【正文】 re elements of realestate panies Business model,this article focuses on the changing from recent Business Model to the future Business Model,and the reason for the this article consists of four one introduces some theories of panies in western economics and several principles for Business Model practice in the improves the concept and defines the analyzing frame of five core elements of realestata panies Business Model.Key Word: Real Estate。第二節(jié) 研究意義和研究方法一、 研究的目的和意義面對(duì)不斷升級(jí)的調(diào)控政策和愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新已成為自身發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＨ绻媒灰變r(jià)值、交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)這三把標(biāo)尺來(lái)看，實(shí)際上是從不同的側(cè)面解釋了“利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)”。具有這樣的行為特征和成長(zhǎng)性質(zhì)，交易費(fèi)用理論下的企業(yè)主要的能動(dòng)性行為就是:在縱向連續(xù)的生產(chǎn)過(guò)程的產(chǎn)業(yè)鏈 (包括價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈)中，根據(jù)相對(duì)的市場(chǎng)交易費(fèi)用的情況選取某些環(huán)節(jié)組合生產(chǎn)。對(duì)企業(yè)— 這個(gè)集生產(chǎn)與交易于一身的統(tǒng)一體，由于固守新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)分析范式，交易費(fèi)用理論抽象掉了其生產(chǎn)特性，主要從交易特性的角度研究了企業(yè)的性質(zhì)、存在和成長(zhǎng)的原因。由于這點(diǎn)，某一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系十分密切。本文認(rèn)為它們是:土地、資金、經(jīng)營(yíng)能力。在本階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈定位籠統(tǒng)、單一，大部分都采取雷同的、大而全但不專(zhuān)業(yè)、不精細(xì)的價(jià)值鏈模式。孫開(kāi)友，戰(zhàn)略聯(lián)盟:住房企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)主要是在房地產(chǎn)企業(yè)與某些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)(業(yè)務(wù)活動(dòng)處于房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上但又不在開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)的)之間的合作，如設(shè)計(jì)公司、施工單位，甚至銷(xiāo)售代理公司、物業(yè)管理公司、廣告公司等。房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)模式與其價(jià)值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈?zhǔn)窍鄬?duì)應(yīng)的。美國(guó)模式真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開(kāi)發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。1998~2004年間，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力都是土地型。房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)能力，這要求企業(yè)基于自身戰(zhàn)略布局和對(duì)市場(chǎng)及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力，特別是在投資決策、土地獲取環(huán)節(jié)上增值空間最大，這是不同價(jià)值鏈定位的開(kāi)發(fā)企業(yè)都需要把握的。四、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新在業(yè)務(wù)模式的服務(wù)方面，企業(yè)將更加注重服務(wù)和品牌，某些服務(wù)內(nèi)容也將專(zhuān)業(yè)化。關(guān)于多樣化和專(zhuān)業(yè)化的爭(zhēng)論一直存在，行業(yè)的進(jìn)步越來(lái)越關(guān)注企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，而專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和核心竟?fàn)幓A(chǔ)。根據(jù)筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的五個(gè)核心要素分析，筆者認(rèn)為A公司在以下5個(gè)要素上都進(jìn)行了創(chuàng)新，包括核心能力、價(jià)值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈、業(yè)務(wù)模式、和成本結(jié)構(gòu)與收入等5方面。開(kāi)發(fā)商業(yè)、商用物業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等綜合物業(yè)，商業(yè)一般出租，銷(xiāo)售部分商鋪、寫(xiě)字樓、住宅。嚴(yán)涉，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)—資本+商業(yè)地產(chǎn)新探索，中國(guó)投資，2006年8期2012年該房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)已經(jīng)達(dá)到了650億元以上,業(yè)績(jī)已經(jīng)僅次于千億級(jí)的萬(wàn)科等少數(shù)一兩個(gè)行業(yè)巨頭了。A公司首先跟入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，依據(jù)入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)店面形態(tài)、面積、功能要求來(lái)簽定合同,根據(jù)合同去設(shè)計(jì)與建造,實(shí)行先租后建，類(lèi)似于客戶下單、工廠再生產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理與控制，成為專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有步驟地、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。在工程管理階段，采取成本戰(zhàn)略，通過(guò)價(jià)值活動(dòng)的成本因素分析，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，同時(shí)要通過(guò)信息化系統(tǒng)來(lái)提高業(yè)務(wù)運(yùn)作和管理效率。.房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵因素在于公司領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略意識(shí) 能夠基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，前瞻性地預(yù)見(jiàn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展動(dòng)向。在商業(yè)模式轉(zhuǎn)變中，不同要素之間的相互作用和配合。