【正文】 管建議 （1）建材建議 w電視電話通訊設(shè)備 l 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。 l 標示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。 l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費娛樂行為將直接記入計算機檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費一并收取。 l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項足矣。 四、景觀建議 別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計的專業(yè)術(shù)語。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會所管理公司提呈，充分保證業(yè)主的尊貴身份和高質(zhì)享受。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。 252。 市場上別墅供應(yīng)量非常少，市場需求完全可以支撐本案供應(yīng)，加上暨陽湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價1000元/平方米的價位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價格定位在7500－8000元/平方米。 購買目的 以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩(wěn)定的投資回報。 共性 ●有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，期待社會地位提高。 252。 不利點： 252。 252。 252。 252。252。 本項目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商場、便利店等。 交通方便，去市中心也才3分鐘車程。 周邊配套 252。 252。252。 項目用地中需配合市政工程進行綠化設(shè)計，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。 符合暨陽湖的定位：暨陽湖將建成集休閑、娛樂、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國HILL景觀設(shè)計公司中標，園區(qū)從規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)管理都嚴格遵循生態(tài)化理念和技術(shù)要求進行操作，力爭建成體現(xiàn)當代生態(tài)水準的城區(qū)第一家。 市場上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標客戶難于分辨項目與他們的區(qū)別。 目前市場上沒有真正的頂級別墅。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 張家港目前只有一家五星級酒店。 ●希望擁有自己的私人領(lǐng)地，無拘無束的生活。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在4200元左右。 252。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。 l 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2－3樓作為高檔中西餐廳。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計（或建筑設(shè)計）公司操刀的，所以在風格上、式樣上、設(shè)計原則上都非常雷同。 l 生活服務(wù) 代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護。 （2）物業(yè)管理建議 本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主： l 周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴密的第一道防線。 w給水設(shè)備 l 各戶獨立分表給水。 l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。 l 閉路電視系統(tǒng)：實時監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場所的情況，及時應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。 l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強調(diào)大眾性。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。 l 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價格。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米 支撐點： 252。 ●希望和社會地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動本地的旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展。 強化暨陽湖的“社會影響、政府政策、旅游發(fā)展、地產(chǎn)前景”的四大價值。 靠近市區(qū)的別墅價值更高。 當?shù)乜蛻魧π率挛锏慕邮芏却嬖诓町悺? 在生活氛圍上，目前還有待進一步等待人氣的聚集。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點。 2004年是張家港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設(shè)速度的加快、土地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會在新的一年回暖。252。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。 技術(shù)經(jīng)濟指標 占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米（其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米） 地塊形態(tài) 整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 本項目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會有噪音和空氣污染的影響，但本項目沿道路的部分會有大面積的綠化帶，會減少這方面的影響。這些政策必然會有利于本項目中的小高層、高層項目的銷售。 252。 解決方案： 252。 解決方案 252。 252。 商業(yè)產(chǎn)品定位 服務(wù)社區(qū)生活?精致沿街雙層花園景觀店鋪 支撐點 252。 二、目標客源定位 住宅部分 客源分布 張家港地區(qū) （政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)和蘇州地區(qū)其它城市 （自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客） 外地客源 （江浙，上海一帶、臺商、部分外商） 收入水平 根據(jù)項目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應(yīng)12－