【正文】 稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)%如為普通劃撥地另加土地收益金：等級(jí)地價(jià)建筑面積如為職工優(yōu)售房另加土地收益金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)1%1新房交易有哪些費(fèi)？各是多少？ l 抵押登記費(fèi)：80/套l 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80/套l 地籍零星測(cè)量費(fèi)：l 土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)：7l 工本費(fèi)：10l 大修基金：總房款3％或總房款2％l 保險(xiǎn)費(fèi)：一些銀行是強(qiáng)制繳納，一些銀行可由客戶自己選擇是否保險(xiǎn)l 配套費(fèi)（五通費(fèi)）：一些開發(fā)商在除房款以外單獨(dú)收取的一筆費(fèi)用，一些開發(fā)商全都體現(xiàn)在房價(jià)里，沒有另行收取1商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)為公積金貸款嗎？答：不能。一個(gè)普通住宅的主臥的開間、進(jìn)深應(yīng)做到多大才能保證舒適？為什么？l 靠窗臺(tái)的床頭柜（500、550、600）床（1800、2000）靠衣柜的床頭柜（500、550、600）床頭柜和衣柜之間（300500）柜厚（550、600）墻厚（200）房間徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 床（2000）床與電視柜之間（600、800）電視柜（500、600）墻厚（200）房間開間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）一般住宅的室內(nèi)房間門的門洞一般多寬？廚房門洞一般多寬？衛(wèi)生間門、生活陽臺(tái)門洞一般多寬？答：房間門洞900毫米、廚房800毫米、衛(wèi)生間700—800毫米、生活陽臺(tái)700—800毫米。因?yàn)楹奢d和防水處理標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到覆土的要求。當(dāng)然，每幢建筑的設(shè)計(jì)及功用不同，公攤面積自然也不相同。公攤面積主要由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。因?yàn)槲莘康孛嬉话銦o積水，在實(shí)際生活中都會(huì)及時(shí)的清理，所以不太需要地漏走水，反而地漏的反臭卻對(duì)廚房較大，所以一般建議不做。l 框架結(jié)構(gòu)優(yōu)：可加大建筑的空間和高度，整體鋼度高，有較好的抗震能力；劣：成本較高，施工慢，工藝較復(fù)雜，柱體較大，不易隱藏；l 剪力墻優(yōu)：空間利用好，節(jié)約層高，整體性好，室內(nèi)沒柱劣：大空間不適用l 框架剪力墻優(yōu)：有柜架和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)劣：成本高，工藝復(fù)雜。1 什么叫交房后的一證兩書？答：是指交房后開發(fā)商應(yīng)協(xié)助或幫助業(yè)主辦理的《土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，現(xiàn)在這兩證已合為一本，所以又稱為一證。l 劃撥：國家無償將土地給予一些國民事業(yè)用地。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞、粗俗無禮；f)不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。你只要對(duì)我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)任何一個(gè)人交待一件事，就等于已交待給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，我們保證：信息不失真，事務(wù)要落實(shí)，落實(shí)有回音● 當(dāng)我們聚集在一起，所產(chǎn)生的綜合效益不能1+12時(shí)，我們的機(jī)制、流程、制度一定有多余的、不合理的東西存在● 最典型的團(tuán)隊(duì)是一流的球隊(duì)，“人人都有上佳表現(xiàn)”和“球隊(duì)獲勝”并行不?！?