【正文】 步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長12%。 金融機(jī)構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房價(jià)一直位于柳州的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。依魚峰區(qū)19992010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時(shí)兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場選購，價(jià)格更便宜。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。根據(jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目優(yōu)勢的強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌。 居民人均消費(fèi)性支出：2001城市居民人均消費(fèi)性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，%。 而200300元是河南購物者與城中區(qū)購物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在200元以下，在河南購物的消費(fèi)者比城中區(qū)購物的消費(fèi)者多，而在200元上，城中區(qū)購物的消費(fèi)者比河南購物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場的擴(kuò)張亦顯集中。綜合評(píng)價(jià)：位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。（第一章完）第二章 項(xiàng)目分析一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。將其整合設(shè)計(jì)、推廣，有利于本項(xiàng)目的綜合性定位及經(jīng)營，為將來的物業(yè)銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。⑸配套優(yōu)勢五星商圈現(xiàn)階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。⑷項(xiàng)目工期長，市場有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內(nèi)部交通，增進(jìn)河南、河北市民人際間的交往，促進(jìn)兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心（批發(fā)、零售中心）的貿(mào)易流通。⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高據(jù)有關(guān)報(bào)道，中國商品房銀行按揭政策即將面臨調(diào)整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。時(shí)代廣場；建設(shè)初期的有五星商業(yè)街、時(shí)代商廈、淘園世家；籌建中的新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國際商城；令本項(xiàng)目規(guī)劃初始即面臨較大的競爭壓力。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤也對于本項(xiàng)目的銷售推廣有相當(dāng)大的分流作用。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場的房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重于商務(wù)樓項(xiàng)目，除少量地面商場開發(fā)外，基本以寫字樓、地下商場開發(fā)為主。應(yīng)對措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機(jī)。優(yōu)勢應(yīng)用：——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。曙光中路、本項(xiàng)目對面，規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會(huì)使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景點(diǎn)。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。在一個(gè)商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望通過租用商家?guī)?dòng)項(xiàng)目的銷售。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會(huì)生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。 在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來規(guī)劃的影響。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍?！? 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號(hào)預(yù)定”是近期用得較濫的手法。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。說明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項(xiàng)目。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。至2002年底止，%。 得益于國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；216。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2001年柳州商品房銷售均價(jià)1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價(jià)為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。7. 從長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場定位。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價(jià)格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。 ，%。?、畔M(fèi)者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費(fèi)的主力。經(jīng)營租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進(jìn)行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進(jìn)行功能整合，同時(shí)構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項(xiàng)目。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲(chǔ)式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項(xiàng)目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。優(yōu)勢應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目面江的優(yōu)勢，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項(xiàng)目南面規(guī)劃成開闊的休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環(huán)境。⑹項(xiàng)目受回遷因素影響項(xiàng)目屬舊城改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統(tǒng)一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。因此投資者在選擇投資對象時(shí)，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。 ⑵產(chǎn)品差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類型差異、項(xiàng)目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。（T）⑴市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫柳州市商業(yè)競爭十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。（O）⑴ 五星商圈的商場功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場經(jīng)營基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場經(jīng)營，均強(qiáng)調(diào)滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。（W）⑴地塊有高差本項(xiàng)目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現(xiàn)不平整。⑵地段優(yōu)勢五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。本項(xiàng)目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個(gè)商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個(gè)主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營范圍，項(xiàng)目中部原柳州劇場物業(yè)——“好石夜總會(huì)”經(jīng)營中，項(xiàng)目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。⑵自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，通過經(jīng)營的收入獲利。⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，為雙向四車道。但作為單行線，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷。⑵消費(fèi)者的月逛街購物次數(shù)月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對推廣手法的克隆。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價(jià)格（元/平米）歐雅城市廣場躍進(jìn)北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價(jià)在16001938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨(dú)立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間?？梢钥闯?，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。9. 站于商業(yè)物業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)河?xùn)|片的商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會(huì)得以升溫。柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。柳州房價(jià)一路走高，歸其直接原因主要有：216。 數(shù)據(jù)來源：柳州市信息協(xié)會(huì)/柳州日報(bào)2001年柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬元，%；而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元，%，近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。時(shí)代廣場 87第四章 項(xiàng)目定位 88一、項(xiàng)目市場定位 88 市場定位理念 88： 88二、項(xiàng)目形象定位 89： 89： 89 項(xiàng)目名稱建議 89三、項(xiàng)目功能定位 90 90 91 92 92四、商場目標(biāo)客戶定位 93 93 93 95第五章整體規(guī)劃建議 97一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 97 MALL的概念 97 98二、建筑風(fēng)格建議 99 99 99三、