人步徑、車道l 總結(jié)：每個(gè)項(xiàng)目的情況都不同，都有它自己的獨(dú)特之處，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)。 （6） 無無可抗力因素影響。詳見下表：序號 項(xiàng)目 成本（元/平方米） 總額（萬元）1 綜合地價(jià)元/平方米計(jì)，計(jì)量建筑面積按 （詳見附表七、八、九）。B、 提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。 表三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析序資金投入表1．基礎(chǔ)工程綜合費(fèi)用說明：投入資金必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，發(fā)展商若對工程以帶資條件選擇設(shè)工單位，將有助于緩解階段性資金投入壓力，以求更大的回報(bào)。 表七單位：萬元工程造價(jià)變化百分比 綜合費(fèi)用 總開發(fā)成本 成本利潤率 稅后利潤 銷售及廣告費(fèi) 工程造價(jià) 銷售推廣費(fèi)單