房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新不僅僅只是針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目戶型、景觀上的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新還包括資源運(yùn)作創(chuàng)新、戰(zhàn)略創(chuàng)新(如商業(yè)模式、戰(zhàn)略布局)、市場(chǎng)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等內(nèi)容。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施確保商業(yè)模式創(chuàng)新取得成功。有足球的知名度和美譽(yù)度。所以就需要有商業(yè)管理公司這樣的專(zhuān)業(yè)公司,由于有這樣專(zhuān)業(yè)的管理公司,A廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后越開(kāi)越旺,這樣才能留得住商戶。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈主要涉及產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，包括建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務(wù)延伸聯(lián)動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)模式之外，還包括國(guó)際商業(yè)巨頭、影院院線、酒店管理公司等。周莉，創(chuàng)新HOPS以地產(chǎn)模式價(jià)值分析一以萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)為例，福建建材，2010年第6期 A商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在,短短的10年時(shí)間,其發(fā)展模式共經(jīng)歷了3代產(chǎn)品，具體請(qǐng)見(jiàn)下圖：例如萬(wàn)科、中國(guó)海外及同系中國(guó)建筑都開(kāi)始參與或有意參與國(guó)內(nèi)中低價(jià)住房建設(shè)。關(guān)于前者的典型案例有:大連A公司與沃爾瑪、家樂(lè)福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個(gè)項(xiàng)目均有5家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)自身規(guī)模、資源、能力的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)不同價(jià)值鏈組合增長(zhǎng)和盈利的特點(diǎn)以及對(duì)資源的需求狀況，以及不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)增值幅度有限或不擅長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理，在“歸核”和 “外包”的權(quán)衡中培育企業(yè)核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去的發(fā)展基礎(chǔ)上有較優(yōu)的資本實(shí)力，還要求他們能對(duì)不同的融資方式進(jìn)行調(diào)整，以求合理的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。原磊. 國(guó)外商業(yè)模式理論研究評(píng)介[J]. 外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理. 2007(10)上述模式是香港房地產(chǎn)企業(yè)在最初的發(fā)展模式，發(fā)展到了一定的規(guī)模特別是二十世紀(jì)七十年代中期以后，地產(chǎn)上市公司改變開(kāi)發(fā)出售的粗放經(jīng)營(yíng)方式，而轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有投資出租物業(yè)，以獲得股價(jià)的增長(zhǎng)。在排山倒海般的政策下，2005年 07 個(gè)大中城市房屋價(jià)格漲幅為 %，%，調(diào)控顯現(xiàn)出一定成效。而商業(yè)地產(chǎn)等的開(kāi)發(fā)需要多方面的融資，獲得長(zhǎng)期資金的支持。也可以是有時(shí)限的、局部的，如合同外包。所有這些活動(dòng)可以用一個(gè)價(jià)值鏈來(lái)表明。這五個(gè)要素組成了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式體系。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有許多特殊性質(zhì): 第一，依賴(lài)性。它認(rèn)為交易費(fèi)用不是解釋企業(yè)存在及其規(guī)模擴(kuò)張的唯一決定變量。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式與交易費(fèi)用理論和企業(yè)能力理論有密切的關(guān)系，建立商業(yè)模式的基礎(chǔ)在于外部的交易費(fèi)用和內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)能力。美國(guó)學(xué)者約翰遜的《商業(yè)模式創(chuàng)新白皮書(shū)》中指出任何一個(gè)商業(yè)模式都是一個(gè)由客戶價(jià)值、企業(yè)資源和能力、盈利方式構(gòu)成的三維立體模式。融資難度加大政府在最近出臺(tái)的新政實(shí)施在金融信貸、財(cái)政稅收和土地政策上都指向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要根據(jù)政策、行業(yè)、市場(chǎng)的變化而創(chuàng)新，面對(duì)新的形勢(shì)和新的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青？筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在從“商業(yè)模式”方面不斷創(chuàng)新，通過(guò)的打造新的商業(yè)模式來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的各種挑戰(zhàn)。調(diào)控效果越來(lái)越差 從房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化以來(lái)到2013年,政府連續(xù)出臺(tái)了各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,政策的手段從傳統(tǒng)的金融、稅收到增加保障性住房等,甚至一些城市還出臺(tái)了限購(gòu)、限價(jià)政策。筆者希望通過(guò)以上研究方法來(lái)做好房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的課題。商業(yè)地產(chǎn)模式通常指用于各種批發(fā)零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式、通過(guò)出租或出售來(lái)獲得收入。它把企業(yè)所需的生產(chǎn)要素劃分為兩類(lèi):競(jìng)爭(zhēng)性要素和非競(jìng)爭(zhēng)性要素，并通過(guò)這一劃分解釋企業(yè)異質(zhì)性及其與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的內(nèi)在聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，他們是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的經(jīng)濟(jì)組織。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1:7，即每 100元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)700元的銷(xiāo)售。以上三者是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的戰(zhàn)略資源和能力，是每個(gè)企業(yè)應(yīng)該具備的，但不同企業(yè)側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，這表現(xiàn)了不同企業(yè)不同的核心能力，也是其競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。 