【正文】 關(guān)于做好上市公司新股發(fā)行工作的通知》中“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資 產(chǎn)收益率平均不低于6%”的規(guī)定，選取“最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均值”來(lái)衡量股權(quán)融資能力；而債權(quán)融資能力，主要看企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低， 我們?cè)谶@里選用國(guó)際著名的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)模型“Z值模型”對(duì)各個(gè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)?！　≠Y本他途 : 外資基金、資金信托、資源并購(gòu)　　除了自身在境內(nèi)的籌資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外，被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高額利潤(rùn)吸引過(guò)來(lái)的海外資本尤其是海外房地產(chǎn)基金在近年來(lái)逐漸成為內(nèi)地房地產(chǎn)公司解決資金瓶頸 的重要方式（參見(jiàn)附文“海外房地產(chǎn)基金的‘中國(guó)策’”）?！　∠鄬?duì)開(kāi)發(fā)商籌資成立的企業(yè)間基金，海外基金的優(yōu)勢(shì)在于：龐大的海外資金支持，科學(xué)先進(jìn)的投資評(píng)估技術(shù)，高度專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，優(yōu)秀的人才資源和培養(yǎng)機(jī) 制，成熟的投資理念和經(jīng)驗(yàn)，全球化的資產(chǎn)配置視野等。我們這里計(jì)算采用的是2000年修正后的模型。中國(guó)城市人口加速增長(zhǎng)期將持續(xù)到2018年，%（如圖 3）?！　　　『暧^調(diào)控中短期需求減少，房?jī)r(jià)2006年后將緩步回落　　在目前供給穩(wěn)定增長(zhǎng)的形勢(shì)下，影響全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主導(dǎo)力量應(yīng)在需求一方，需求變化決定了產(chǎn)業(yè)景氣度的中短期方向。但又必須看到，在升息周期初期，升息幅度基本上不會(huì)超過(guò)通脹幅度，實(shí)際利率還可能繼續(xù)下降。“政府通過(guò)調(diào)控，對(duì)豪宅與中檔住宅、投資與自用等比例進(jìn)行調(diào)節(jié)，有利于行業(yè)發(fā)展?！　√峒白约旱呐枷?，郁亮難掩興奮：“我們的客戶調(diào)查顯示，有63%的客戶今后置業(yè)時(shí)有意再買(mǎi)‘萬(wàn)科’的產(chǎn)品，但這只是意向購(gòu)買(mǎi)的數(shù)字，而普爾特有47%的客戶實(shí)際重復(fù)購(gòu)房率?！薄　〔孰娖髽I(yè)的情形也可以類(lèi)比。萬(wàn)科從銀行獲得的授信額度有104億元，但我們只用了44億元。地產(chǎn)企業(yè)需要土地，可以直接通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓拿地，不必通過(guò)并購(gòu)的方式。聯(lián)想TCL的管理團(tuán)隊(duì)由此受到的激勵(lì)，走過(guò)20周年的“萬(wàn)科”是否將醞釀出另一段傳奇？■　　　　　　“第二財(cái)政”推動(dòng)土地二級(jí)市場(chǎng)迅猛發(fā)展　　　　土地有償轉(zhuǎn)讓收入已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”，其主要用途是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資金?！　?，2002年增加到超過(guò)40%，%（如圖5）。顯然，土地增值稅收入也為地方政府在地方基礎(chǔ)建設(shè)等支出上做出了越來(lái)越大的貢獻(xiàn)。”　　經(jīng)過(guò)3年努力，“順馳”的全國(guó)化戰(zhàn)略已經(jīng)取得了初步成效。”張桂宗強(qiáng)調(diào)指出。在汪浩看來(lái)，順馳尋求上市并非是應(yīng)景之作，“上市并不能解決資金的全部問(wèn)題。 “盡管很多人認(rèn)為不可能，但順馳還是在承諾的時(shí)間內(nèi)，說(shuō)開(kāi)盤(pán)就真正能夠按時(shí)開(kāi)盤(pán)。雖然內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)與香港仍有諸多不同，但目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境與香港上世紀(jì)70年代走向集中的狀況相當(dāng)類(lèi)似?！　〕薪?0年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到高潮，但隨后而來(lái)的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問(wèn)題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。 　　戰(zhàn)后以來(lái)香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機(jī)中，有3次直接或間接因?yàn)槲鞣浇?jīng)濟(jì)危機(jī)，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國(guó)、賤拋物業(yè)有關(guān)。批租的形式也有公開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約四種，但目前，協(xié)議用地量太大，拍賣(mài)招標(biāo)只占25%左右?！　　　‘a(chǎn)業(yè)環(huán)境類(lèi)似香港上世紀(jì)70年代，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中加劇　　目前，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策環(huán)境、地產(chǎn)商素質(zhì)、未來(lái)政策趨向看，與香港上世紀(jì)70年代非常類(lèi)似。1985年李嘉誠(chéng)又通過(guò)和黃，%股權(quán)?！　