【正文】 平層系數(shù)加權(quán)表 例子： 樓層 1 層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5 級加權(quán) 倍增 房間 加 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權(quán) 均值 220 采光、通風(fēng)都很差 減 2 分 樓層 1 層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數(shù) 5 級加權(quán) 倍增 號 權(quán)數(shù) 值 差 6102 1 2 1 5 306.9 7102 2 2 2 1 1 231 7103 3 5 4 2 1 8101 5 5 2 1 8102 2 2 2 1 1 231 9101 1 3 2 1 5 254.1 9102 4 2 1 4 3 1 9103 4 3 5 4 4 1 137.5 5級加權(quán)值 將各因素的分?jǐn)?shù)其比重，相加 均值差 加權(quán)值總和減 3,得出均值差 ,是反映平層單位之間系數(shù)差異 倍增 為均值差的倍數(shù)，用來將系數(shù)轉(zhuǎn)成價格 倍增的結(jié)果 代表平層中單位的實際價格差異 d. 單位價格表 例子： 樓層 單位號 銷售面 積 平均售 價 樓層調(diào)整系數(shù) 單位調(diào)整 系數(shù) 單價 總價 層均 價 1層 6102 5700 300 5093 881191 7102 5700 300 231 5169 403440 7103 5700 300 5410 516439 樓層 單位號 銷售面 積 平均售 價 樓層調(diào)整系數(shù) 單位調(diào)整 系數(shù) 單價 總價 層均 價 8101 5700 300 5393 521827 8102 5700 300 231 5169 400701 9101 5700 300 5146 601259 9102 5700 300 5431 800312 9103 5700 300 5538 799521 10101 5700 300 5731 817355 10102 5700 300 5776 829953 11101 5700 300 407 5807 840563 12102 5700 300 407 5807 840563 13101 5700 300 5784 831103 13102 5700 300 5750 820205 14101 5700 300 5533 798799 14102 5700 300 5222 769514 合計 11472605 5507.123 平均售價 為整體項目設(shè)定均價 樓層調(diào)整系數(shù) 不同樓層 ,同一單位的樓層差價 單位調(diào)整系數(shù) 為前文所述的倍增結(jié)果 單價 = 平均售價 + 樓層調(diào) 整系數(shù) + 單位調(diào)整系數(shù) 總價 = 單價 銷售面積 * 每層必須有層差價 e. 對外價格表 (給銷售部 ) 給銷售部的價單模式如下 要達(dá)到易明 ,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價格 明珠花園 A座價格表 戶型 (房號 ) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10) 面積 樓層 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52 5421 5296 5257 5074 5257 4956 5071 5000 5361 21層 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331 5358 5234 5195 5012 5195 4914 5009 4938 5299 20層 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851 5296 5172 5133 4951 5133 4872 4947 4876 5237 19層 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371 5234 5110 5071 4890 5071 4830 4884 4814 5174 18層 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786 5072 5048 5009 4829 5009 4787 4822 4714 4155 17層 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306 5110 4985 4947 4767 3066 4727 4760 4652 5050 16層 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826 5048 4923 4884 4706 4884 4667 4698 4590 4988 15層 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345 4954 4830 4791 4614 4791 4576 4605 4497 4895 12層 710106 692332 500755 542375 509474 519787 491998 528662 511625 2020 年 2 月 15 日 f. 