【正文】 以赴的炒作，將地塊炒熱，在入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作的空間。２、 建議在小區(qū)外沿街栽種大型的樹木，以此消除來往車輛對住戶夜晚睡眠的噪音影響。（一） 問題點(diǎn)１、 項(xiàng)目地處城南一環(huán)路段，來往車多車速高，晚間噪音大，白天早晚出門步行不方便。江岸山景項(xiàng)目總體營銷策劃方案是在對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對策劃計(jì)劃書的可操作性做綜合研究的基礎(chǔ)上擬定的。（二） 機(jī)會(huì)點(diǎn)和優(yōu)勢１、 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念屬于比較溫馨和高貴的形式，臨江景觀獨(dú)特，在建筑外立面風(fēng)格和單體戶型方面都有創(chuàng)新，其樓盤自身質(zhì)素在綿陽市區(qū)具有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。７、 在各種各類的廣告中努力突出小區(qū)的整體效果和景觀，以此增強(qiáng)客戶的購買欲望。綿陽市目前的多層房樓價(jià)，價(jià)格較高的在每平方米2000多元，價(jià)格低的每平方米880元。② 三年分期付款（不打折扣）付款進(jìn)度：首期為10%（15天內(nèi)全部交清），以后每半年付15%?，F(xiàn)在的消費(fèi)者購房心理已經(jīng)較為成熟，加上推出市場的樓盤多，提供他們參考的信息就越來越多，買一套房往往可以在十幾個(gè)樓盤中選擇，這就要求房產(chǎn)公司對項(xiàng)目的整合營銷能力要強(qiáng)。在不同的地域市場或不同階段，所訴求的側(cè)重點(diǎn)不同。小區(qū)內(nèi)，一成功男子打開車門，從車上走下來，順著視線還看整個(gè)小區(qū)。報(bào)紙廣告還是主要在日報(bào)晚報(bào)兩家。（七）廣告預(yù)算江岸山景項(xiàng)目2004年到2005年經(jīng)營推廣費(fèi)用計(jì)劃中純廣告費(fèi)用分配如下 ：報(bào)紙廣告：50萬元戶外廣告：20萬元電視播映費(fèi)：30萬元DM單：20萬元總計(jì)：120萬元，%。四、綜合計(jì)價(jià)綜合計(jì)算不同位置、不同樓層的各個(gè)戶型價(jià)格，按照先算樓層差價(jià)再算朝向差價(jià)最后算景觀差價(jià)的原則確定各戶房源的價(jià)格。３、 形象墻。附錄二銷售管理銷售管理體制是對銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過管理制度來要求銷售人員的工作內(nèi)容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率。1銷售合同的執(zhí)行監(jiān)控銷售合同執(zhí)行過程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負(fù)有督促顧客履行的責(zé)任，詳見《長興集團(tuán)銷售部銷售人員手冊》1與物業(yè)管理的交接銷售人員將樓盤表上記載的住戶名單移交物業(yè)管理公司，并介紹有一定背景的特別住房及其他有關(guān)信息。（二）充分利用“明星效應(yīng)”，如：請本地知名人士來為項(xiàng)目宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。要求房托要有相當(dāng)?shù)母倶I(yè)精神，而且絕對不允許出現(xiàn)露餡的事情。這些信息對于制定適當(dāng)?shù)臓I銷策略有正確的指導(dǎo)作用，所以售樓員應(yīng)及時(shí)保存、整理這些信息，并及時(shí)反饋給售樓部經(jīng)理和策劃人員。收款過程設(shè)計(jì)收款過程設(shè)計(jì)的原則是，銷售回籠金應(yīng)確保工程建設(shè)用款和獲得預(yù)期利潤，應(yīng)視市場、項(xiàng)目情況和工程資金的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。第五節(jié) 銷售用品系列設(shè)計(jì)（一）售前資料準(zhǔn)備： 建筑批文、公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售許可證、公司的各種獎(jiǎng)狀榮譽(yù)等、樓書。售樓中心正面為落地式玻璃墻，玻璃要求厚度較大，除堡坎以外均使用玻璃墻和極精練的球面線型墻。將價(jià)格劃分為三個(gè)檔次２、 A檔：正臨江且能飽覽江景，鄰近很多綠地，遠(yuǎn)離公路，這樣的戶型基本上都出現(xiàn)在樓頂，建議在均價(jià)的基礎(chǔ)上加20元。其后可降低頻率、中版面進(jìn)行推廣。其他廣告創(chuàng)意分析1）文具廣告2）禮品性廣告（饋贈(zèng)品、紀(jì)念品等）主要突出項(xiàng)目的名稱、項(xiàng)目標(biāo)志，通過項(xiàng)目和輔助圖形加以表現(xiàn)，形成項(xiàng)目獨(dú)立的視覺藝術(shù)效果，達(dá)到加深項(xiàng)目印象和形象的目的。江岸山景正前方的綠色河岸上，幾位老大爺和老太太正在晨煉，幾個(gè)小朋友也正在早讀課文。