【正文】 ”個(gè)人住房貸款或稱新建房個(gè)人住房貸款。 2. 借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房，貸款金額最高不得超過(guò)購(gòu)房款或評(píng)估價(jià)值（以兩者較低額為準(zhǔn)）的60%。（1）通過(guò)審查企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)是否合法，掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限和經(jīng)營(yíng)范圍，了解企業(yè)注冊(cè)資本和法人代表，確定項(xiàng)目開發(fā)、銷售是否在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)；（2）資質(zhì)等級(jí)是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，通過(guò)審核資質(zhì)等級(jí)可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術(shù)力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息；（3）資信等級(jí)是企業(yè)信用程度的形象標(biāo)識(shí)，通過(guò)審查資信等級(jí)證書，可了解企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力；（4）通過(guò)稅務(wù)登記證明，了解企業(yè)按期納稅的情況，會(huì)同企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，可較準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和依法納稅情況；（5）通過(guò)審查企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表，了解企業(yè)一定時(shí)期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和資金實(shí)力，從而對(duì)企業(yè)的擔(dān)保能力作出判斷；（6）通過(guò)審查貸款證（卡），了解企業(yè)借款和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況，判斷企業(yè)的擔(dān)保能力、融資能力，為判斷項(xiàng)目能否按期竣工提供參考；（7）通過(guò)審查企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者情況，可以對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的履歷、資信狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、學(xué)歷等情況進(jìn)行了解，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子的結(jié)構(gòu)、凝聚力、信譽(yù)、決策能力進(jìn)行分析，為今后能否合作以及怎樣合作作好準(zhǔn)備；（8）審查商品房銷售貸款合作申請(qǐng)書及企業(yè)董事會(huì)關(guān)于同意辦理商品房銷售貸款合作的決議，了解企業(yè)申請(qǐng)的按揭金額，以及企業(yè)董事會(huì)對(duì)進(jìn)行銷售貸款合作的態(tài)度。 合作關(guān)系的確定及合作協(xié)議的執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)過(guò)審查批準(zhǔn)，同意提供商品房銷售貸款的，即納入各行個(gè)人住房貸款項(xiàng)目庫(kù)。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；保證人為法人且與我行簽訂《商品房銷售合作協(xié)議》的，不需要針對(duì)單筆個(gè)人住房貸款提供上述材料； （6）借款人已付所購(gòu)房屋價(jià)款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；40 / 40（7）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。如果轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原建設(shè)銀行為同一經(jīng)辦行，借款人可不提供其他階段性擔(dān)保，但借款人、住房轉(zhuǎn)讓人必須向建設(shè)銀行出具承諾函，承諾原借款抵押登記注銷、房產(chǎn)過(guò)戶、新貸款抵押登記必須由住房轉(zhuǎn)讓人、借款人和建設(shè)銀行經(jīng)辦人員一起到房地產(chǎn)管理部門一并辦理。 調(diào)查方式及要求貸前調(diào)查可以采取與借款申請(qǐng)人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過(guò)行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式進(jìn)行。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)個(gè)人是否已經(jīng)按照規(guī)定比例交付集資建房款（首付款），且已存入集資建房單位在我行開立的集資建房資金賬戶。包括調(diào)查權(quán)利憑證上的所有人與出質(zhì)人是否為同一人，出質(zhì)人是否具有處分有價(jià)證券的權(quán)利； （3）質(zhì)押權(quán)利條件。 審批流程 組織報(bào)批材料個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。貸款批復(fù)文書應(yīng)加蓋審批行印章，一級(jí)分行審批的貸款批復(fù)文書應(yīng)采用正式發(fā)文。、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。建設(shè)銀行也可以委托律師代為辦理貸款的抵（質(zhì)）押登記手續(xù)，但必須對(duì)受托律師的資格進(jìn)行認(rèn)真審查，并明確其職責(zé)。（2）個(gè)人自建房貸款可以采用將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在建設(shè)銀行開立的存款賬戶的方式，但建設(shè)銀行必須與借款人以合同或協(xié)議的形式對(duì)資金的使用與提取等內(nèi)容作書面約定，保證貸款使用符合合同要求。日利率180。中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人信貸系統(tǒng)中可以根據(jù)確定的還款方法自動(dòng)進(jìn)行計(jì)算，下面僅介紹常用的幾種還款方法。對(duì)經(jīng)信貸部門審批同意提前還款的，信貸部門應(yīng)及時(shí)通知會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理提前還款手續(xù)。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持經(jīng)公證的委托人授權(quán)委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復(fù)印件）留存。，應(yīng)要求借款人在“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”上對(duì)變更還款方式做出明確選擇。 檢查的主要內(nèi)容；、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；、收入、健康狀況等影響還款能力和誠(chéng)意的因素變化情況；，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等；、合作開發(fā)商以及合作中介機(jī)構(gòu)的回訪與檢查；。