【正文】 8華僑飯店4507南林飯店11青草湖度假村52726南林飯店4329蘇州吳宮喜來(lái)登大酒店12竹輝飯店50724常熟華聯(lián)賓館4054蘇州京匯賓館13南林飯店50260東吳飯店639蘇州飯店14蘇苑飯店49595常熟森林大酒店571昆山云海度假村15常熟華聯(lián)賓館49397蘇州京匯賓館15東吳飯店其他南園賓館112732616全市合計(jì)3551103708343注：數(shù)據(jù)資料除南園賓館數(shù)據(jù)外，均來(lái)自蘇州旅游局發(fā)布的2003年第十二期《蘇州旅游統(tǒng)計(jì)》因此，南園賓館除了需要在經(jīng)營(yíng)方式上進(jìn)行不斷地改革和創(chuàng)新外，對(duì)賓館進(jìn)行適時(shí)地改造和擴(kuò)建就顯得十分必要和緊迫，通過(guò)對(duì)賓館硬件加大投入，提高接待檔次、完善功能和增強(qiáng)賓館的接待能力，更好地發(fā)揮南園賓館的資產(chǎn)效益，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，適應(yīng)蘇州地區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場(chǎng)，徹底扭轉(zhuǎn)南園賓館的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，不僅為賓館和投資者帶來(lái)巨大效益，也必將為蘇州的旅游業(yè)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析一、蘇州旅游發(fā)展概況蘇州旅游資源概況蘇州號(hào)稱“人間天堂”，位于長(zhǎng)江三角洲中部。“吳中第一名勝”虎丘，2500多年的歷史形成的深厚的文化積淀，成為游客來(lái)蘇州旅游的必游之地。能夠取得如此驕人旅游業(yè)績(jī)的蘇州旅游業(yè)，一方面充分發(fā)揮了其厚重的歷史文化資源優(yōu)勢(shì)，另一方面一大批現(xiàn)代化的基礎(chǔ)接待設(shè)施的建設(shè)對(duì)此做出了突出的貢獻(xiàn)。類似地，我們可以預(yù)測(cè)出2005年來(lái)蘇旅游境內(nèi)外游客的數(shù)量（此時(shí)n = 7為奇數(shù)），這與上一年相比。（2）本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響及其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響主要可在以下兩方面體現(xiàn)出來(lái)：一是體現(xiàn)出由原來(lái)國(guó)有全資、大鍋飯性質(zhì)的事業(yè)單位通過(guò)新型產(chǎn)權(quán)交易（改造）所表現(xiàn)出來(lái)的政治上的改制意義；二是對(duì)旅游市場(chǎng)的支撐和補(bǔ)充作用，即能夠填補(bǔ)迅速發(fā)展的境外旅游接待市場(chǎng)的空缺，又能夠滿足賓館自身發(fā)展的需要，可以說(shuō)是一種最佳的選擇。第四章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址一、區(qū)域規(guī)劃要求蘇州國(guó)泰南園賓館位于蘇州市十全街655號(hào)，地處蘇州古城二級(jí)保護(hù)區(qū)，沿帶城橋路退紅線6M，南側(cè)退紅線3M，西側(cè)退4M，北側(cè)退十全街紅線4M，東北角廚房北墻退紅線大于檐高1/2H日照間距；最高層數(shù)4層，檐高10~15m，屋脊高度18米。地下水位受季節(jié)、運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般見(jiàn)于177。帶城橋路、十全街地區(qū)目前具備兩路10KV的高壓線供電條件，可滿足本項(xiàng)目的兩路供電要求。根據(jù)“建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)意見(jiàn)書(shū)”，沿帶城橋路退紅線6m，南側(cè)退紅線3m，西側(cè)退4m，北側(cè)退十全街紅線4m，東北角廚房北墻退紅線大于檐高1/2h日照間距。建筑特征與建筑功能（1）客房，并布置有可觀景的休息會(huì)客區(qū)。會(huì)議餐飲辦公部分設(shè)一層地下室，作為自行車庫(kù)、庫(kù)房、設(shè)備機(jī)房及職工餐廳使用。屋面雨水采用有組織排水，地下室集水坑排水設(shè)潛污泵提升排出。（2）噪音控制：本工程噪聲主要來(lái)自于各類水泵和冷卻塔，設(shè)計(jì)將泵房設(shè)于地下室，泵房墻壁做消音措施，選用低噪聲水泵，水泵做隔振基礎(chǔ)，水泵進(jìn)、出水口安裝橡膠軟接頭和彈性吊架，以減小噪音和振動(dòng)。（2）熱水設(shè)計(jì)本工程客房、餐飲等需供應(yīng)熱水，設(shè)計(jì)小時(shí)耗熱量為1125103W，采用2臺(tái)RV048容積式熱交換器供應(yīng)熱水，蒸汽耗量（）1857kg/h，容積式熱交換器冷水來(lái)自變頻泵供水。結(jié)構(gòu)樓面使用荷載標(biāo)準(zhǔn)值樓梯、走廊、門(mén)廳 25kN/ m2議室、餐廳、食堂 25kN/ m2客房、辦公 活動(dòng)中心、健身房 餐廳的廚房 上人屋面 不上人屋面 材料（1）混凝土主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件（柱、墻、梁、板）：C30C20；通用構(gòu)件：圈梁、過(guò)梁、構(gòu)造柱采用C20；基礎(chǔ)墊層：C15素混凝土（用于自防水混凝土底板下），其余均為C10。一、建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)與風(fēng)格南園賓館內(nèi)樹(shù)茂竹秀，蟬鳴雀飛，粉墻漏窗，廊橋迂回。二、設(shè)計(jì)原則南園賓館地處蘇州古城二級(jí)保護(hù)區(qū)，歷史上作為政府接待窗口，接待過(guò)國(guó)內(nèi)外眾多的政府首腦和社會(huì)名流，享有“國(guó)賓館”之譽(yù)。墻下條形基礎(chǔ)和地下室筏板基礎(chǔ)的天然地基方案，基礎(chǔ)持力層為4號(hào)粘土層，局部軟弱土部分可考慮采用樁基礎(chǔ)。