發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，通過相互溝通、相互幫助達(dá)到協(xié)調(diào)一致，特別是在面對(duì)困難及問題時(shí)，講究及時(shí)解決問題，自覺“補(bǔ)位”但又不“越位”，遇到問題不推諉，問題解決后再尋找原因，從而揚(yáng)長避短 二、工作職責(zé) 向客戶和業(yè)主提供良好的置業(yè)咨詢服務(wù)，推介樓盤情況，宣揚(yáng)社區(qū)文化，并作客戶來訪記錄，每月對(duì)客戶量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)； 辦理客戶訂房、簽定合同的手續(xù)（持公司授權(quán)委托書簽定合同）； 做好未成交和已成交的客戶管理及服務(wù)工作，配合公司為客戶舉辦的各種活動(dòng)； 接受客戶和業(yè)主報(bào)事，按類別聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理，并及時(shí)向報(bào)事人反饋處理意見與處理過程； 向業(yè)主交房，及時(shí)跟進(jìn)因故未能完成的交房，并向業(yè)主反饋處理意見與處理進(jìn)程，編制每月交房情況統(tǒng)計(jì)表； 收集市場(chǎng)信息，從各種渠道特別是客戶的來電、來訪情況，為公司提供近期、遠(yuǎn)期的發(fā)展建議； 保持售樓處、樣板間的整潔清爽，保證其始終處于對(duì)客戶的最佳接待狀態(tài)； 保證銷售資料（宣傳資料、宣傳品和銷售記錄資料）齊全，負(fù)責(zé)宣傳資料和宣傳品的庫存管理，編制宣傳資料、宣傳品使用量月報(bào)表，為設(shè)計(jì)和制作提供依據(jù)； 負(fù)責(zé)售樓處音像器材、辦公設(shè)備、辦公文具及其他物品的領(lǐng)用、管理；保證售樓處信息欄內(nèi)容的時(shí)效性，及時(shí)更新；三、現(xiàn)場(chǎng)銷售基本動(dòng)作 接聽電話1）基本動(dòng)作a)接聽電話必須態(tài)度和藹，語言親切；b)在與客戶交談中，銷售人員應(yīng)揚(yáng)長避短，在回答中將產(chǎn)品的賣點(diǎn)巧妙地溶入；c)交談中，設(shè)法取得我們想要的信息；● 客戶姓名、地址、電話等個(gè)人背景情況的信息● 客戶能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對(duì)產(chǎn)品的要求d)最好的做法是直接約請(qǐng)客戶來現(xiàn)場(chǎng)看房；e)馬上將所得資料記錄在客戶來電表上2） 注意事項(xiàng)a)上崗前，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說詞；b)廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對(duì)客戶可能會(huì)涉及的問題；c)廣告當(dāng)天，來電量特別多，接聽電話應(yīng)以3分鐘為限，不宜過長；d)電話接聽時(shí)，盡量由被動(dòng)回答轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問；e)約請(qǐng)客戶應(yīng)明確具體時(shí)間，并且告訴他你將專程等候；f)應(yīng)將客戶來電信息及時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)主管、策劃部同事充分溝通。 出正式的建設(shè)施工圖，報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查216。39延辦登記根據(jù)合同約定，售房合同應(yīng)當(dāng)在簽約后30日內(nèi)送至房交所進(jìn)行合同登記，另外。21交房通知書交房前向業(yè)主發(fā)出的關(guān)于交房時(shí)間、保修時(shí)間、物管費(fèi)起算時(shí)間的通知，是代表業(yè)主具備交房資格的證明文件。（通常房屋的層高為3米） 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 商品房的物業(yè)類型 住宅 寫字間 商場(chǎng) 酒店 市場(chǎng)住宅與寫字間相融合產(chǎn)生了一種新的物業(yè)形態(tài)——SOHO（小型商務(wù)公寓）它包括：住宅、酒店、寫字間1 商品房的價(jià)格組成216。 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年。 按交易形式分：轉(zhuǎn)讓、抵押、租憑。 市場(chǎng)是地區(qū)性的，其變化主要取決于當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r。具體計(jì)算方式如下：月償還額=貸款金額/貸款月數(shù)+（本金—已歸還本金累計(jì)額）月利率。是指在分期還款的貸款中借款人每期應(yīng)償還貸款的數(shù)額。符合規(guī)定的購買住房合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件。 最后，若客戶確實(shí)未能即時(shí)購房，則須做好客戶跟蹤工作。D、切記隨客戶左搖右擺。沉默寡言型特征：出言謹(jǐn)慎、一問三不知、反應(yīng)冷漠、外表嚴(yán)肅對(duì)策：除了介紹樓盤，銷售人員還必須以親切、誠懇的態(tài)度拉攏感情，想辦法了解其工作、家庭、子女、愛好等，通過拉拉家常，以了解客戶心中的真正需要；切忌相對(duì)無言。”