?998年，荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)進(jìn)入上海市場(chǎng)：在閔行區(qū)投資開(kāi)發(fā)了“上海網(wǎng)球俱樂(lè)部和公寓”，第一期收益良好，目前二期項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)之中?！　　　⊥顿Y戰(zhàn)略由參股向控股發(fā)展　　2004年6月，“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”宣布，該基金在北京的首個(gè)控股項(xiàng)目即將入市：其持股比例達(dá)80%的“麗都水岸”正式進(jìn)入市場(chǎng)?！　　　喼迲?zhàn)略首選中國(guó)　　荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)目前管理著分布于亞洲、澳大利亞與歐美等地的31只基金，資產(chǎn)額近400億歐元。80年代初，中國(guó)準(zhǔn)備收回香港，部分財(cái)團(tuán)又看淡香港地 產(chǎn)，賤賣(mài)地皮物業(yè)，這時(shí)李嘉誠(chéng)又顯示超人的智慧，大量吸納，至90年代初，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)擁有物業(yè)1655萬(wàn)平方英尺，建設(shè)中物業(yè)3733萬(wàn)平方英尺，土地儲(chǔ)備 2200萬(wàn)平方英尺。進(jìn)入80年代以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團(tuán)的天下，雖然經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的 公司有4000家左右，但股票上市的地產(chǎn)公司只100家左右，%，在100家左右的地產(chǎn)上市公司中，“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā) 展”、“恒基兆業(yè)”等最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的股票市值約占地產(chǎn)建筑類(lèi)上市公司總市值的七成?！　⊥恋嘏?香港的土地批租有嚴(yán)格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細(xì)的說(shuō)明?！　「鄹母叩貎r(jià)政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)買(mǎi)賣(mài)起到了推波助瀾的作用；其次，當(dāng)局頒布的建筑條例、“十年建屋計(jì)劃”、“居者有其屋計(jì)劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃也有力地推動(dòng)香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了3040%。 “未來(lái)的成功企業(yè)，必須具備快速獲取土地的能力、卓越的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力、快速而強(qiáng)大的銷(xiāo)售變現(xiàn)能力。南京政府在推出奧體地塊時(shí)，很多的開(kāi)發(fā)商都躍躍欲試?！爸С帧橊Y’發(fā)展的除了自有資金以外，主要就是銷(xiāo)售回款，盡管‘順馳’一直采用的是綜合 資金解決方案。今年3月，“順馳”就在天津放棄了市中心一塊面積達(dá)1200畝的土地，原因在于“土地雖然位置很好，但價(jià)格已經(jīng)很高，增值空間非常有限”?！蓖艉普J(rèn)為，土地政策的改變?cè)趲?dòng)地價(jià)上升的同時(shí)，也會(huì)為“順馳”這樣的地產(chǎn)商降低異地發(fā)展的門(mén)檻，“操 作過(guò)程變得相對(duì)簡(jiǎn)單、透明了。　　　　土地增值稅漸成“明星”稅種　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。顯然，隨著各地土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備市場(chǎng)和市場(chǎng)化配置水平的成熟和完善，“招拍掛”出讓土地將在土地出讓中占絕 對(duì)主導(dǎo)地位?！爱?dāng)然，有共同語(yǔ)言的企業(yè)才能走到一起?！　〉牵⒎敲總€(gè)企業(yè)都能分享未來(lái)20年的行業(yè)成長(zhǎng)。近來(lái)，“萬(wàn)科”不斷嘗試各種融資渠道：債券信托方面，2003年12月，在深圳的“東海岸”項(xiàng)目中與新華信托合作開(kāi)發(fā)了 “集合資金信托計(jì)劃”；營(yíng)銷(xiāo)信托方面，今年7月，在深圳的“17英里”項(xiàng)目中，同樣是與新華信托合作開(kāi)發(fā)了2億元的“集合資金信托計(jì)劃”；境 外融資方面，今年7月從德國(guó)Hypo集團(tuán)旗下Hypo Real Estate Bank International（HI公司）處為中山“萬(wàn)科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目融得3500萬(wàn)美元；9月24日，；據(jù)郁亮 透露，目前，一項(xiàng)股權(quán)信托計(jì)劃也在籌劃中。“1996年，21英 寸彩電已經(jīng)在城市普及，所以很多人認(rèn)為，彩電企業(yè)的發(fā)展空間有限，但事實(shí)上，此后很多家庭不僅更新?lián)Q代到29英寸、64英寸純平、背投、等離子彩電，還買(mǎi) 了第二部甚至第三部彩電?！　](méi)有一條與拿地或融資有關(guān)?！　?duì)于“萬(wàn)科”，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，這亦是一個(gè)轉(zhuǎn)折期?！　姆康禺a(chǎn)投資角度來(lái)看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就仍然可能繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)就存在繼續(xù)上漲的理由。短期內(nèi)，房?jī)r(jià)大幅上漲，受沖擊最大的是占絕大多數(shù)的中低收入居民，政府必須考慮他們的利益。