深圳中原產(chǎn)品策劃大剛概述(文件)
【正文】 ，促進桉花銷售。 在資金寬松及銷售市場持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價，獲取市場高額利潤回報。表一號 項量 單（一） 建筑用地面積平方米（三） 地上建筑面積平方米（五） 建筑容積率（七） 建筑特征平方米2 幼托平方米4 地下室個（八） 銷售部分平方米2 商品房（九） 出租部分平方米2 車位地下室（一） 工程開辦管理費（占總銷售額）（三） 材料漲價費（占總造價）（五） 管理費元/平方米（一） 綜合樓面地價元/平方米（三） 綜合費用元/平方米（五） 管理費元/平方米四 平均銷售價格元/平方米2 商鋪1 幼托元/個六 稅金（占總銷售額）（二） 所得稅項目總投資額概算序號 項目元/平米萬元 所占比例％ 備注一 綜合樓面地價 按占總投資比例1 工程土建造價 按占總投資比例樁基礎 按占總投資比例3 水電工程 按占總投資比例5 通訊工程 按占總投資比例7 室外配套工程 按占總投資比例9 對講系統(tǒng)工程 按占總投資比例三 綜合費用 占總投資額2 工程監(jiān)理費 ％4 不可預見費 ％四 銷售推廣費 按總造價3％六 占有資金利息 八 可銷售面積成本 表五說明：1. 資金回收狀況與工程進度及銷售密切相關，此資金回收模擬表以模擬工程計劃為依據(jù)。4. 因當前客戶所采用付款方式絕大多數(shù)為按揭付款，為便于模擬計算資金回收量，在此統(tǒng)一以首期三成按揭付款方式計算。住宅銷售面積（總面積6500平米）當月住宅銷售額銷售價格當月總銷售額當月按揭回款累計現(xiàn)金流入銷售收入投入資金累計凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)值 表八%，成本利潤率將相應降低（提高） %，敏感程并不是很高，商鋪銷售定價可在一定范圍內(nèi)作調(diào)整。 說明：由上述分析可以看出，商鋪銷售價格增加（減少） 成本利潤率變化幅度 成本利潤率 稅后利潤 稅前利潤 營業(yè)城建稅 總開發(fā)成本 廣告費 管理費 利息 綜合費用 工程造價 土地成本 總開發(fā)價值單位：萬元銷售價格變化百分比商鋪銷售價格的敏感性分析 說明：年折現(xiàn)率I＝7％，依據(jù)表格內(nèi)數(shù)據(jù)結(jié)論，0，說明項目可行性很強。凈現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入現(xiàn)金流量表項目 合計表六當月現(xiàn)金收入當月首期款（三成）當月商鋪銷售額商鋪銷售面積（總面積500平米）銷售價格時間 2002年1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 合計住宅銷售率2. 模擬工程進度為2001年10月份動工，2002年2月份主體封頂，2002年6月份內(nèi)外裝修基本完成，2002年9月份竣工。 說明 1． 地價由發(fā)展商提供；2． 占有資金利息按年息7％；3． 其他測算成本價格參照2002年1月份政府頒布的價格信息。 占總投資比例七 合計（一至六） 按總銷售額3％五 管理費 按總造價4％5 政府規(guī)費 ％3 工程質(zhì)安檢費 按占總投資比例1 勘察設計費 按占總投資比例10 公用天線系統(tǒng) 按占總投資比例8 煤氣管道工程 按占總投資比例6 電梯
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