【正文】 大型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)可簡(jiǎn)單概分三個(gè)業(yè)態(tài)板塊：休閑、餐飲娛樂和購(gòu)物。 各類業(yè)態(tài)的租售建議僅做參考，具體是租是售需等實(shí)質(zhì)性招商洽談才能決定。 銷售準(zhǔn)備期 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 強(qiáng)勢(shì)推廣期 ?2個(gè)月 準(zhǔn)備工作安排 前期宣傳 ?2個(gè)月 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 提前宣傳 把握營(yíng)銷 推廣要點(diǎn) ?五個(gè)月 銷售環(huán)節(jié)的管理與監(jiān)控 營(yíng)銷工作流程及基本要求 調(diào)節(jié)休整期尾盤銷售 ?3個(gè)月 統(tǒng)計(jì)、調(diào) 整 信息反饋，總結(jié) 個(gè)性銷售策略 Page 46 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 重點(diǎn)工作內(nèi)容 重點(diǎn)營(yíng)銷策略 銷售目標(biāo) 準(zhǔn)備期 內(nèi)部銷售期 強(qiáng)銷售期 尾盤銷售期 、搭設(shè)風(fēng)格新穎清新的售樓部。由于項(xiàng)目在建成之后有 3年的租賃期，租賃期收入相對(duì)較低，因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間償債備付率都是負(fù)值，然后慢慢增加，開始銷售之后該比值大于 1。 成本：項(xiàng)目總成本包括建設(shè)投資、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 第三階段：實(shí)際招商階段 時(shí)間：開街開始 任務(wù)：全面展示項(xiàng)目，讓商戶贊嘆于如此好的商機(jī)的同時(shí)，也驚喜于免租減租的優(yōu)惠優(yōu)越于其他地方投資。 本案綜合考慮各項(xiàng)因素，以實(shí)現(xiàn)“三旺、三贏”為主要目標(biāo) 關(guān)鍵點(diǎn) ①為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品及實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)支持（硬性及軟性） ②選擇適宜的贏利經(jīng)營(yíng)模式 ③全面貫徹實(shí)施讓投資者迅速建立并持續(xù)增強(qiáng)投資信心的整合營(yíng)銷策略 Page 32 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 項(xiàng)目定位 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 2 營(yíng)銷策劃 3 成本控制計(jì)劃 4 財(cái)務(wù)分析 5 總結(jié) 6 ? Page 33 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 ?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模 = 項(xiàng)目人口 * 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)模控制在 /人） 人均面積推算法 體量定位：總量 3萬平方米，分三層（地下一層，地上兩層） 商業(yè)體量 Page 34 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 大型主力店位置、樓層、硬件等建議 位置： 位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主力店客戶喜歡 環(huán)境： 因主力店聚客能力強(qiáng)，日常經(jīng)營(yíng)將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境 硬件條件： 選擇最具有硬件修改優(yōu)勢(shì)的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計(jì)的位置 市 政 道 路 社 區(qū) 道 路 ①雍江苑 一期 社 區(qū) 道 路 ②雍江藝庭一期 ③重慶天 地一期 ④雍江苑二期 ⑤雍江藝庭二期 ⑥重慶市工業(yè)學(xué)校和二十九 中學(xué)校以及原有社區(qū) ⑦化龍橋小學(xué) 擬建社區(qū)商業(yè) 擬 建 社 區(qū) 商 業(yè) ⑧ 紅 巖 村 主力店 Page 35 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場(chǎng) 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會(huì)生活 餐飲 休閑 娛樂 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街！ 百貨店 17% 超級(jí)市場(chǎng) 3% 中型超市 8% 便利店 9% 專賣店 11% 餐飲 22% 休閑娛樂 30% 各種物業(yè)所占比例 Page 36 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 【 贏利經(jīng)營(yíng)模式 】 本項(xiàng)目贏利經(jīng)營(yíng)模式建議： 根據(jù)重慶天地商業(yè)街的功能布局及業(yè)態(tài)分布，考慮到開發(fā)商前期資金投入能力及資金回籠需要，建議三種基本模式（ 只售不租、只租不售、不租不售 ）組合運(yùn)用。 ， 九鼎紅街進(jìn)駐了眾多大大小小的品牌專賣、休閑服飾、琳瑯精品等各類店鋪。 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目實(shí)地 調(diào)研 終端消費(fèi) 調(diào)研 項(xiàng)目定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 典型案例調(diào)研 SWOT分析 財(cái)務(wù)分析 Page 7 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 調(diào)研重慶市整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，土地市場(chǎng)情況，地區(qū)規(guī)劃前景對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)有極其重要的意義。 注重商品價(jià)格 注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物 沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費(fèi) 這部分主要是暫無收入的學(xué)生群體 天地社區(qū)居民收入屬于重慶市中等偏上的水平 Page 16 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 基本月消費(fèi)金額1 0 0 0 元以下45%1 0 0 0 3 0 0 047%3 0 0 0 5 0 0 08%5 0 0 0 元以上0%人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 居民收入 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 每月到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平10003000元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明天地社區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力 消費(fèi)水平與收入水平成正比 Page 17 卓越 追求 至善 細(xì) 節(jié) 止 于 財(cái)務(wù)管理第 13組 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 居民收入 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 經(jīng)常去社區(qū)商業(yè)街逛街的原因34%14%16%20%16%閑逛獲悉流行健身娛樂餐飲很多人只是去逛逛，那么如何把這些閑逛人群變成實(shí)際的購(gòu)買力，是值得我們研究的問題 娛樂消費(fèi)日益增多，人們對(duì)娛樂休閑的場(chǎng)所有越來越多的訴求 商品種類 購(gòu)物環(huán)境 商品價(jià)格 1 2 3 因收入水平的提高，重慶天地社區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對(duì)一站式購(gòu)物休閑的需求增加 消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國(guó)家