項(xiàng)目定位決定項(xiàng)目廣告定位和廣告主題，分析項(xiàng)目的廣告定位和主題首先必須明確向銷售對象訴說以下具體內(nèi)容：通過闡明江岸山景項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)意念，進(jìn)而系統(tǒng)介紹小區(qū)的科學(xué)空間布局、室內(nèi)空間的實(shí)用、建筑外立面的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的齊全和管理服務(wù)的一流水準(zhǔn)，全力集中地反映理想中的未來生活空間。各項(xiàng)目為贏得市場銷售份額，除硬件設(shè)施外，對于樓盤的價(jià)格、付款方式等方面都絞盡腦汁出新招，并從廣告宣傳上反映出來。%的比例提升兩次，則十個(gè)月以后的價(jià)格增幅差距將增大到40元每平方米，將總體價(jià)格算下來以后相差估計(jì)可能達(dá)到了1萬元，這個(gè)價(jià)格偏高，市場承受力太大。根據(jù)我的了解和估計(jì)，本項(xiàng)目由于土地開發(fā)的時(shí)間和基礎(chǔ)工程等方面的原因，單位面積所攤成本較高，這是一個(gè)客觀事實(shí)。５、 本案可以說算是扼守城南的進(jìn)出大門，建議盡量通過戶外廣告的形式將進(jìn)出城南的工作人員和潛在購房者都吸引過來，特別是要努力使得期望到鴻樾瑞閣的客戶也能來到本案看房。４、 綿陽市的各個(gè)房產(chǎn)公司在近段時(shí)間有不少多層項(xiàng)目開工，或多或少的對本案的銷售存在影響；加之鴻樾瑞閣這個(gè)大盤在經(jīng)開區(qū)的影響，使得本案的銷售形成前后夾擊的狀況。 江岸山景項(xiàng)目整體營銷推廣計(jì)劃書 （草案）第一章 項(xiàng)目營銷推廣策劃一、 策劃概要江岸山景項(xiàng)目總體營銷策劃方案，是結(jié)合了長興集團(tuán)總體現(xiàn)狀和發(fā)展計(jì)劃制訂的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展戰(zhàn)略、思想，結(jié)合長興集團(tuán)的自身發(fā)展、操作能力以及江岸山景開發(fā)現(xiàn)狀而制訂的總體營銷策略和計(jì)劃方案。５、 綿陽市的幾個(gè)比較大的房產(chǎn)公司都有大的樓盤還在銷售中，且地理位置和周邊配套比本案好，故對本案的銷售也有相當(dāng)?shù)挠绊?。６?在各類報(bào)紙上通過大量的軟文鋪墊，以及現(xiàn)場銷售處的文章和銷售人員的解說，而潛移默化的告訴客戶這樣一個(gè)情況：城南片區(qū)因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是整個(gè)綿陽市的經(jīng)濟(jì)和工業(yè)的重心偏向地，在居住和投資的角度上力圖使客戶覺得城北（花園星河灣、凱廈花園、倍特、啟明星、西蜀名居）是屬于比較工薪階層的居民的居住地而不利于有文化有身份的人居住和投資，城東（芙蓉漢城等）的游仙區(qū)也是郊區(qū)并在不長的時(shí)間里即將處于政策支持的薄弱地段使得其同樣不利于居住和投資。根據(jù)我多方面的了解，以及對公司以前項(xiàng)目的了解，并反復(fù)比較周邊重點(diǎn)項(xiàng)目和競爭對手的價(jià)格銷售政策，本著“高調(diào)啟動(dòng)，全力炒作，逐月提升”的價(jià)格策略，考慮以上項(xiàng)目成本又考慮項(xiàng)目市場接受能力，擬定項(xiàng)目銷售定價(jià)。在整個(gè)過程中，希望集團(tuán)財(cái)務(wù)上會(huì)控制價(jià)格的提升幅度和頻率，以確保項(xiàng)目銷售額的實(shí)現(xiàn)，但是同時(shí)要注意提升價(jià)格千萬不要銷售進(jìn)度?。ǘ?付款方式和進(jìn)度１、 原則：付款方式和進(jìn)度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設(shè)計(jì)時(shí)體現(xiàn)以下原則：① 各種方式實(shí)際價(jià)格相等；② 付款方式不同。綿陽的各大報(bào)紙和電視臺(tái)廣告中的樓盤廣告大戰(zhàn)就集中地反映了綿陽房地產(chǎn)市場的激烈競爭。（此部分為“啟程未來美好生活”主題）從江岸山景項(xiàng)目人均綠化面積、臨江景觀、多層次綠化、環(huán)境藝術(shù)小品、臨路綠化帶、小區(qū)綠化造型、社區(qū)人文、居家方便、恬靜和溫馨的環(huán)境及陽光、綠地、河岸等方面全方位的反映全新生活方式。一身正裝的男女夫妻站在270176。（五）廣告策略分析廣告策略是營銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動(dòng)中用有限的費(fèi)用取得最大廣告效果而運(yùn)用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)廣告數(shù)量繁多、形式多樣化、市場競爭日益激烈的今天，要使廣告活動(dòng)富有成效，必須制定多種廣告策略。在春節(jié)期間有要加大力度。３、 B檔：正臨江且能飽覽江景，綠地不多，緊鄰公路，在均價(jià)基礎(chǔ)上加510元。售樓中心外的水景觀要求水要充足，站在售樓