【正文】 夠長壽的企業(yè)就更加少的可憐。H（ 二 ） 我 國 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 的 主 要 融 資 方 式（1）銀行貸款銀行信貸資金是我國房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源，在房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)資金中占到 55％以上，有的企業(yè)竟然達(dá)到 90％以上。房地產(chǎn)投資基金具有以下幾方面的特征：(1)專家集合理財(cái)；(2)組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)；(3)籌措資金迅速；(4)投資小、費(fèi)用低；(5)基金財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性。公司始終堅(jiān)持[向客戶提供沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)]的產(chǎn)品服務(wù)觀。根據(jù)公司的公開資料，公司于2022年年內(nèi)及截至2022年6月30日止已按照上市規(guī)則規(guī)定維持指定數(shù)額的公眾持股量。 可以看出建業(yè)公司的資金來源主要包括以下幾個(gè)渠道；一是銀行貸款，包括企業(yè)信用貸款和項(xiàng)目貸款；二是上市發(fā)行股票募集資金；三是發(fā)行企業(yè)債券；四是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等；五是預(yù)收款。 （2）國際環(huán)境 金融危機(jī)的再度爆發(fā)，使國際投機(jī)家更加看好中國市場，國際資本涌向中國已是必然。2022年集團(tuán)的營業(yè)額為 2740百萬元（其中2660百萬元來自商品房銷售） ，相比2022年的3227百萬元減少487百萬元，%。2022 年的銀行貸款比 2022022 年都高，其中長期貸款和短期貸款分別增加了493364 千元和 346245 千元，可能主要受 2022 年金融危機(jī)的影響，證券市場股票價(jià)格波動(dòng)，無法籌集到足夠資金，從而再次轉(zhuǎn)向銀行貸款。集團(tuán)前五大客戶所占的銷售額占集團(tuán)總營業(yè)額的比例和共低于 30%。這將使建業(yè)在未來的金融市場面臨外資機(jī)構(gòu)的沖擊。（三）加大對外資金融機(jī)構(gòu)及境外基金的引入外資銀行以及境外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國房地產(chǎn)金融的新生力量。感謝會(huì)計(jì)系的各位老師，在會(huì)計(jì)系的學(xué)習(xí)期間，我的專業(yè)知識儲(chǔ)備有了很大提高，為論文的撰寫奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也在學(xué)做人、學(xué)做事方面有了很大提升，希望今后能在學(xué)習(xí)及工作中取得成就回報(bào)各位老師。深萬科、浦東金橋等地產(chǎn)公司均公告了發(fā)行短期融資券的計(jì)劃。而且，建業(yè)為了擴(kuò)大銷售，建業(yè)采取激進(jìn)的預(yù)收款銷售方式，2022 年 12 月 31 日，就銀行向購買建業(yè)公司已發(fā)展物業(yè)的客戶提供按揭貸款，建業(yè)向銀行提供了約 1690 百萬元的擔(dān)保。這一項(xiàng)目屬于商業(yè)信用，在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)該主要是供應(yīng)商的信用。權(quán)益融資意味著股票增加，而建業(yè)不增發(fā)股票或配股造成其股票的市價(jià)較高，影響了其流動(dòng)性。（2）經(jīng)營業(yè)績好，規(guī)模大 商品房銷售率達(dá)98%，占同期鄭州市總量的15%，工程一次性驗(yàn)收優(yōu)良率達(dá)91%，年物業(yè)增值率達(dá)15%。9雖然國家一直在采取措施調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，抑制價(jià)格上升，但民眾對買房的熱情并不曾減退，大家對未來房地產(chǎn)價(jià)格市場有著樂觀的預(yù)期。（3）預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付款項(xiàng)8 預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)付款項(xiàng)從 2022 年到 2022 年這三年基本保持增加態(tài)勢，應(yīng)付款項(xiàng)三年都高于 1300000 千元，2022 年超過 2022000 千元。首次公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) 的 所 有6承 授 人 不 得 于 上 市 日 后 首 年 內(nèi) 行 使 首 次 公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) ； 自 上 市 日 后 第 2年 內(nèi) 不 得 行 使 超 過 20%的 其 根 據(jù) 首 次 公 開 發(fā) 售 前 購 股 權(quán) 可 行 使 的 權(quán) 利 ； 而 于上 市 日 后 第 3及 第 4年 各 年 ， 分 別 不 得 行 使 超 過 40%。高聚輝（2022）分析了我國房地產(chǎn)的主要融資渠道是銀行貸款、自籌資金和其他資金來源，通過每一項(xiàng)的具體分析得出了房地產(chǎn)資金的 60%以上靠銀行貸款，指出這種融資體系5不利于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定，并分析了我國房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢是擴(kuò)大權(quán)益融資、調(diào)整財(cái)務(wù)融資，采用多元化融資方式。其募集資金靈活方便、資金利率可靈活調(diào)整，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。進(jìn)行債務(wù)融資可以讓經(jīng)營者更加自律，因?yàn)閭鶆?wù)融資減少了公司多余的現(xiàn)金流，迫使經(jīng)理們更為謹(jǐn)慎的使用股東的資金。一 、 企 業(yè) 融 資 的 基 本 理 論（ 一 ） 融 資 理 論 的 發(fā) 展企業(yè)融資有直接融資與間接融資、內(nèi)部融資和外部融資等多種方式。s an efficient way for pany39。本文通過對河南建業(yè)地產(chǎn)有限公司的內(nèi)外部環(huán)境和部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)建業(yè)公司融資方式單一，權(quán)益融資少，過度依賴債務(wù)融資；短期借款減少，長期借款增加；導(dǎo)致建業(yè)公司資產(chǎn)負(fù)債率高，融資依賴商業(yè)銀行體系，對信貸政策的變動(dòng)反映強(qiáng)烈。