【正文】 顧客簽署的書面委托書，只是確認顧客欲透過中介公司購買或出售物業(yè)的愿望，所以中介公司處于買賣雙方的對折點上，基本上只扮演中間人的角色，主要的功能是積極配對及撮合雙方交易，并從雙方處收取傭金，而非真正的代理人。隨著國家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國城市化進程有可能會變得更加順暢。二、 完善的房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)具備的條件1． 客源房源庫存：擁有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，豐富的盤源，且客戶固定，以保證中介公司業(yè)務(wù)的順利展開；2． 營業(yè)網(wǎng)點布局：為吸引客戶，占領(lǐng)市場，中介公司往往會擁有為數(shù)不少的分行（店），地點遍及市內(nèi)主要住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，客戶可任意選擇到其任何一間分行（店）咨詢地產(chǎn)相關(guān)事宜或為自己提供服務(wù)；3． 從業(yè)人員素質(zhì)：中介公司旗下人員學歷水平一般都在大專以上，且均具有執(zhí)業(yè)證書；高質(zhì)素的專業(yè)人才，為快捷成交提供了強有力的技術(shù)保證；4． 售前售后服務(wù)：中介公司除努力促成交易外，還致力于為客戶提供多元化的售前指導及售后跟進的服務(wù)，包括提供免費查冊、免費刊登廣告；代辦查冊、測繪曬圖、銀行按揭、交易過戶、租賃登記、稅務(wù)申報、電信業(yè)務(wù)及安居瑣事等；5． 專業(yè)規(guī)范咨詢：中介公司會長期聘請熟悉房地產(chǎn)法律、法規(guī)的律師、房地產(chǎn)專家等擔任顧問，為客戶提供有關(guān)地產(chǎn)方面專業(yè)、規(guī)范的咨詢服務(wù)，協(xié)助解答顧客購/售房前后的種種疑惑；6． 后勤支援體系：為配合各營業(yè)部門的業(yè)務(wù)運作，中介公司會成立信息工程部、市場部、客戶服務(wù)部、企業(yè)傳訊部等后勤部門，以協(xié)助配合一線部門的高效運作；7． 資訊網(wǎng)絡(luò)平臺：為更好地處理業(yè)務(wù)信息，中介公司一般都會斥巨資裝設(shè)電腦信息管理聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，建立企業(yè)內(nèi)、外部資訊網(wǎng)。依據(jù)《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》第六條規(guī)定，成立房產(chǎn)中介服務(wù)公司的資質(zhì)要求為：1． 企業(yè)注冊流動資金10萬元以上；2． 具有一定比例的持證經(jīng)紀人。需要說明的是，如果選擇商鋪作為營業(yè)門店，還要注意能否進行注冊登記和辦理工商營業(yè)執(zhí)照?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》從法律上界定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，即每一個依法成立的中介服務(wù)機構(gòu)，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領(lǐng)導與被領(lǐng)導的區(qū)分。20062008年國家出臺了一系列法律法規(guī)調(diào)控市場，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)面臨一輪較大的洗牌。 二手房交易履約保障服務(wù)178。到了2007年下半年，房產(chǎn)中介市場隨著銀行二次房貸的松弛和國家各級政府鼓勵房地產(chǎn)投資政策得出臺，房產(chǎn)交易出現(xiàn)井噴狀態(tài)，并且一直持續(xù)到現(xiàn)在。合富輝煌集團旗下?lián)碛小昂细惠x煌房地產(chǎn)顧問、合富置業(yè)、房王、合富地產(chǎn)、保來理財、港聯(lián)物業(yè)、駿華拍賣”等多個覆蓋不同專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，構(gòu)筑起包括“發(fā)展顧問、營銷代理、房產(chǎn)經(jīng)紀、金融理財和物業(yè)管理”等多個專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)運營服務(wù)體系，成為中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)跑者之一。21世紀中國不動產(chǎn)未來的發(fā)展目標是：在全國建立60個區(qū)域分部、吸收4000家門店、培養(yǎng)30000名經(jīng)紀人。業(yè)務(wù)上形成營銷代理、二手中介住宅部以及工商鋪三大支柱，加上總部設(shè)立于上海的中原（中國）地產(chǎn)研究中心，服務(wù)質(zhì)素遠勝同行。我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革發(fā)展而來，其專業(yè)化程度逐步提高，行業(yè)價值不斷得到體現(xiàn)，市場前景十分廣闊?？焖侔l(fā)展期(2000至今)1998年開始的全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開始進入快速發(fā)展時期。指導手冊所羅列的事實和數(shù)據(jù)來自上海創(chuàng)業(yè)者的個案，編寫時受地域經(jīng)濟和時間價格的限制，其絕對值可能存在波動和差異，僅供參考。