屬于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，還應(yīng)及時(shí)報(bào)告信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門和上一級(jí)行業(yè)務(wù)主管部門。，要密切監(jiān)控其資產(chǎn)分布情況，做好資產(chǎn)保全的有關(guān)工作。，抵押人可以全部轉(zhuǎn)讓并以不低于建設(shè)銀行認(rèn)可的最低轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于向建設(shè)銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。 “假個(gè)貸”的處置“假個(gè)貸”是指單位（比如，住房開發(fā)企業(yè)）或個(gè)人以套取銀行信貸資金為目的，在個(gè)人沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房意愿的情況下，以個(gè)人名義申請(qǐng)并獲得的個(gè)人住房貸款。發(fā)現(xiàn)合作開發(fā)商及項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況的，限期要求其糾正，對(duì)不予糾正的，中止或終止合作協(xié)議，暫?；蛲Ｖ拱l(fā)放個(gè)人住房貸款：（1）不及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書，不配合辦理房屋抵押登記；（2）拒絕履行合作協(xié)議中約定的連帶保證責(zé)任；（3）由于開發(fā)商自身原因，造成項(xiàng)目無(wú)法按期竣工并交付使用或因建筑質(zhì)量等問(wèn)題與購(gòu)房人產(chǎn)生糾紛；（4）拒絕接受建設(shè)銀行對(duì)項(xiàng)目貸款資金使用、工程進(jìn)度、銷售等方面的檢查和監(jiān)督；（5）經(jīng)營(yíng)狀況惡化，喪失擔(dān)保能力或者擔(dān)保能力嚴(yán)重下降；（6）卷入或即將卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序；（7）假借個(gè)人名義套取個(gè)人住房貸款；（8）將用作個(gè)人住房貸款抵押的房屋重復(fù)出售、重復(fù)抵押。原借款人所購(gòu)房產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)用于抵押。根據(jù)借款人申請(qǐng)，會(huì)計(jì)柜臺(tái)在辦理完提前部分還款手續(xù)后應(yīng)按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額，并填寫“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款分期還款額調(diào)整通知書”一式三份，一份由會(huì)計(jì)部門留存并自下次扣款起對(duì)該筆貸款執(zhí)行新的分期還款額，一份交借款人保存，一份由信貸部門留存歸檔。 合同內(nèi)容變更 基本規(guī)定1．合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。 提前還款的處理1．提前還款的有關(guān)規(guī)定建設(shè)銀行可對(duì)借款人提前還款提出一些限制性規(guī)定，但必須在《個(gè)人住房借款合同》中明確約定。銀行會(huì)計(jì)部門進(jìn)行委托扣款處理后，打印“委托扣款通知單”和“委托扣款清單”，“委托扣款通知單”加蓋業(yè)務(wù)公章后郵寄客戶，作還款回單，“委托扣款清單” 信貸部門留存，用于登記貸款臺(tái)賬備查。3．統(tǒng)一定日方式下首期還款的處理（1）首期還款日的確定采取統(tǒng)一定日方式時(shí)，在放款日當(dāng)期（即，當(dāng)月）一般不要求借款人歸還借款，而采取于下個(gè)結(jié)息期（即，下個(gè)月）歸還應(yīng)還款項(xiàng)，即放款日當(dāng)期的結(jié)息日不還款，而把下個(gè)結(jié)息期（即，下個(gè)月）的結(jié)息日作為借款人的首期還款日。 《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款開立貸款賬戶通知書》開立賬戶、劃款，并將貸款支付憑證（如“貸款轉(zhuǎn)存憑證”）“退業(yè)務(wù)部門留存（代借據(jù)）”聯(lián)返回信貸部門存檔，將貸款支付憑證“借款人回單”聯(lián)交付借款人或代理人。對(duì)單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定。，貸款審批人直接在《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表》上簽署審批意見。貸款審核人對(duì)貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問(wèn)的，需安排其他貸款調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)格的，調(diào)查人可要求經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。保證材料的審查要求參見本手冊(cè)第三篇第三章《信貸擔(dān)?！?。對(duì)借款申請(qǐng)人尚沒(méi)有交付首付款或沒(méi)有足額交付首付款的，必須要求其提供可用于足額支付首付款的存款證明，并確定存款單據(jù)、憑證為借款人所有，真實(shí)、有效；存款單據(jù)查驗(yàn)后，原件退借款人，復(fù)印件留存。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人員進(jìn)行貸前調(diào)查。未辦妥房屋權(quán)屬證書的，需提供住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同復(fù)印件。若借款人按時(shí)足額交存了住房公積金，可以向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心提出貸款申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后，持當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心出具的《公積金個(gè)人住房貸款委托通知單》，向我行申請(qǐng)住房公積金貸款（具體操作按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心的有關(guān)規(guī)定辦理）；若個(gè)人住房公積金貸款未能滿足借款人的購(gòu)（建、大修）住房資金需求或借款人不符合個(gè)人住房公積金貸款條件的，可以申請(qǐng)我行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景。 操作程序和要求個(gè)人住房貸款操作流程與信貸業(yè)務(wù)基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房委托貸款比一般的貸款程序多一個(gè)貸前準(zhǔn)備階段，其業(yè)務(wù)流程如下所示：貸前準(zhǔn)備→貸前咨詢→貸款受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理 貸前準(zhǔn)備 個(gè)人住房貸款項(xiàng)目審查銀行在對(duì)借款人購(gòu)買的期房發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，在該住房的房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責(zé)任保證。個(gè)人組合貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款辦法，按照不同的期限、金額、利率等規(guī)定執(zhí)行。 （1）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 （1）個(gè)人住房貸款，是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。 1. 