等鋪墊方式。B、不要指望在電話中談成生意。1優(yōu)惠成交法：基于顧客的求利動(dòng)機(jī)，采取提供優(yōu)惠條件促成成交?；卮穑翰粫?huì)吧，您可能只是注意這一點(diǎn)，但是您看景觀、樓層、裝修等，都已經(jīng)合您的意了，每套房都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)的。 容積率和建筑密度各是什么含義？在小區(qū)建設(shè)中通過這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什么情況進(jìn)行大概的判定？ 普通單行機(jī)動(dòng)車道寬度不應(yīng)小于4米，雙車道寬度是多少？ 住宅建筑超過多少層必須加電梯？住宅一般常見有哪些建筑結(jié)構(gòu)形式？各自的優(yōu)劣？（至少說出兩種）套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別是什么？銷售面積應(yīng)按誰來進(jìn)行計(jì)算？評(píng)判一個(gè)普通住宅戶型的優(yōu)劣應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行？一個(gè)普通住宅的主臥的開間、進(jìn)深應(yīng)做到多大才能保證舒適？為什么？一般住宅的室內(nèi)房間門的門洞一般多寬？廚房門洞一般多寬？衛(wèi)生間門、生活陽臺(tái)門洞一般多寬？一個(gè)落水口一字排列的主衛(wèi)達(dá)到比較舒適的尺度，一般需要多大尺度？為什么？1按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，窗戶下沿離地面應(yīng)該達(dá)到多少毫米？如不足此高度應(yīng)采取什么措施？1 為什么一大片窗戶都要分割成幾塊后再進(jìn)行選擇性的開窗？1 鋁合金門窗和塑鋼門窗的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？1 平開窗和推拉窗之間的區(qū)別體現(xiàn)在哪些方面？1 室內(nèi)房間門洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？1讀工程圖，現(xiàn)場(chǎng)在施工圖上指出五個(gè)圖說的具體含義？1一般樓梯的踏步高和寬各是多少？1兩根晾衣桿之間要留出多寬的空間才好使用？17層以下的住宅陽臺(tái)欄桿要做到多高以上？7層及7層以上的住宅陽臺(tái)欄桿要做到多高以上？墻體常見的有哪些厚度？2一般來說，什么樣寬度的廚房適合布置單面櫥柜？什么樣寬度適合布置L型櫥柜？多少寬度以上適合布置雙面的櫥柜？為什么？工程做法 七通一平指什么？三通一平指什么？ 衛(wèi)生間在建造時(shí)一般都會(huì)采用降板處理，為什么？一般各降多高？ 生活陽臺(tái)一般需要做幾個(gè)地漏？為什么？各自接什么管？ 廚房做地漏好還是不做好？為什么？衛(wèi)生間一般需要做幾個(gè)地漏？為什么？ 一般住宅的陽臺(tái)上能否覆土種植花木？為什么？ 住宅底層的防潮措施一般有哪些做法？ 請(qǐng)描繪購地邊線、用地紅線、建筑紅線之間的關(guān)系？設(shè)備設(shè)施及用材用料 當(dāng)前住宅戶內(nèi)一般需要哪些弱電進(jìn)戶線? 普通住宅需不需要噴淋滅火噴頭？ 普通三室的家庭一般安裝多少安的電表？夠不夠用？為什么？ 什么情況下需要二次加壓供水？二次供水所增加的費(fèi)用一般由哪些組成？ 請(qǐng)簡(jiǎn)述負(fù)壓式煙道的工作原理 請(qǐng)描述在燃?xì)馐褂靡?guī)范中對(duì)燃?xì)庠O(shè)備的使用規(guī)定。從眾關(guān)聯(lián)法：營造緊張氛圍，制造緊迫感。 利用項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、優(yōu)惠，進(jìn)一步引發(fā)客戶興趣。（6）對(duì)有意向客戶應(yīng)提示坐什么車（或走什么路線），前來看房。（9）復(fù)訪密度不宜過高，以免引致客戶反感。1借故拖延型特征：個(gè)性遲緩、推三阻四、拖拖拉拉、看得出心動(dòng)卻不見行動(dòng)對(duì)策：追查客戶不能決定的真正原因，設(shè)法解決；如果還不能決定，可以試用欲擒故縱的手法，將疑慮和擔(dān)心推給客戶。 B、可利用1加強(qiáng)游說力度。 最后，若多次跟進(jìn)游說后，確定該客戶不會(huì)選購本項(xiàng)目，則可考慮在適當(dāng)?shù)那闆r下向客戶推介公司其它樓盤，以免客戶流失。首付款比率。