【正文】 務部印章的收據才是唯一有效的收據。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據，財務部直接支付樓款給業(yè)主。 租賃關系中應注意的問題：（1） 不得出租的幾種情況：①未經綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅；②沒有產權證的房屋：產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的權屬關系，從而沒有租賃的法律基礎；③未經原出租人同意，承租人擅自轉租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權，追究法律責任；④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產權證和租賃證進行處罰；⑤產權共有，未經全體共有人一致同意的房屋；⑥已經抵押的房屋未經抵押權人同意的房屋：已經抵押的所有權人在行使權利時在法律上已經受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權人的同意；（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。 第二條：甲方需要出售房地產的具體情況，一定要屬實。第二條：甲方需要出售房地產的具體情況，一定要屬實。 定金不得超過總價款的20%，超過部分無效。如果沒有約定，則王某轉租必須事先征得房東的同意。請問我結婚后，這套房產會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。二、杭州市二手房交易稅費1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所有權發(fā)生轉變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產權承受人）征收一次性稅收。對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。 印花稅：%繳納。買方小謝應繳納的稅費有：契稅：489000% 印花稅: 489000%土地出讓金：600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買進一套房改房，土地分攤面積為10平方米，土地等級為一級土地。每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結，對明天的工作做到心中有數，凡事做得明明白白。承受自來公司外部、內部、及自身給予的壓力。在第一時間看房，在第一時間談判，在第一時間成交。不僅對客戶要存在危機感，對同事、對自己也存在危機感。怎樣和客人處好關系，讓客人對你產生信任感。把有利的東西控制在自己的手里。第二關：專業(yè)關。3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。例題二：老劉是單位的處級干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。（5）職工原購公有住房時，經市房改辦批準，與原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。6．20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方）應繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用）20%合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。二手房貸款利率：商業(yè)貸款：5年以下（含5年）月利率為3．975‰；5年以上月利率4．2‰，二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率．二手房貸款方式：Ａ、等額本金還款法：每月還款額＝ 貸款本金/貸款期月數＋（貸款本金—已歸還本金累計額）日利率每月實際天數Ｂ、等額本息還款法：每月還款額＝貸款本金月利率（１＋月利率）還款月數/（1+月利率）還款月數1（三）申請二手房貸款所需具備的條件1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明．2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力．3．借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物．4．所購商品房產權明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進入房地產市場流通的條件，具有房屋所有權證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權利的住房。3)在租賃期間，房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人有沒有權利轉租給非約定的其他人？【問題】2001年6月我將房子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。比如：“7個工作日”和“7天”的概念是不一樣的。第七條：爭議解決的方式，向法院訴訟。（3）不得轉讓的房地產：根據《城市房地產管理法》規(guī)定，下列房地產不得轉讓： 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證的； 屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權，未經有關部門批準的； 因設計訴訟或違法行為等原因，被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制權利的房地產； 共有房產，未經其他共有人書面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權限屆滿被國家收回土地使用權的房地產； 權屬有爭議的； 未依法登記領取權屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉讓的其他情形。原則上房屋轉租需要房東提供同意轉租的書面聲明，否則未經房東允許擅自轉租，轉租合同無效。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復雜，而且數額都比較大，所以在總部執(zhí)行。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經理或其他指定人員掌管中原收據，此收據用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。（十二）收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助物業(yè)顧問跟進交易。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。（3）本公司主要是透過專業(yè)服務為業(yè)主推介樓盤及尋找合適客戶，當中本公司亦已承擔一定成本，如刊登廣告、派員工上門推介及寄發(fā)直銷信件等。物業(yè)顧問還須注意單位內部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關細節(jié)。留電話：買方、賣方：填客戶登記表。 要養(yǎng)成檢查名片夾內是否還有名片的習慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。橫向推力會產生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。ξ 別 墅：小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。二、 房地產專業(yè)名詞ξ 預售契約：開發(fā)商領取預售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產權證明。8．價值變化的相互影響性。所以，房地產是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式，房地產業(yè)是一個國家最重要的產業(yè)之一。房地產是人類社會政治、經濟、文化生活的重要物質基礎和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產要素，如廠房、辦公樓等。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產供給的有限性更加突出。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對４平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過18層）。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結構。（三）樓層在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調氣氛，掌握尺度。3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側擊尋求答案，做到心中有數，從而找到其死穴（弱點）。雙目應注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應順序進行，切忌交叉握手。“您是說——”。而座向亦應填妥。同時，應敬告業(yè)主不應為少付傭金，而錯失盡快成交機會。因為客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時間。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。如客戶未拿回意向金收據，分店秘書不得開具傭金收據，財務部開出發(fā)票后將發(fā)票復印件粘貼于原意向金收據第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據換取發(fā)票。2．轉交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認和簽字程序同以上1點。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分行經理以上級別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權。 指明定金由我方保管。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。同時《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權，要求法院判令趙某搬遷。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過20年，借款人年齡不超過男性60周歲，女性55周歲。 出售價款（不包括原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結并取得房屋拆遷許可證的房改房。土地等級為二級，問買賣雙方應繳納少稅費？答：賣方小王應繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合稅免繳。(五) 分配欄里根據實際情況填寫清楚(六) 核準人為各部門經理，負有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計算器、公司介紹、格式文本。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄。沒有上、下班時間的差別。沒有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。填寫成交報告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質、用途、裝修狀況等。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，%。　　7．征收機關要求提供的其他資料。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。 第九章 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。否則，約定不明無效。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認傭金 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經過分店經理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。地鋪以外的收款必須在8個工作日內交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據在8個工作時內交還給秘書。 第七章 常用制度一中介部收放款制度一、收據管理規(guī)定1．只有加蓋財務部印章的