【正文】 三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時(shí)間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時(shí)。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。其他注意事項(xiàng)：合同簽訂基本要求： 合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。否則，約定不明無效。房屋出租共有人要點(diǎn)頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過他的同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個(gè)月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動(dòng)放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。 第九章 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場上購買的自用房，包括商品房、私房。公積金貸款：最高貸款年限為30年。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。B、購房金額小于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退50%；%部分，退50%?！　?．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評(píng)估價(jià)減去購入原價(jià)的差額繳納綜合稅，%。買方小張應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：224000元%=3360元 印花稅：224000元%=112元 土地出讓金：500=3350元小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費(fèi)共計(jì)6934元。填寫成交報(bào)告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。5．專業(yè)知識(shí)豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。沒有固定的工作時(shí)間，沒有固定的工作地點(diǎn)。第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。沒有上、下班時(shí)間的差別。第七招：貼。那么就重新來過，不要?dú)怵H，也更不要放棄。第九招：不屈不撓。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。每一分，每一秒都在變化。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無患。(五) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚(六) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫無誤、清晰。（成本價(jià)為22000元，商品價(jià)為12000元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000元）在2001年1月買進(jìn)一套商品房，房價(jià)為480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評(píng)估金額為390000元，請計(jì)算在買進(jìn)和賣出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）1．買進(jìn)房改房：契稅：（12000+11000）% 買進(jìn)商品房: 契稅：480000% 印花稅：480000%賣出房改房: 契稅：400000% 印花稅：400000%2 綜合稅：（400000—22000—12000—11000）% 所得收益:(400000—12000—11000—336000)50%+（336000—273000）25% 土地出讓金：10600所退稅費(fèi)：(400000—12000—11000—336000)50%90%+（336000—273000）25%100%例題四：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑5幢X單 元301室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評(píng)估價(jià)為175000元，土地等級(jí)為5級(jí)，兩人共須繳納稅費(fèi)多少元？答：贈(zèng)與方劉文應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 印花稅：175000%=受贈(zèng)方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：1750003%=5250元。土地等級(jí)為二級(jí)，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合稅免繳。 土地出讓金(直系贈(zèng)與不交土地出讓金)六、房改房交換的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買的公有住房。 出售價(jià)款（不包括原按房改市場價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過20年，借款人年齡不超過男性60周歲，女性55周歲。有沒有必要進(jìn)行婚前的財(cái)產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對(duì)房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。同時(shí)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 合同約定仲裁條款，要寫明仲裁機(jī)構(gòu)。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。 指明定金由我方保管。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。，則出賣方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題（案例分析）：二、房屋買賣 買賣主體的審查：（1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況：a． 買方是未成年人：根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。其他業(yè)主特殊情況見第5點(diǎn)所述。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上1點(diǎn)。3．收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。游說時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I物業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。因?yàn)檫@將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。（六） 租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫，若業(yè)主叫價(jià)為50萬元至60萬元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫。而座向亦應(yīng)填妥。想辦法把客戶拉進(jìn)來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。“您是說——”。掌握本店行銷動(dòng)態(tài)，確實(shí)了解房源。雙目應(yīng)注視對(duì)方，微笑致意或問好，多人同時(shí)握手時(shí)應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。當(dāng)然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對(duì)方的手都是不禮貌的。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。(二)要努力做到五要素：WHO：誰——到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點(diǎn)。5．創(chuàng)同類房的最底價(jià)。3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。12．提高市場合理利用。4．買賣雙方在直接議價(jià)時(shí)容易發(fā)生爭論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價(jià)格一般較高。（三）樓層在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。ξ 高 層：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過18層）。ξ 契 證：是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)４平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。土地的使用年限使用類型 年限居住 70年工業(yè) 50年教育、科技、文化、體育 50年辦公樓、綜合樓 50年旅游、娛樂 40年土地出讓金構(gòu)成因素：地段等級(jí)、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系（三）物業(yè)種類：商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)是人類社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。4．價(jià)值的高大性。8．價(jià)值變化的相互影響性。包括私房、單位自管房、上市房改房等。二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞ξ 預(yù)售契約：開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn)。ξ 別 墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。ξ 使用面積：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。反之，一個(gè)低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級(jí)市場、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。3．成長效率最高的行業(yè)。6．處理事