住宅投資占行業(yè)投資比重持續(xù)增長(zhǎng)，目前已占全行業(yè)投資的68%以上，成為 整個(gè)產(chǎn)業(yè)的核心（如圖1）；住宅價(jià)格的漲升已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)整體價(jià)格指數(shù)的主要?jiǎng)恿Γㄈ鐖D2）；個(gè)人消費(fèi)成為推動(dòng)房地產(chǎn)需求的決定性力量，個(gè)人購(gòu)房比重已 接近90%，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅商品房的比例超過(guò)95%?！　〔①?gòu)的方式很可能將在近期被國(guó)內(nèi)企業(yè)采用。位于鄭州東區(qū)的第一個(gè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo) 售形勢(shì)良好。如表6，從最近四 年存貨周轉(zhuǎn)率均值看，“招商地產(chǎn)”和“中遠(yuǎn)發(fā)展”的銷(xiāo)售回款速度最快，但“招商地產(chǎn)”業(yè)務(wù)中原來(lái)有石化分銷(xiāo)、現(xiàn)在有水電業(yè)務(wù)，“中遠(yuǎn)發(fā)展”有服務(wù)和旅游業(yè) 務(wù)，這些業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售回款速度都很高?！　∧敲?，在這次“行業(yè)大洗牌”中誰(shuí)將勝出，很大程度上取決于各自的資本能力（在本文中，我們將房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力稱(chēng)之為“資本能力”）以及規(guī)模如 何?！　　百?gòu)買(mǎi)商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”的比例也反映了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于資金的需求要超過(guò)一般公司。譬如，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)“萬(wàn)科”在央行“121”號(hào)文件發(fā)布后至今，總共增加至少185萬(wàn)平米 土地儲(chǔ)備，需要支出的現(xiàn)金約43億元?！　】傮w來(lái)看，20002003年房地產(chǎn)上市公司的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流越來(lái)越低，反映出經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出壓力越來(lái)越大。在競(jìng)拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣(mài)方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣， 普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，這無(wú)形中擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，也 使得過(guò)去在開(kāi)發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來(lái)巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”?！　≡诿懒旨瘓F(tuán)和凱捷顧問(wèn)公司共同發(fā)布的《全球財(cái)富報(bào)告2004》中，房地產(chǎn)在富人們的財(cái)富構(gòu)成中所占的比例也從2002年度的15%提高到了2003年度的17%?！　〔粌H富人如此，房地產(chǎn)也是普通老百姓擁有財(cái)富的重要表現(xiàn)形式?！　「哳~的拍賣(mài)保證金和嚴(yán)格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過(guò)去熱衷的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”迅速進(jìn)入到“資本競(jìng)爭(zhēng)”的新階段。如圖1， 凈現(xiàn)金流入，2002年回升50%。圖2概括了今年來(lái)部分上市公司公布的土地儲(chǔ)備資金支出情況。如圖3，1998 2003年，除2002年外，其余各年房地產(chǎn)行業(yè)的這一比例均大于所有上市公司，6年累計(jì)的結(jié)果顯示：房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金相當(dāng)于同期銷(xiāo) 售商品、%，%。規(guī)?？梢酝ㄟ^(guò)最近一年的收入情況進(jìn)行判斷，但對(duì)于未來(lái)的資本能力，不太好衡量。所以從純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)看，“億城股份”和“萬(wàn)科”的存貨周轉(zhuǎn)率可能最高了。第二個(gè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目在成都，占地面積為四百畝，第三個(gè)將在濟(jì)南。最近傳出，“萬(wàn)科”正密謀并購(gòu)在各自所在地赫赫有名的“浙江南都”與“河南建業(yè)”兩大房地產(chǎn)公司?！　　　￠L(zhǎng)達(dá)15年的城市化進(jìn)程成為長(zhǎng)期推動(dòng)力量　　在我們的實(shí)證研究中，城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。此外，地方政府在宏觀經(jīng)濟(jì)降溫期間，還將受到來(lái)自中央政府宏觀調(diào)控的壓力，對(duì)城市基建的投資不可能保持現(xiàn)有的高速增長(zhǎng)。按我們計(jì)算的數(shù)據(jù)，目前全 國(guó)36大城市平均住宅租金年收益率仍然在5%以上，%?！皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)全面競(jìng)爭(zhēng)階段，行業(yè)秩序趨于規(guī)范，細(xì)分客戶越來(lái)越重要。當(dāng)其他地產(chǎn)商的視野還囿于此類(lèi)細(xì)節(jié)時(shí)，登頂8848之后的“萬(wàn)科”，將更多精力用于尋找方向。這和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形類(lèi)似。除了郁亮認(rèn)為20%復(fù)利太高的海外房地產(chǎn)基金尚未考慮外，其他地產(chǎn)公司所使用的融資渠道，“萬(wàn)科”幾乎都有涉 足，以至外界對(duì)“萬(wàn)科”是否資金緊張產(chǎn)生了種種猜測(cè)，但從今年中報(bào)看，“萬(wàn)科”54%的資產(chǎn)負(fù)債率，顯著低于全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均74%的水平。