我們建議創(chuàng)業(yè)者更多關(guān)注本手冊的內(nèi)容舉例和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的描述。保守估計，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。3． 方式方法做好房產(chǎn)中介服務(wù)，保持中介服務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)關(guān)注以下一些策略：l 拓展信息：加強拓展房源、客源兩方面信息；l 創(chuàng)建品牌：可以選擇加盟成熟品牌，也可以自創(chuàng)服務(wù)品牌；l 注重服務(wù)：協(xié)助客戶處理相關(guān)的交易手續(xù)，指導客戶操作；l 特色服務(wù)：在現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介的基礎(chǔ)上，增加附加值較高的邊際項目服務(wù)。營銷代理以一手項目代理為主業(yè)務(wù)，憑借強大的研究能力和豐富的操作經(jīng)驗，為客戶提供全程地產(chǎn)咨詢、營銷、代理服務(wù)。3． 漢宇地產(chǎn)上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司成立以來，秉承香港先進物業(yè)代理模式和理念，不斷整合資源，逐漸形成了一手項目營銷代理、二手住宅居間中介、商鋪寫字樓經(jīng)紀和海外樓盤推廣銷售四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域協(xié)調(diào)發(fā)展的運營模式。上海合富置業(yè)成立以來，秉承集團“誠信為本、服務(wù)領(lǐng)先”的經(jīng)營理念，致力于為客戶提供一、二手房、豪宅、辦公樓、商鋪的買賣、租賃全方位服務(wù)，滿足投資、置業(yè)等不同需求。無論是房產(chǎn)開發(fā)商還是房產(chǎn)中介服務(wù)商，在這波樓市行情中均獲得了較大的收成。 國外購房置業(yè)服務(wù)178。政府通過完善相關(guān)稅收環(huán)節(jié)管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設(shè)置進行規(guī)范外，并沒有將房地產(chǎn)中介服務(wù)行為置于民商法的調(diào)整范圍，至于中介機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責任等等更是涉獵不深。二、 籌措投資資金籌措資金是成功開業(yè)的基礎(chǔ)和前提，無論選擇何種方式或者規(guī)模，在正確估算的前提下，必須事先準備足夠的投資資金。n 工商行政管理局申領(lǐng)注冊登記手續(xù)申請從事個體工商業(yè)經(jīng)營的個人，應(yīng)當持所在地戶籍證明及其他有關(guān)證明，向戶籍所在地的工商行政管理所提出申請。對內(nèi)通過網(wǎng)絡(luò)平臺，將分布于市內(nèi)不同地域的分行盤源資訊匯集及進行實時交換，為客戶提供最快捷、最準確的盤源信息；對外資訊網(wǎng)則著眼于為公眾提供房地產(chǎn)方面的信息服務(wù)，搜集并發(fā)布樓市各類樓盤的資訊，分析預(yù)測市場動態(tài)，公開內(nèi)部及市場上的成交案例等資訊數(shù)據(jù)，努力推動房地產(chǎn)市場信息向規(guī)范、有序、透明發(fā)展。按近十年的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口12千萬，07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。經(jīng)紀只能盡量公正，而不是維護其中一方的利益。所以中介公司用的臨時合約是一份有限權(quán)責的合約。一些品牌中介公司為了占有更多的市場份額，不斷推出各項免費服務(wù)和創(chuàng)新措施。賣方亦可在雙倍退還定金，賠償經(jīng)紀總損失之后，退出買賣。但不能保證成交后價格不再增加或減少。同時龐大的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也給房地產(chǎn)顧問策劃業(yè)務(wù)帶來持續(xù)拓展的機會。因為受委托人可能會利用顧客的信任，利用顧客的授權(quán)，損害顧客的利益；5． 客戶除支付中介傭金外，無須支付如睇樓費、飲茶費等額外費用；但睇樓、交易過程由顧客引起的費用例如交通費等由顧客自行支付；6． 客戶應(yīng)尊重中介公司和從業(yè)人員的勞動，為其提供的服務(wù)支付相應(yīng)費用；7． 客戶不應(yīng)私下或通過其他中介公司與原中介公司介紹的客戶接觸，以圖自行交易，避免支付傭金；8． 對中介公司所提供的房屋資料保密。申請個體工商戶獨資企業(yè)開業(yè)登記，除須具備相應(yīng)的經(jīng)營能力與條件，以及本人提出書面申請外（工商管理部門提供申請表格），還應(yīng)提供相關(guān)證明（件）：1) 身份證明：申請人應(yīng)提供本人身份證2) 經(jīng)營場地證明：1. 自有商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證2. 房屋租賃合同及加蓋產(chǎn)權(quán)人章的商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證復印件3. 進入各類市場內(nèi)經(jīng)營的需經(jīng)市場管理辦公室蓋章批準4. 