【正文】 始的全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。1993年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了近70家，同時(shí)來(lái)自港臺(tái)的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開(kāi)始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的紛紛成立。其發(fā)展過(guò)程可以分為19881995年的萌芽階段，19961999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。在此，呈上我們真誠(chéng)的祝愿，祝您創(chuàng)業(yè)成功！本市扶持創(chuàng)業(yè)的相關(guān)政策信息，讀者可通過(guò)登錄上海創(chuàng)業(yè)公共服務(wù)信息網(wǎng)查詢。指導(dǎo)手冊(cè)所羅列的事實(shí)和數(shù)據(jù)來(lái)自上海創(chuàng)業(yè)者的個(gè)案，編寫時(shí)受地域經(jīng)濟(jì)和時(shí)間價(jià)格的限制，其絕對(duì)值可能存在波動(dòng)和差異，僅供參考。在與眾多創(chuàng)業(yè)者接觸交流當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)，在上海這片創(chuàng)業(yè)的熱土上，很多朋友志存高遠(yuǎn)，有志創(chuàng)出一番大業(yè)，但他們又缺乏對(duì)一個(gè)行業(yè)的具體認(rèn)知，不熟悉行業(yè)的特點(diǎn)，使得創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想停留在懵懂和迷茫的階段。房地產(chǎn)開(kāi)業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)作者：日期：房地產(chǎn)開(kāi)業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)上海萬(wàn)嘉經(jīng)濟(jì)信息有限公司 編制 2009年前 言黨的十七大報(bào)告提出，要促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，鼓勵(lì)更多勞動(dòng)者成為創(chuàng)業(yè)者。為此，我公司組織人員進(jìn)行了大量的走訪、問(wèn)卷調(diào)查，搜集行業(yè)的相關(guān)信息，并廣泛聽(tīng)取成功創(chuàng)業(yè)者和專業(yè)人士的意見(jiàn)，精心編寫了開(kāi)業(yè)指導(dǎo)系列手冊(cè)。我們建議創(chuàng)業(yè)者更多關(guān)注本手冊(cè)的內(nèi)容舉例和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的描述。二○○九年十一月房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目導(dǎo)引圖目 錄第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………………………………………………………………………….......第二篇 項(xiàng)目認(rèn)知…………………………………………………………………………….......1. 基本概況…………………………………………………………………………….......2. 設(shè)備設(shè)施…………………………………………………………………………….......3. 行業(yè)特征…………………………………………………………………………….......4. 專業(yè)培訓(xùn)…………………………………………………………………………….......5. 投資規(guī)?！?......6. 市場(chǎng)描述............…………………………………………………………………….......第三篇 開(kāi)業(yè)籌備…………………………………………………………………………….......1. 選定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所……………………………………………………………………………2. 籌措投資資金……………………………………………………………………………3. 場(chǎng)所裝潢裝飾……………………………………………………………………………4. 招聘服務(wù)人員 ......………………………………………………………………………5. 申請(qǐng)和注冊(cè)……....………………………………………………………………………6. 辦理工商、稅務(wù)登記……………………………………………………………………7. 辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)………………………………………………………………………第四篇 經(jīng)營(yíng)管理…………………………………………………………………………………1. 房地產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員為客戶提供的服務(wù)及承諾………………………………2. 完善的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件…………………………………………………3. 客戶在接受中介服務(wù)時(shí)的權(quán)利義務(wù)……………………………………………………4. 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望…………………………………………………5. 房地產(chǎn)中介服務(wù)小常識(shí)…………………………………………………………………6. 大中型城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)…………………………………………………第五篇 相關(guān)資訊…………………………………………………………………………………1. 房地產(chǎn)中介服務(wù)政策與法規(guī)……………………………………………………………2. 房地產(chǎn)中介服務(wù)資訊媒體………………………………………………………………第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的服務(wù)總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。萌芽階段(19881995年)1988年12月深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，成為我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。起步階段(19961999)1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。人們對(duì)房地產(chǎn)中介的期望和要求也越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展勢(shì)必邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和制度化。房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)一定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。一、 基本概況1． 項(xiàng)目歸類：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)2． 行政主管：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局3． 行業(yè)協(xié)會(huì)：上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)4． 服務(wù)對(duì)象：社會(huì)各界5． 經(jīng)營(yíng)模式1． 業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)主要涉及：房產(chǎn)信息展示；存量房的買賣、置換、租賃中介；商品房代理銷售；二手房按揭貸款全程代辦；房屋權(quán)證代辦；項(xiàng)目可行性研究和策劃；房地產(chǎn)展銷；房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)；房地產(chǎn)業(yè)政策咨詢；房地產(chǎn)專業(yè)人員上崗培訓(xùn)等。3． 