但是，最近幾年國家頻繁出臺調(diào)控政策，縮緊信貸規(guī)模，規(guī)劃閑置土地，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力驟然加大，各項(xiàng)成本提高。融資的優(yōu)序理論研究試圖通過信息不對稱理論中的“信號” 、 “動(dòng)機(jī)” 、 “激勵(lì)”等概念，從企業(yè)“內(nèi)部因素”來展開對企業(yè)融資問題的分析。（3）房地產(chǎn)預(yù)售　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款，房地產(chǎn)預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道。（4）可轉(zhuǎn)換公司債券在這些融資方式中，銀行貸款依然獨(dú)占鰲頭，融資費(fèi)用低，但其帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，股權(quán)融資、發(fā)行債券的融資費(fèi)用較高，但債券發(fā)行額度大、期限長，股權(quán)融資可以分散風(fēng)險(xiǎn)。截至 2022 年 6 月 30 日，公司擁有在建項(xiàng)目共 30 個(gè)期，在建總建筑面積約 150 萬平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積 1092 萬平方米?？梢娊I(yè)采取的是激進(jìn)型的融資策略。三 、 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 有 限 公 司 融 資 狀 況 分 析（ 一 ） 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 有 限 公 司 的 融 資 環(huán) 境 分 析（1）國內(nèi)環(huán)境 河南省房地產(chǎn)市場起步晚，投資投機(jī)性需求有限，以抑制投資投機(jī)性需求為著重點(diǎn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對河南影響有限。（1）建業(yè)的背景雄厚 河南建業(yè)(集團(tuán))有限公司其前身為河南建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1992 年 5 月，是一家私營企業(yè)。（3）建業(yè)的發(fā)展周期 目前，中國的房地產(chǎn)市場還處于成長期，建業(yè)成立時(shí)間較長，發(fā)展速度快，經(jīng)營好，已經(jīng)處于成熟期，可以采用較為激進(jìn)的融資策略。（2）對 2022 年2022 年預(yù)收款方式的分析從表 32 中可以看出，2022 年的預(yù)收款項(xiàng)在流動(dòng)負(fù)債中所占的比例比 2022年下降了 個(gè)百分點(diǎn)，可能主要是因?yàn)?2022 年的金融危機(jī)和國家政策的調(diào)控，國民對房地產(chǎn)未來的發(fā)展持懷疑態(tài)度，不愿預(yù)付款購買房子，增加了建業(yè)的融資壓力。而且，若可換股債券是比較集中在某一個(gè)人或公司手中時(shí)，別人就可能通過讓其換成建業(yè)股票來對建業(yè)施加影響，影響建業(yè)的經(jīng)營決策。在后期銷售過程中，購房者的個(gè)人住房貸款則主要是通過銀行和住房公積金中心獲得。在發(fā)展各種方式的房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，針對一些風(fēng)險(xiǎn)較高、價(jià)值較大的融資產(chǎn)品，對其重新打包，經(jīng)過評估，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化、信貸資產(chǎn)的證券化、項(xiàng)目權(quán)益的證券化等等，讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。需要特別指出的是，融資多元化只是一種手段，其最終目的是在金融市場和房地產(chǎn)市場之間構(gòu)建一道防火墻，使得金融體系的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)體系不會(huì)相互傳遞并放大影響。（一）擴(kuò)大權(quán)益性融資比例，降低對債務(wù)的依存度 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)要求其必須更多依靠權(quán)益性融資來獲得經(jīng)營所需的資金。經(jīng)過分析可以看出，建業(yè)在債務(wù)融資中嚴(yán)重依賴于銀行貸款和預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付款項(xiàng)。2022 年預(yù)收款項(xiàng)的比例比2022 年上升了 個(gè)百分點(diǎn)，可能主要是因?yàn)?2022 年金融危機(jī)的陰影還未過去，建業(yè)為了擴(kuò)大銷售規(guī)模，在整體形勢較好的情況下采取了激進(jìn)的銷售方式，一方面減輕銀行借款壓力，另一方面為下一步的銷售作保障。（二）河南建業(yè)公司的 融 資 問 題 分 析，權(quán)益融資少建業(yè)公司經(jīng)過幾十年的發(fā)展，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，在形成規(guī)模的同時(shí)，為了不分散股東控制權(quán)，更傾向于債務(wù)融資。但其作為建業(yè)（香港）發(fā)展有限公司的獨(dú)資企業(yè)，其背景實(shí)力雄厚，可以選擇多種方式籌資。河南省城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增 加，剛性消費(fèi)需求持續(xù)擴(kuò)大，各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。（2）銀行貸款、其他貸款表 23 負(fù)債組成 單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年流動(dòng)負(fù)債 　 　 　銀行貸款 1,001,273 488,790 982,154其他貸款 　 123,950 95,640貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)與應(yīng)計(jì)費(fèi)用 1,335,943 1,940,923 2,040,030預(yù)收款項(xiàng) 1,244,186 947,270 1,770,122應(yīng)付稅項(xiàng) 53,135 106,842 157,141合計(jì) 3,634,537 3,607,775 5,045,087非