“市場(chǎng)化的趨勢(shì)，會(huì)使行業(yè)產(chǎn)生很大變局，一些企業(yè)會(huì)被淘汰，但這不意味著會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的并購(gòu)、洗 牌?！薄　?duì)于時(shí)下風(fēng)頭火勢(shì)的MBO，郁亮明確表示，無(wú)論誰(shuí)控股，一股獨(dú)大的弊端都相當(dāng)明顯，而且，地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，管理層控股會(huì)影響后續(xù)開(kāi)發(fā)資金的籌措， 從而妨礙企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2004年，全國(guó)建設(shè)用地實(shí)行“招拍掛”的比例將繼續(xù)增長(zhǎng)至50%以上。土地增值的享有主體是擁有土 地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的居民或企事業(yè)單位，政府只能通過(guò)對(duì)土地增值額進(jìn)行課稅的形式分享部分收入，這符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的慣例。”因此，就在一些地產(chǎn)商還慣用“過(guò)去的眼光”看待現(xiàn)在的地價(jià)時(shí)，“順馳”已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)出擊，并引起市場(chǎng)一片驚嘆了。　　“對(duì)于土地的取舍，我們有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)?！薄　⊥艉票硎荆绊橊Y”的資金來(lái)源除銀行貸款外，還包括“華廈”、“濱海市政”、“市政投資”、“津?yàn)I發(fā)展”、“津報(bào)集團(tuán)”、“聯(lián)想”、“首創(chuàng)”等合作伙 伴以及摩根士丹利房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資及戰(zhàn)略合作資金。這時(shí)，‘順馳置業(yè)’進(jìn)入當(dāng)?shù)匾延邪肽辏?他們肯定這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有問(wèn)題，我們就很快地作出堅(jiān)決的判斷。企業(yè)還必須具有持續(xù)的戰(zhàn)略思考、制定、執(zhí)行能力以及好的 管理體系、企業(yè)文化?！　?975年底開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)重又回升，港府1976年開(kāi)始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”（即廉價(jià)屋計(jì) 劃）?！　∠愀鄯康禺a(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。批租的形式主要有公開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)租約四種，但主要是公 開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)招標(biāo)兩種形式。目前最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的80%左 右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高?！　?. 高超的資本運(yùn)作能力　　1972年上市時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)總股本只有4200萬(wàn)股，是一個(gè)較小的地產(chǎn)公司。作為全球著名的房地產(chǎn)基金與三大綜合運(yùn)營(yíng)商之一，其主要業(yè)務(wù)包括開(kāi)發(fā)、投資管理與融資等。由此，ING在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的策略向縱深發(fā)展，由過(guò)去的參股變?yōu)榭毓?，并直接開(kāi)發(fā)、管理?！　?996年，荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)在北京成立其亞洲地區(qū)的第一個(gè)代表處，1997年，該公司與中信集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司及北京城建成立合資企業(yè)，在望京新城開(kāi)發(fā)了5萬(wàn)平方米的普通商品住宅“信荷城”；在該項(xiàng)目2402萬(wàn)美元的總投資中，ING占50%?！　?979年李嘉誠(chéng)又通過(guò)包玉剛與匯豐銀行大班建立了良好的私人關(guān)系，匯豐銀行于9月以市價(jià)一半的價(jià)格（）將所持有的9000萬(wàn)股（占 %）和黃普通股轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，而且匯豐銀行還同意李嘉誠(chéng)暫付20%的定金，%的控股地位，從 而以小博大，以弱制強(qiáng)。內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度還有相當(dāng)大的提升空間。　　目前內(nèi)地各城市在批出土地時(shí)，土地合同中也有各種要求和條件。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使 香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)（屯 門(mén)、沙田、葵涌等）逐步形成。”■　　　　　　香港房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程及其與內(nèi)地的比較　　　　戰(zhàn)后以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)?！　　　】s短項(xiàng)目周期提高擴(kuò)張速度　　“順馳”最為外界所關(guān)注的是擴(kuò)張的速度，而“順馳”速度主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是全國(guó)化的速度，不到兩年就基本完成了全國(guó)化布局；