以住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款期限一般不得超過(guò)5年； 2. 以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，貸款期限不得超過(guò)所抵押房產(chǎn)的使用年限； 3. 用有價(jià)證券質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)有價(jià)證券的到期日。（2）項(xiàng)目銷售的合法性審查通過(guò)審查項(xiàng)目的《商品房銷（預(yù)）售許可證》，確定項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T批準(zhǔn)、銷售的商品房是否被抵押、銷售的對(duì)象是否符合規(guī)定，外銷房是否經(jīng)過(guò)有關(guān)批準(zhǔn)程序等。 公積金個(gè)人住房貸款委托合同的審查由于公積金個(gè)人住房貸款的資金來(lái)源主要為職工繳存的住房公積金，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，委托性個(gè)人住房貸款是銀行的一項(xiàng)委托貸款業(yè)務(wù)，銀行必須受當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心（以下簡(jiǎn)稱資金中心）的委托，才能辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等；（8）建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件資料。保證人為自然人的，包括個(gè)人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、資質(zhì)等級(jí)證明、資信等級(jí)證明等。 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)借款人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核貸款調(diào)查人應(yīng)對(duì)以下申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。（3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款對(duì)未辦妥房屋權(quán)屬證書的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)住房轉(zhuǎn)讓人的原購(gòu)房合同是否合法、有效，對(duì)已經(jīng)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)查驗(yàn)轉(zhuǎn)讓住房的權(quán)屬證書是否為有權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，轉(zhuǎn)讓住房共有人是否同意將該房屋出售；查驗(yàn)借款申請(qǐng)人與住房轉(zhuǎn)讓人簽訂的住房交易合同是否合法、有效。對(duì)出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查：。貸前調(diào)查人可以采取與保證人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過(guò)行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的基本情況、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力、信用情況等。未專設(shè)信貸審批部門而又有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定相應(yīng)信貸管理后臺(tái)部門和科室負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。對(duì)原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。 簽訂合同合同填寫并復(fù)核無(wú)誤后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。對(duì)保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在建設(shè)銀行存入不少于六期還本付息額的保證金。 貸后管理個(gè)人住房貸款貸后管理是指自個(gè)人住房貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)貸款有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同內(nèi)容變更、貸后檢查、不良貸款管理與處置、抵押物管理、貸款信息管理、貸款檔案管理等。（3）特殊情況的處理統(tǒng)一定日方式下采取等額本息還款法，借款人的首期還款可能會(huì)出現(xiàn)應(yīng)還利息（即放款日當(dāng)月應(yīng)收貸款利息與下個(gè)結(jié)息期應(yīng)計(jì)貸款利息合計(jì)金額）超過(guò)分期還款額的情況，此時(shí)信貸人員應(yīng)提示借款人靈活選擇不同歸還貸款方式：①在下個(gè)結(jié)息期，按放款當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息加分期還款額合計(jì)金額歸還借款；②在放款日當(dāng)期，歸還貸款應(yīng)計(jì)利息，在下個(gè)結(jié)息期按分期還款額還款。（2）等額遞減還款法首先對(duì)借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（AG）歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款額（AG）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（A2G）歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按一定額（G）遞減，直至貸款本息償清。（3）借款人辦理提前歸還部分貸款的，建設(shè)銀行應(yīng)要求借款人先歸還當(dāng)期應(yīng)還本息。，如屬延長(zhǎng)期限的，則原借款期限與延長(zhǎng)期限之和不得超過(guò)各類個(gè)人住房貸款的最長(zhǎng)期限規(guī)定。，建設(shè)銀行應(yīng)及時(shí)與借款人、擔(dān)保人簽訂《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同變更協(xié)議》。 ；，而抵押人未將損害賠償金存入建設(shè)銀行指定賬戶的；、滅失、價(jià)值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在30天內(nèi)向建設(shè)銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；。－6（不含）個(gè)月的，貸款經(jīng)辦人要約見借款人或者上門催收，了解借款人違約原因，協(xié)商可行的還款方案；對(duì)抵押加階段性保證貸款要視情況要求開發(fā)商協(xié)助催收或承擔(dān)保證責(zé)任。個(gè)人住房貸款抵債資產(chǎn)的收取、保管、處置以及相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算，均應(yīng)按照中國(guó)建設(shè)銀行關(guān)于抵債資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 抵押物管理 抵押物的檢查抵押期間，經(jīng)辦人員應(yīng)定期檢查抵押物的存續(xù)狀況以及占有、使用、轉(zhuǎn)讓、出租及其他處分行為。，各地經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化、借款人實(shí)際資信情況等及時(shí)判斷風(fēng)險(xiǎn)狀況，適當(dāng)縮短