樓層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層差 一層至二層 二層至六層 六層至十層 十層至十六層 十六層至二十層 二十層以上 頂層 塔樓 ￥ 30 2 倍 1倍 等同頂層向下 數(shù)的第 3層 板樓 /塔樓 (13層以上 ,帶電梯 ) ￥ 40 2倍 二層至六層 六層至十層 1倍 十層至十三層 13 層以上 倍 同上 板樓 (最多 12層，帶電梯 ) ￥ 50 2倍 二層至三層 三層至六層 1 倍 六層至十層 十層以上 倍 同上 以上 1 層及 2層差距是假設(shè)了一層沒有特別的賣點 ,例如花園及送下躍層； 以上頂層的差距是假設(shè)了該單位不是復(fù)式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因； 樓層差的范圍視實際層數(shù)而定，可能與上述的有 上、下一層的差異； 如塔樓的層數(shù)達(dá) 30 層，可將二十層以上再多分一段，最高的若干層的差距僅為 倍； 客戶對高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習(xí)慣購買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來的價格差異敏感，鼓勵客戶購買高層。 硬性展板內(nèi)容 一般尺寸為 1m （豎向）； 一般會釘在墻上 ，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽 ，請與該公司簽訂證明文件，證明客戶通訊內(nèi)的資料屬實及準(zhǔn)許刊登其內(nèi)容 /相片； 、售樓電話、售樓地址、中原名稱 最后注明‘以上資料僅供參考’ 7．售樓處硬件 ：售樓處的包裝以及內(nèi)部一切的配置，都是為了 給客戶對項目有更具體的認(rèn)知及直觀，以方便銷售人員對項目的講解，所以整體包裝風(fēng)格都必須要與產(chǎn)品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現(xiàn)出來。文字出錯 資料出錯，前言與后文一定要相符 若樓書頁數(shù)不夠，可采用封面比較厚身質(zhì)量的紙張，一般樓書頁數(shù)為 28P— 40P，硬性樓書 頁數(shù)不宜過多。 (板樓，塔樓，全小戶型公寓，酒店式公寓 ) 例： 小關(guān)項目→集合寫字樓、商務(wù)公寓、及居住型公寓的綜合物業(yè) 上海世茂濱江花園→中國最高的全江景豪宅，配 6 個世界風(fēng)情園林的社區(qū) 4．價格定位 針對上述 建議的定位，建議整個項目 /各期開售部分的均價，并作出說明，分析其最終大約的總價及月供款，是否符合客戶群的經(jīng)濟(jì)能力 建議開盤均價及原因 估計價格的調(diào)整情況 市場定位 客群定位 產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 5．形象定位 項目以什么形象面向市場，此部分的定位將會主導(dǎo)宣傳推廣的方式及主題。本部分涉及到相對深入的統(tǒng) 計知識，要求有相當(dāng)?shù)睦碚摻Y(jié)合實踐的能力，是分析的重點和難點。 開盤前策略性檢討及修正 此部分必須要于開盤 /內(nèi)部認(rèn)購 1 個月前做，以配合最接近市場動態(tài)的策略。 此培訓(xùn)計劃分九部分： 一、企劃目的 二、一般策劃流程 三、策劃報告的內(nèi)容 四、銷售工具種類 五、活動 六、廣告 七、營銷策劃常見的失敗因素 八、房地產(chǎn)開發(fā)項目運(yùn)作程序（投資商） 九、策劃部制度 一、企劃目的 企劃是什么？ 企劃可簡單地理解為“策謀及計劃”，但企劃 會比策劃更高一個層次，都抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。 創(chuàng)作 所謂的創(chuàng)作，是反映人們下意識的渴望，把人們下意識的需要表達(dá)出來，故此創(chuàng)造出前所未有的東西不是創(chuàng)作。根據(jù)第一階段調(diào)查結(jié)果，結(jié)合相關(guān)資料（如某一區(qū)域的宏觀統(tǒng)計數(shù)字）就可以推斷出某一區(qū)域一定時間內(nèi)有購房意向的比例和戶數(shù)，以及被訪者對區(qū) 域等基本因素的選擇。 分析項目 分析方法 各項要素 分值列表 配套綜合得分 分值列表、與綜合品質(zhì)聯(lián)列表或分組均值 樓型、戶型 分析項目 分析要點 分析內(nèi)容 單因素分析 多因素分析 內(nèi)容 方法 樓體類型 低層、多層、高層、板樓、塔樓 列表、 分段 價格 銷售 綜合品質(zhì) 分組均值 戶型 居室數(shù)、 面積 熱銷戶型列表 價格 聯(lián)列表或 分組均值 注明不同戶型的價格（看以下例子） 例：同一類項目戶型分布表 項目名稱 戶型 一居室 兩居室 三居室 四居室 躍層或復(fù)式 百環(huán)花園 27 萬 （ 10%） 4450 萬 （ 60%） 5062萬 30% 0 0 方丹苑 27 萬 4752 萬 5667萬 0 0 （ 10%） （ 50%） （ 40%） 紫東苑 0 5565 萬 （ 60%） 7075萬 （ 40%） 0 0 九龍花園 40 萬 （ 10%） 4555 萬 （ 60%） 7095萬 （ 30%） 0 0 華騰園 3035萬 （ 10%） 4055 萬 （ 80%） 5580萬 （ 10%） 0 0 嘉多麗園 0 6570 萬 （ 67%） 8085萬 （ 33%） 0 0 書香庭 30 萬 （ 15%） 4055 萬 （ 85%） 0 0 0 附：片區(qū)住宅市場部分項目主力戶型圖 樓宇配套（采暖方式，通訊，智能化系統(tǒng)） 分析項目 分析方法 采暖方式，通訊，智能化系統(tǒng) 分值列表，定性分析 綜合評分（不用層次分析法） 分值列表、與綜合品質(zhì)分段對比 裝 修標(biāo)準(zhǔn)（外立面、公共部分、） 分析項目 分析要點 分析內(nèi)容 單因素分析 多因素分析 內(nèi)容 方法 外立面 顏色、材質(zhì) 列表、分段 價格