三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈 企業(yè)與市場(chǎng)之間的界限日益模糊，兩者的中間地帶出現(xiàn)并存在著多種常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)組織形式，如戰(zhàn)略聯(lián)盟、固定伙伴關(guān)系的業(yè)務(wù)外包制、特許經(jīng)銷(xiāo)制等。二是售后服務(wù)以及生產(chǎn)和提高產(chǎn)品過(guò)程中的服務(wù)，由于該時(shí)期市場(chǎng)環(huán)境的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的服務(wù)意識(shí)還很淡薄。2005年，3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的 《政府工作報(bào)告》中第一次明確提出抑制高房?jī)r(jià)。由房地產(chǎn)升值獲利的原始投資形式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理模式，將發(fā)行債券取代傳統(tǒng)銀行借貸，通過(guò)募集基金來(lái)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，是在與地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)的23 個(gè)產(chǎn)業(yè)中直接關(guān)聯(lián)度和完全關(guān)聯(lián)度最大，而國(guó)別差異、時(shí)間差異最小的四個(gè)產(chǎn)業(yè)之一。而今，以上環(huán)節(jié)都開(kāi)始有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操作或者作為“全程營(yíng)銷(xiāo)”的一部分由專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)完成，行業(yè)會(huì)出現(xiàn)更加系統(tǒng)和專(zhuān)業(yè)化的特征。特別是服務(wù)供給型產(chǎn)業(yè)，如公共、社會(huì)和個(gè)人服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、餐飲與旅館業(yè)、運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，而在中國(guó)兩者的關(guān)聯(lián)度較低。在產(chǎn)品類(lèi)別上的轉(zhuǎn)移，將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈定位，特別是在其最后環(huán)節(jié)，是銷(xiāo)售還是經(jīng)營(yíng)、租賃、長(zhǎng)期持有，因?yàn)楣I(yè)、商業(yè)和商用地產(chǎn)是較為典型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有一定規(guī)模和資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)用做長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。,2007 (11):29~31.A商業(yè)廣場(chǎng)是由A公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),是中國(guó)目前發(fā)展最為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,A房地產(chǎn)公司是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的龍頭企業(yè),該房地產(chǎn)公司地產(chǎn)的城市綜合體一A廣場(chǎng)是商業(yè)地產(chǎn)界的著名品牌。價(jià)值鏈定位香港模式：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般做法，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)、租房到物業(yè)管理都由開(kāi)發(fā)企業(yè)完成。A公司首先跟入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，依據(jù)入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)店面形態(tài)、面積、功能要求來(lái)簽定合同,根據(jù)合同去設(shè)計(jì)與建造, 因?yàn)榱私馍虘舻男枨?，所以A公司所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能滿足不同商戶的個(gè)性化需求，并與客戶形成穩(wěn)定的合作關(guān)系，A公司再在多個(gè)地區(qū)復(fù)制這種訂單式產(chǎn)品，快速占領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域慢慢復(fù)制,具有非常大的優(yōu)勢(shì)。商戶資源、商業(yè)業(yè)務(wù)鏈條、現(xiàn)金滾資產(chǎn)這三者確保了A公司具有多種盈利能力。同時(shí)關(guān)注自我經(jīng)營(yíng)，以自身的能力為基準(zhǔn)來(lái)決定任何的調(diào)整和變化。四、打造品牌、加強(qiáng)創(chuàng)新品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)。在核心能力方面，首先充分發(fā)揮自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上再伺機(jī)發(fā)展其他能力，專(zhuān)注內(nèi)在運(yùn)營(yíng)效率提升的內(nèi)涵式增長(zhǎng)。這是企業(yè)取得差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要原因。其次，從商業(yè)模式的角度，本文創(chuàng)立了適用于本論題的五要素的商業(yè)模式核心要素體系，作為本文的分析框架。[M].上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005二、培育多元化融資能力房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求極大，是資本密集型行業(yè)，為了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)拓多元化的融資渠道，不光通過(guò)銀行貸款融資，還可以通過(guò)信托計(jì)劃、債券、房地產(chǎn)基金、券商資產(chǎn)管理產(chǎn)品等多種方式融資。三是在加強(qiáng)了人力、融資、營(yíng)銷(xiāo)管理及創(chuàng)新。一是商業(yè)管理公司通過(guò)招商獲得充足穩(wěn)定的商戶資源形成穩(wěn)定的租金收益、充足穩(wěn)定商戶資源是A地產(chǎn)一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。成本：拿地、建材、融資成本。資金：一般使用自有資金和銀行貸款進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。成本控制對(duì)于業(yè)務(wù)盈利模式的影響是顯著的。業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變很大程度還在產(chǎn)品模式方面。二是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，能夠進(jìn)行有效融資，要求企業(yè)有較高的管理水平、長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃等，商業(yè)模式較優(yōu)的企業(yè)會(huì)有更多的機(jī)會(huì)受到資本青睞。土地市場(chǎng)交易的操作愈加規(guī)范，行業(yè)愈加有序。美國(guó)模式是典型的資本主導(dǎo)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種權(quán)利(如土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán))進(jìn)行分割的集合，設(shè)計(jì)出若干金融產(chǎn)品進(jìn)入資本市場(chǎng)，成為高度分散的、高杠桿的金融產(chǎn)品或衍生品。企業(yè)的收入來(lái)源和配置與其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)窍鄬?duì)應(yīng)的。按價(jià)值提供方式，可分為銷(xiāo)售方式和租賃方式。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采取的這種全面開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈定位模式有兩個(gè)特點(diǎn)