（四）按揭流程：借款人在辦理貸款前，請(qǐng)查明所購樓宇是否有銀行提供個(gè)人住房按揭貸款承諾書，然后，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，填寫《貸款申請(qǐng)審批表》，將有關(guān)材料（付首期款證明、買賣合同、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來源證明等原件、復(fù)印件）提交貸款銀行 （作為借款保證人在貸款申 發(fā)具體的講、它是一個(gè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理；土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租憑、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。216。216。216。 融資成本：貸款利息216。1 獨(dú)立式別墅以戶為單位獨(dú)立建造的居住性樓房。26現(xiàn)房在房屋銷售合同各項(xiàng)手續(xù)辦理中，特指具備交房條件，預(yù)售許可證已經(jīng)過期的房屋。42抵押登記按照房交所規(guī)定，將抵押合同、貸款合同及相關(guān)資料報(bào)送房交所登記。 短期：9個(gè)月216。 暫未成交1）基本動(dòng)作a)將項(xiàng)目資料待備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或傳播；b)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，提醒隨時(shí)為其作置業(yè)咨詢；c)對(duì)有意客戶再次約定看房時(shí)間；d)送至大門道別。 業(yè)務(wù)素質(zhì)1)樓盤的硬件知識(shí)a)地理位置、規(guī)劃狀況（后市分析）；b)占地面積、建筑面積、戶數(shù)、居住人口（未來社區(qū)描述）；c)建筑風(fēng)格、規(guī)劃及設(shè)計(jì)特色、優(yōu)點(diǎn)d)戶型理解，市場(chǎng)比較優(yōu)點(diǎn)，裝修建議、未來生活描繪e)建筑物的優(yōu)點(diǎn)：用材、設(shè)備、配套；f)相關(guān)的尺寸和建筑指標(biāo)2)樓盤的軟件知識(shí)a)朝向、風(fēng)水、景觀；b)開發(fā)商、承建、設(shè)計(jì)商的品牌（或?qū)嵙Γ?；c)投資回報(bào)；3)宏觀把握能力a)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、尤其時(shí)事焦點(diǎn)；b)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活大事；c)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)劣勢(shì)；d)投資理財(cái)?shù)囊话阈猿ＷR(shí)；e)相關(guān)行業(yè)的政策法規(guī)和財(cái)政稅務(wù)政策（房地產(chǎn)、金融、證券、建材等）；f)社會(huì)流行趨勢(shì)?，F(xiàn)有市場(chǎng)條件下常用的是后兩種方式。1經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與普通商品房的主要區(qū)別是什么？答：土地的出讓方式不同：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的土地出讓金有優(yōu)惠（或者就是劃撥用地）開發(fā)建設(shè)費(fèi)用不同：配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)都可以享受到一些優(yōu)惠購買人資格不同：比如集資房、合建房都不是面向市場(chǎng)的，另外市場(chǎng)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭購買。一個(gè)落水口一字排列的主衛(wèi)達(dá)到比較舒適的尺度，一般需要多大尺度？為什么？l 浴缸（750、800、850）浴缸離洗手臺(tái)面之間的距離（含馬桶）（800、900、1000）洗手臺(tái)面（800、900、1000、1100、1200）墻厚（100）徑深徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 浴缸（1500、1600、1700）浴缸兩頭留的墻距（200、300、400、500）墻厚（100、200）開間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）1按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求，窗戶下沿離地面應(yīng)該達(dá)到多少毫米？如不足此高度應(yīng)采取什么措施？答：900毫米，不足需做防人墜落設(shè)施，如欄桿、安全玻璃等。一般樓板荷載做到200250KG，需覆土的話就300毫米厚的土荷載也需達(dá)到800KG，差距很大。一般來說，將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，就能得到建筑物的公用建筑面積