【正文】 產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采用何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。七、減免稅1994年1月1日起，對將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營業(yè)稅。具體規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入（可以作為計算廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除的計算基數(shù)）的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。關(guān)于已完工產(chǎn)品的界定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（5）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（1）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：①換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。（3）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價或評估價格確定。（6）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。即實際發(fā)生原則。（三）清算報送資料開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，須向主管稅務(wù)機關(guān)如實報送下列資料：《土地增值稅納稅申報表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報表；項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄、竣工驗收證明；取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算（書）單；《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。對稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局第14號令）的有關(guān)規(guī)定處理。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。 [經(jīng)營商品房的房地產(chǎn)開發(fā)公司,對其自用部分,由其主管地稅機關(guān)按其商品房售價核定房產(chǎn)原值從價繳納房產(chǎn)稅][稅率及稅款計算]房產(chǎn)稅稅負表從租從價實際取得租金房產(chǎn)帳面價值(扣除30%)12%%應(yīng)納房產(chǎn)稅=計稅依據(jù)*適用稅率=租金收入*12%應(yīng)納房產(chǎn)稅=計稅依據(jù)*適用稅率=房產(chǎn)原值*%=房產(chǎn)原值Χ（1―30%）*%[減免稅]經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅.青島市對房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)一規(guī)定：青地稅一函〔2005〕26號《于進一步明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間土地使用稅有關(guān)問題的通知》：關(guān)于稅款計算起止時間問題（1）稅款計算開始時間：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。同時，按規(guī)定對外資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。對這類合同，可在簽訂時先按定額5元貼花，以后結(jié)算時再按實際金額計稅，補貼印花。車船稅所有人或管理人未繳納車船稅的，使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納。1噸以下的小型車船，一律按照1噸計算。由扣繳義務(wù)人代收代繳機動車車船稅的，車船稅的納稅期限為納稅人購買機動車交通事故責(zé)任強制保險的當(dāng)日。（二）未按照規(guī)定領(lǐng)購發(fā)票的。 四、關(guān)于發(fā)票真?zhèn)舞b別的渠道和方法：各聯(lián)次顏色不同：第一聯(lián)發(fā)票聯(lián)（付款方付款憑證，印色為棕色），第二聯(lián)記賬聯(lián)（收款方記賬憑證，印色為紅色），第三聯(lián)存根聯(lián)（收款方留存，印色為黑色），統(tǒng)一采用干式復(fù)寫紙印制，背涂顏色為藍色。納稅提醒服務(wù)：在申報期的最后一日前，征管系統(tǒng)自動讀出未申報的納稅人及未申報的稅種，自動發(fā)送如下信息：某納稅人(申報碼)某某月份如下稅種尚未申報：營業(yè)稅，個人所得稅，教育費附加，地方教育附加，城市維護建設(shè)稅等。 （四） 違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。主管地稅機關(guān)為納稅人開具發(fā)票的金額超過5萬元，須調(diào)查核實，經(jīng)征管科長批準(zhǔn)后，方可為納稅人開具發(fā)票?？劾U義務(wù)人所在地的地方稅務(wù)機關(guān)是指扣繳義務(wù)人（保險機構(gòu)）繳納營業(yè)稅的主管地方稅務(wù)機關(guān)。凈噸位201噸至2000噸4元凈噸位2001噸至10000噸5元凈噸位10001噸及其以上6元備注：上述所涉及的核定載客人數(shù)、自重、凈噸位、馬力等計稅標(biāo)準(zhǔn)，以車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證書相應(yīng)項目所載數(shù)額為準(zhǔn)。四、車船稅自2007年1月1日起在全國統(tǒng)一征收車船稅。[計稅依據(jù)]一般規(guī)定：（1）據(jù)實征收的計稅依據(jù)，按上表所示。申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。（二）從租征收房產(chǎn)的租金收入，是以房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。特殊規(guī)定：財稅[2006]21號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的，不適用免稅規(guī)定，應(yīng)征收土地增值稅。（六）其他對符合通知清算規(guī)定進行土地增值稅清算的開發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機關(guān)做出土地增值稅清算稅款結(jié)論前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。四、清算實施（一）清算條件符合下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅稅款清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的科目進行成本歸集和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本與開發(fā)費用。 （3）建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（一）收入金額：開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。開發(fā)產(chǎn)品的計量與核算的分配方法：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（二）特殊規(guī)定：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。） 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%；青島市為15%企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。六、納稅地點納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人采取折扣方式轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。銷售不動產(chǎn)征稅范圍包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。個人，是指個體工商戶和其他個人。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。二、成本、費用扣除的稅務(wù)處理（一）基本規(guī)定：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認(rèn)。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（四）不確認(rèn)收入情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費用，不計入扣除項目金額。關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項目的扣除項目金額。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。六、房地產(chǎn)評估價格納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。關(guān)于季度應(yīng)納稅額的計算問題每季應(yīng)納土地使用稅稅額=土地面積（未售商品房的建筑面積/可銷售建筑面積）單位稅額/4 。 稅在國外簽定的合同，于帶回同內(nèi)時繳納。對屬于投?！敖粡婋U”的車輛，投保人應(yīng)在購買“交強險”時繳納車船稅；對不需要投?！敖粡婋U”，但屬于車船稅征稅范圍，并在車船管理部門登記的車船，由納稅人到機構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納車船稅。計算公式為：應(yīng)納稅額=(年應(yīng)納稅額/12)*應(yīng)納稅月份數(shù)在一個納稅年度內(nèi)，已完稅的車船被盜搶、報廢、滅失的，納稅人可以憑有關(guān)管理機關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管地方稅務(wù)機關(guān)申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。 [減免及退稅]城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加一般不應(yīng)減免稅對由于減免營業(yè)稅