利用公共空地、路邊弄口等公用部位作經(jīng)營場地的應(yīng)提供市政、城管、土地管理等有關(guān)職能部門的批準件或許可證3) 其他證明材料1. 投資人簽署的個人獨資企業(yè)設(shè)立登記申請書2. 企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書3. 職業(yè)狀況承諾書4) 從事國家專項規(guī)定的行業(yè)或經(jīng)營范圍，應(yīng)提交有關(guān)部門的審批件。1． 自有資金：自由資金是指投資者個人擁有的可變現(xiàn)資產(chǎn)，包括銀行現(xiàn)金、屬于個人的不動產(chǎn)以及其它投資資產(chǎn)；2． 銀行借款：銀行借款是指投資者向銀行申請借用的資金，通常有期限的限制和支付利息的要求；由于銀行對個人或小企業(yè)風險控制能力要求比較嚴格，商業(yè)借款通常難以成功，此時，小額投資者可向有關(guān)機構(gòu)申請政府抵押貸款；3． 合資經(jīng)營：所謂合資經(jīng)營，是指投資者聯(lián)合其他有資金或有資源的投資人，采用共同投資或股份合作的方式，分攤投資的權(quán)益；投資者在取得營運資金的同時，分散了投資風險；4． 風險投資：風險投資很難通過申請的方式獲得，而是需要投資者所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引風險投資者的注意；當產(chǎn)業(yè)具有很廣闊的發(fā)展前景，并且技術(shù)含量較高、市場前景誘人，那么，風險投資商將會慕名前來投資；風險投資無須支付任何使用費用，風險投資的回報一般通過上市收回。因此，要勝任房地產(chǎn)中介服務(wù)工作不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面的知識，而且還需要有較強的獲取和分析多方面信息的能力以及較強的溝通能力。國內(nèi)5萬多家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)競爭十分有限的市場空間，加速了市場的優(yōu)勝劣汰，一大批中小型企業(yè)被迫退出市場。通常情況下，中介服務(wù)公司需要的辦公設(shè)備設(shè)施配置如下：1． 營業(yè)場地：面積大小并不苛求，以能夠滿足員工辦公即可；2． 辦公家具：主要包括工作臺、服務(wù)臺、椅子、文件柜等；3． 辦公設(shè)施：主要包括電話機、傳真機、打印機、電腦、復印機、掃描儀等；4． 應(yīng)用環(huán)境：主要為網(wǎng)絡(luò)；三、 行業(yè)特征房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在我國發(fā)展近20年來，已經(jīng)成長為一個具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。9． 營業(yè)時間房產(chǎn)中介服務(wù)公司對外營業(yè)時間相對于普通辦公室時間要長，一般從早上9點開始，一直持續(xù)到晚間8至10點不等。上海合富置業(yè)以先進的服務(wù)、誠信的經(jīng)營贏得了廣泛贊譽和良好口碑，曾榮獲上海中介行業(yè)“最具潛力獎”、“誠信品牌”等殊榮，2009年，三年蟬聯(lián)行業(yè)最高榮譽——“金橋獎”，成為滬上一流的品牌中介。公司內(nèi)部管理及業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)已經(jīng)形成了前后臺配合，一、二手聯(lián)動的強效運作體系。工商鋪立足上海，輻射華東地區(qū)，為客戶提供中高檔寫字樓、商鋪租售代理服務(wù)，是眾多國內(nèi)國際知名品牌和跨國企業(yè)的租賃代理商。房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司經(jīng)上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）資質(zhì)審查同意后，持批準文件和有關(guān)證件向工商行政管理部門辦理注冊登記申請手續(xù)，經(jīng)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進我國房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過程中起到了不可替代的作用。我們也期待讀者提供寶貴建議和案例，以幫助我們不斷的完善指導手冊的編寫。指導手冊立足于向您提供進入各創(chuàng)業(yè)行業(yè)所要關(guān)注的相關(guān)信息，并提供盡可能詳盡的介紹和指導。1997年的房地產(chǎn)市場調(diào)整使房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)紛紛登上舞臺，深度介于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。2． 產(chǎn)業(yè)位置房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，是商品房生產(chǎn)、流通和消費不可或缺的媒介和橋梁。上海中原作為滬上地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)頭羊，歷年來獲獎無數(shù)，蟬聯(lián)七屆業(yè)內(nèi)權(quán)威獎項“金橋獎”、蟬聯(lián)兩屆“上海市房地產(chǎn)關(guān)注商標（品牌）”，以驕人業(yè)績和出色表現(xiàn)奠定了舉足輕重的行業(yè)地位。5． 合富置業(yè)上海合富置業(yè)顧問有限公司是國內(nèi)首家在香港上市以房地產(chǎn)顧