【正文】 商自行持有1萬平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷售滿足回款需要。經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為寫字樓市場的發(fā)展帶來了樂觀的預(yù)期。、存量市場分析l 存量寫字樓分布本案南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點(diǎn)主要集中在交通便利，周邊商務(wù)配套相對齊全?？鄢杀局械碾娞輸?shù)量的增加、中央空調(diào)的配備、層高的增加及銷售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實際利潤率基本相同而風(fēng)險更高。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關(guān)系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識的增強(qiáng)得到改變。 金皇大廈、萬順I(yè)CTC等為第二梯度；252。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬麗等）租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度較高。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項目的問題：252。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對酒店、商業(yè)、會展等其它公建設(shè)施影響更大。從1999年到2004年。、酒店需求（經(jīng)營）情況l 五星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率喜來登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬麗酒店85%85%85%泰達(dá)國際會館85%85%85%l 四星級酒店入住率名稱入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀(jì)酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對四、五星級酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級酒店市場的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Α?52。 銷售型酒店式公寓。天70%以上水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號188015元/m在售酒店式公寓的銷售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項目主要有已正式銷售的時代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。對銷售而言，項目是否具有投資價值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價已逐漸提升。該商圈并不輻射全市，而是由新型的商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣的。目前，小白樓地區(qū)通過大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，已形成集中的商業(yè)繁華區(qū)；作為CBD功能主體的辦公及貿(mào)易、咨詢業(yè)，在小白樓地區(qū)已經(jīng)頗具規(guī)模。三、 本案在區(qū)域中的地位作用以南京路為界，小白樓CBD區(qū)域可大體劃分為兩個部分：北部以金皇大廈、凱旋門廣場等較老建筑為主，已發(fā)展比較成熟，但檔次偏低，環(huán)境較嘈雜。小白樓地區(qū)作為天津市的商務(wù)中心區(qū)，吸引了大量的人流、車流，但道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)并未及時跟上，導(dǎo)致交通的擁堵，影響了區(qū)域內(nèi)項目的進(jìn)一步發(fā)展。綜合體建設(shè)的集中進(jìn)行正是本案的各種業(yè)態(tài)均面臨激烈競爭的重要原因之一，這迫使本案的各業(yè)態(tài)之間進(jìn)行更優(yōu)化的組合。216。㎡24元35濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價、租金仍名列前茅。白天鵝河西區(qū)大沽南路50000世貿(mào)廣場南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中依托式和記黃埔項目和平區(qū)南京路與長沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中海河新天地河?xùn)|區(qū)新開路規(guī)劃中合計　　270000+雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計，近有27萬平方米以上的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠(yuǎn)期風(fēng)險。房源緊張在各個酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。天未入住煥日線河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住誠基中心南京路與長沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住酒 店 自 帶喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m22002年泰達(dá)國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標(biāo)志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。252。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。規(guī)劃設(shè)計上，較規(guī)整部分設(shè)計為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計為SOHO，也利于實現(xiàn)價值的最大化。252。252。252。 7元/平方米/天以上為第一梯度；252。因此相對較高端的項目均能在保持一定租金水準(zhǔn)的情況下仍能有85%甚至90%以上的入住率，體現(xiàn)了目前市場對高端寫字樓的龐大需求。從租金、售價對比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級寫字樓近兩年長期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80%以上。租金在保持了2－3年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。l 商業(yè)部分3萬平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r年份第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長速度占國民經(jīng)濟(jì)比重2000%%2001%%2002960%%2003%%2004%%來源：年天津統(tǒng)計年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產(chǎn)業(yè)比重長期保持在50%以下的水平。216。并且，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍以企業(yè)購買自用為主。l 供應(yīng)日趨集中，CBD優(yōu)勢顯現(xiàn)無論目前寫字樓存量市場還是潛在市場，小白樓地區(qū)、友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點(diǎn)分布的區(qū)域。 其余寫字樓為第三梯度；可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場客戶的梯次分布較明確。作為天津的CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構(gòu)成出現(xiàn)整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升等特點(diǎn)。 交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場道、大光明橋等路段都是擁堵嚴(yán)重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅倪M(jìn)一步發(fā)展造成障礙。同時，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場、國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績。近年來，天津進(jìn)出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來天津地區(qū)的客流量，進(jìn)而也帶動了酒店等行業(yè)的發(fā)展。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級星級旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前天津市存量四、五星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營的市場難題。純粹的酒店式公寓目前天津市場投入經(jīng)營的只有一家，即奧林匹克大廈。天　70%以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場1號6739252。現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號線的暢通，該商圈將成為對濱江道商圈強(qiáng)有力的競爭對象，目前沒有在售項目。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。在此基礎(chǔ)上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。南部的項目主要以國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、圖書大廈等項目為主，靠近五大道風(fēng)情區(qū)，環(huán)境較好，項目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治鲂“讟荂BD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍對本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點(diǎn)劣勢：l 交通動線組織的不利 交通的便捷程度對商務(wù)、商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)有著巨大影響。地鐵的建設(shè)、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項目，本案正面臨著綜合體項目在天津發(fā)展的一個高峰。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。㎡）均價：12000/年國際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2三、 酒店式公寓市場分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動。 項目分布密集，傳統(tǒng)的