【正文】 萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。四、三產(chǎn)經(jīng)營成本三產(chǎn)經(jīng)營成本原表4產(chǎn)品名稱序號費用名稱12345…產(chǎn)品11直接費用1．1原材料1．2燃料動力1．3工資及福利費1．4其它2間接費用3銷售費用4管理費五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報警提示。建議如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17000萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價17800萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價18000萬元。銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 管理費用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。需求量統(tǒng)計和預測表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。 2）服務于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見》）。 半獨立式住宅不得小于300平方米。投資變化的概率分布也是如此操作。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。 配套設施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于0的概率。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉角戶）。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。%，銷售量等于開發(fā)量。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。不可預見費一般與單項工程造價關系比較密切，按照總投資（不含財務費用、不可預見費）的2～5%估算，估算600萬元。 銷售費用,從項目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。本項目的銷售計劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。基準收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，%，將虧損186萬元。資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動轉入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項目變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格80008400880090009200960010。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率4%。規(guī)劃指標詳見表11，方案比較見表12。計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率計算結果詳見表9。產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 半獨立式住宅不得小于8米。計算結果詳見表4“風險決策指標（概率分析）”。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)”。本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度