方式方法做好房產(chǎn)中介服務(wù)，保持中介服務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)關(guān)注以下一些策略：l 拓展信息：加強(qiáng)拓展房源、客源兩方面信息；l 創(chuàng)建品牌：可以選擇加盟成熟品牌，也可以自創(chuàng)服務(wù)品牌；l 注重服務(wù)：協(xié)助客戶處理相關(guān)的交易手續(xù)，指導(dǎo)客戶操作；l 特色服務(wù)：在現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介的基礎(chǔ)上，增加附加值較高的邊際項(xiàng)目服務(wù)。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。上海中原現(xiàn)有員工逾2600人、門店150余家，再創(chuàng)新高。營(yíng)銷代理以一手項(xiàng)目代理為主業(yè)務(wù)，憑借強(qiáng)大的研究能力和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供全程地產(chǎn)咨詢、營(yíng)銷、代理服務(wù)。上海中原立志于創(chuàng)建和諧健康的地產(chǎn)代理行業(yè)，推動(dòng)行業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，并矢志不渝地為之而努力。2007年，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易額已達(dá)到800億元人民幣。3． 漢宇地產(chǎn)上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成立以來(lái)，秉承香港先進(jìn)物業(yè)代理模式和理念，不斷整合資源，逐漸形成了一手項(xiàng)目營(yíng)銷代理、二手住宅居間中介、商鋪寫字樓經(jīng)紀(jì)和海外樓盤推廣銷售四大業(yè)務(wù)領(lǐng)域協(xié)調(diào)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式。 隨著公司規(guī)模的發(fā)展壯大，漢宇地產(chǎn)的品牌知名度和社會(huì)美譽(yù)度也不斷提升。公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷發(fā)展和企業(yè)形象品牌的深入人心讓漢宇地產(chǎn)已經(jīng)成長(zhǎng)為在業(yè)界極具參考價(jià)值的信息提供者和消費(fèi)者值得信賴的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。品牌塑造本著“服務(wù)創(chuàng)新、人才創(chuàng)新、模式創(chuàng)新”的企業(yè)精神，易居臣信在積極提倡企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，更放眼于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以非凡的魅力和超前的眼光以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，始終站在行業(yè)發(fā)展的前沿，已榮升國(guó)內(nèi)頂尖中介行列。上海合富置業(yè)成立以來(lái)，秉承集團(tuán)“誠(chéng)信為本、服務(wù)領(lǐng)先”的經(jīng)營(yíng)理念，致力于為客戶提供一、二手房、豪宅、辦公樓、商鋪的買賣、租賃全方位服務(wù)，滿足投資、置業(yè)等不同需求。隨著“合富房王”的上線，合富置業(yè)成為了上海首家既大規(guī)模布點(diǎn)直營(yíng)分行，又強(qiáng)勢(shì)拓展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的品牌中介。還在業(yè)內(nèi)率先提出“五心級(jí)”服務(wù)的概念 （放心、省心、安心、開(kāi)心、舒心），以專業(yè)的素養(yǎng)與敬業(yè)的精神，樹(shù)立中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)之典范。如住商、愛(ài)建、漢宇、世聯(lián)行、先原等等，連一手開(kāi)發(fā)商大佬順弛也來(lái)?yè)屨嫉乇P，旗下順弛置業(yè)在上海灘來(lái)勢(shì)洶洶，大有后來(lái)居上之勢(shì)。無(wú)論是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是房產(chǎn)中介服務(wù)商，在這波樓市行情中均獲得了較大的收成。就服務(wù)項(xiàng)目而言，分為二種：一是租售中介；二是特色服務(wù)。 余盤、尾盤行銷企劃與銷售執(zhí)行178。 金牌置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)178。 國(guó)外購(gòu)房置業(yè)服務(wù)178。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，使得不正規(guī)或者小規(guī)模企業(yè)紛紛關(guān)門，另一方面，大型企業(yè)卻利用強(qiáng)大的資金和品牌實(shí)力進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張。外資機(jī)構(gòu)在對(duì)中國(guó)一手房市場(chǎng)集中火力一番猛攻后，現(xiàn)在又開(kāi)始將觸角伸向了尚不甚發(fā)達(dá)的二手房中介市場(chǎng)。中國(guó)二手房的交易規(guī)模正在逐年上升，二手房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。政府通過(guò)完善相關(guān)稅收環(huán)節(jié)管理，增加二手房的交易成本，打擊炒作。此舉也意味著房產(chǎn)中介行業(yè)大洗牌即將到來(lái)。四、 專業(yè)培訓(xùn)近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的人越來(lái)越多，而這一行業(yè)的準(zhǔn)入門檻又相對(duì)較低，從業(yè)人員參差不齊，給行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多不利因素。1． 職業(yè)道德基本知識(shí)2． 房屋建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)3． 房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)4． 房地產(chǎn)估價(jià)和金融基本知識(shí)5． 公共禮儀知識(shí)6． 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略7． 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與投資理財(cái)8． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論與實(shí)務(wù)9． 房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)與技能等五、 投資規(guī)模投資和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，并不需要很大的資金投入，僅需適當(dāng)?shù)拈T面裝修和添置一些辦公器具即可，其投資要素主要如下：房地產(chǎn)中介服務(wù)投資預(yù)算表單位：元序列投資項(xiàng)目自營(yíng)加盟一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地1經(jīng)營(yíng)面積30㎡30㎡2就業(yè)崗位6人6人二營(yíng)運(yùn)設(shè)備和設(shè)施36,36,1辦公家具4,4,2辦公設(shè)施30,30,3互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)2,2,三裝潢裝飾20,20,四場(chǎng)地租金（月度）3,3,五人員工資（月度）6,6,六經(jīng)營(yíng)與管理費(fèi)用3,3,七加盟費(fèi)50,八其他2,2,∑合 計(jì)70,120,說(shuō)明：上表數(shù)據(jù)因時(shí)間、地點(diǎn)、市場(chǎng)等不同，可能產(chǎn)生差異，僅供參考，投資者可關(guān)注項(xiàng)目要素。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行規(guī)范外，并沒(méi)有將房地產(chǎn)中介服務(wù)行為置于民商法的調(diào)整范圍，至于中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等等更是涉獵不深。有些雖取得執(zhí)業(yè)證書(shū)，在低要求的制度環(huán)境下也往往會(huì)走上歪道——過(guò)分追求商業(yè)利益、不講誠(chéng)信、為拉攏客戶行欺騙之能事等，大大降低了房地產(chǎn)中介服