【正文】 加或減少一個(gè)人享用公共性服務(wù)時(shí)，其邊際成本為零。開發(fā)商不 出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。根據(jù)有關(guān)法律，對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題， 應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況進(jìn)行解決。 律師建議：根據(jù)北京建設(shè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，商品房交付使用后，主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的并不多見(jiàn)，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，因此關(guān)于保修條款的制定就非常重要，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)所購(gòu)房屋的實(shí)際情況與開發(fā)商約定詳細(xì)具體的保修條款。所以如果合同中約定了入住時(shí)應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)和交納的期限，那就應(yīng)履行合同的約定 供電、供水問(wèn)題的關(guān)鍵在于必須按照市場(chǎng)商品經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律運(yùn)作，而不能始終以壟斷方式運(yùn)作！ 電力是供電企業(yè)的產(chǎn)品，既然作為產(chǎn)品，就應(yīng)該遵從商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)作規(guī)律，應(yīng)該由產(chǎn)品的制造者、經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi) 者提供服務(wù)，即“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”！當(dāng)然，電力部門也可以委托物業(yè)管理公司或其他人代替自己“向最終用戶服務(wù)，向最終用戶收費(fèi)”。并應(yīng)依法賠償因不及時(shí)維修而帶來(lái)的損失。購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)測(cè)面積數(shù)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。 問(wèn)：業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？ 答：這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。 從電梯服務(wù)角度看 現(xiàn)代物業(yè)管理觀念認(rèn)為，物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理等內(nèi)容。 問(wèn)：購(gòu)買新房之后，入住時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？ 答：（ 1）先到售樓部辦理有關(guān)手續(xù)。 公用水電費(fèi)的 如何 分?jǐn)?？ 答： （一） 公用水電費(fèi)的范圍： 公用水電費(fèi)是指路燈、 樓道燈、 庭院燈、景觀燈、水體 、電梯運(yùn)行用電、二次加壓用電以及線路的電損和水損 等消耗的水費(fèi)與電費(fèi)的總稱。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。 開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：根據(jù)國(guó)家頒布 發(fā)改價(jià)格 [2020]1864 號(hào) 文件第十六條：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交 給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。不含清潔、綠化用水和游泳池等經(jīng)營(yíng)性用水。一次性付款須持購(gòu)房人的身份證復(fù)印件、房屋買賣合同、房地產(chǎn)買賣契約 。電梯運(yùn)行服務(wù)屬高層住宅內(nèi)的公共性服務(wù)，并不是供部分產(chǎn)權(quán)人享用的特約性服務(wù)。 房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。本案中，讀者購(gòu)買的是 1999 年的產(chǎn)權(quán)房，其與出賣人簽 訂的購(gòu)房合同中約定的建筑面積應(yīng)為實(shí)測(cè)面積，物業(yè)公司應(yīng)按照購(gòu)房合同中約定的建筑面積數(shù) ( )向該業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主可向物業(yè)公司了解按 平方米收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。 根據(jù)來(lái)信中說(shuō)明的情況，應(yīng)該屬于非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。如無(wú)另外約定，則你不能要求退房，如你所購(gòu)房為非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題以外的瑕疵較多，開發(fā)商應(yīng)積極予以解決，如開發(fā)商在法定保修范圍和期限內(nèi)，未予以解決，你依法有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)保 修責(zé)任并賠償因此造成的損失。向開發(fā)商提出退房，遭到拒絕，我該怎么辦？ —— 讀者李先生 解答：你反映的問(wèn)題在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)。 在商品房買賣合同，對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。 公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時(shí)，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時(shí)候，并不能排斥其他人乘電梯 ，就像你在欣賞綠地的時(shí)候，并不能阻止其他人欣賞一樣。（ 有關(guān)契稅問(wèn)題 問(wèn)： 我馬上就要辦驗(yàn)收新房手續(xù)，但是開發(fā)商和物業(yè)公司要求必須先交 3％的契稅，如果不交，就拿不到鑰匙。為什么不包括在里面呢？主要原因有三：一是，同檔次的物業(yè)小區(qū)公用水電費(fèi)