【正文】 研究報告。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。招標拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 (3)申辦程序： 持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計；⑥規(guī)劃局審查規(guī)劃設(shè)計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。 （6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。 、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。二、實施程序 1. （1）承辦部門：濟南市供電局 （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 　 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ①項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ⑧需求動機調(diào)查。 ④ ④ ② ①對未來競爭情況的分析與估計等。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。 1．樣本的數(shù)量。 一、確定調(diào)查目的 　　這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。市場調(diào)查人員所作的適當評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。 （八）各類二手資料。 　?。?）學(xué)術(shù)單位，以研究報告或論文居多。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特點及基地狀況。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。 而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格相比而言就要低多了。一般說來，人口增長率較高的區(qū)域，其不動產(chǎn)單價漲幅及銷售量也較高。但在鐵路發(fā)展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。調(diào)查一般必須擬定： （1）調(diào)查地點；（2）調(diào)查日期；（3）調(diào)查時間；（4）調(diào)查時段；（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調(diào)查表；（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。目前我國已出臺的土地利用方面的法規(guī)政策主要有：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。外部二手資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。 （二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 　　實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。 （9） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。⑥（7） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢?，F(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu) （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計；③工程施工由煤氣公司負責(zé)，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容：、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。 ：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。在繳納上述費用后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。 4. 拆遷程序圖（見程序圖二） ： 拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。 ：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。沒有底價的，應(yīng)當明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復(fù)。 （5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 ③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 （1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。辦結(jié)時限，1個工作日。二、實施程序 ：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。 （3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。 （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （2）申報資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。 ③如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 ⑦調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法　　 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 2．按照調(diào)查方法劃分。 ②訪問法的形式 　　調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。 ②實際痕跡測量法。 　　一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。 主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。例如各大學(xué)不動產(chǎn)研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設(shè)、市場、山坡地、建筑規(guī)劃、商業(yè)、新市鎮(zhèn)社區(qū)開發(fā)、不動產(chǎn)投資、住宅等相關(guān)問題作系統(tǒng)性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。其中，常用的表格有基地情況調(diào)查表。道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。 （三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)的增長，對當?shù)夭粍赢a(chǎn)的供需有重要的影響。鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其 中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運輸方式等。 　　交通流量調(diào)查時段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。我國對土地利用方面的規(guī)劃主要有：國土規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、其他發(fā)展規(guī)劃、縣域社會發(fā)展規(guī)劃、市級土地利用、縣（區(qū)）級土地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地總體規(guī)劃。 2．外部二手資料。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展