蘇州又是這一地區(qū)中較為富裕的地區(qū)，2002年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就達(dá)到2080億元，人均4300美元；。延伸產(chǎn)業(yè)：充分利用賓館的憂勢(shì)，組建物業(yè)管理公司，開(kāi)拓房地產(chǎn)物業(yè)管理市場(chǎng)，把賓館管理的成熟經(jīng)驗(yàn)引入到物業(yè)管理中去，為業(yè)主提供酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。（1）潛在的擬進(jìn)入蘇州地區(qū)酒店市場(chǎng)的投資商（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）相應(yīng)項(xiàng)目基本情況：首先是南園賓館周邊的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。近期蘇州旅游市場(chǎng)的客源預(yù)測(cè)容量從總體上看，2004年蘇州旅游市場(chǎng)上游客總量將繼續(xù)保持較高速度的增長(zhǎng)，游客總量將進(jìn)一步增加。近年蘇州的旅游發(fā)展概況擁有豐富旅游資源的蘇州，歷來(lái)也是旅游的天堂，是游客出游的目的地所在。春秋時(shí)期，這里是吳國(guó)的都城，至今還保留著許多有關(guān)西施、伍子胥等的古跡。蘇州地區(qū)星級(jí)賓館接待情況根據(jù)蘇州旅游局最新發(fā)布的行業(yè)旅游統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，截至2003年末，蘇州市區(qū)現(xiàn)有星級(jí)賓館、酒店的數(shù)量、檔次及接待能力等情況如表26所示。以2003年旅游接待情況為例，當(dāng)年全市共接待國(guó)內(nèi)外游客總數(shù)11273人，在年底蘇州市旅游局發(fā)布的年度主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)排序中，共有20家涉外飯店按照接待總?cè)藬?shù)、接待境外旅游人數(shù)和客房累計(jì)出租率三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)入了前15位名次的排序。本項(xiàng)目建設(shè)資金的籌資方案需進(jìn)一步落實(shí)。五、項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容根據(jù)國(guó)家有關(guān)要求，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)分析；項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件分析；對(duì)項(xiàng)目的總平面布置、建筑、公用工程等工程技術(shù)方案進(jìn)行專題研究；環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全研究；項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理研究；投資估算及資金籌措方案；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益分析預(yù)測(cè)；風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資額 萬(wàn)元。集團(tuán)現(xiàn)下轄15家專業(yè)進(jìn)出口公司，40多家外貿(mào)生產(chǎn)企業(yè)，兩家四星級(jí)以上的賓館，以及美國(guó)、日本、香港等駐外公司，總資產(chǎn)超30億元，集團(tuán)員工達(dá)9000余人。企業(yè)資信等級(jí)AAA級(jí)，2000年集團(tuán)順利通過(guò)了ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。其中： 萬(wàn)元； 萬(wàn)元； 萬(wàn)元； 萬(wàn)元。第二節(jié) 研究結(jié)論及建議一、主要研究結(jié)論南園賓館雖有悠久的歷史、優(yōu)美的環(huán)境和便捷的交通條件，但由于硬件落后，設(shè)施陳舊，在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難有立足之地，對(duì)其進(jìn)行適時(shí)地改造和擴(kuò)建已顯得十分必要和緊迫。投資方應(yīng)加大籌資力度，保證建設(shè)資金及時(shí)足額到位。而南園賓館均無(wú)緣擠身其中。表26 2003年末蘇州地區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有星級(jí)賓館酒店的基本情況項(xiàng) 目數(shù)量南園賓館情況及所占比例（%）各星級(jí)賓館擁有客房數(shù)（間）南園賓館情況及所占比例（%）總接待能力星級(jí)賓館（家）911（）星級(jí)賓館床位（張）20100164（）星級(jí)賓館客房數(shù)（間）10794101（）星級(jí)分類情況五星級(jí)2374四星級(jí)151（）3279101（）三星級(jí)314158二星級(jí)392492一星級(jí)2391賓館飯店作為旅游接待的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局和旅游局最新提供的行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析，2000年以來(lái)，蘇州市區(qū)旅游與星級(jí)賓館酒店對(duì)境內(nèi)外游客的接待經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)發(fā)展，總體處于不斷提升的狀態(tài)，有關(guān)情況如表27所示。隋開(kāi)皇九年（公元589年）始稱蘇州，沿用至今。多年來(lái)，蘇州一直是江蘇省最大的旅游集散地和首屈一指的旅游飯店接待大戶。對(duì)此增加部分的游客數(shù)量，本報(bào)告運(yùn)用最小平方法，按照各年度統(tǒng)計(jì)的游客總數(shù)在數(shù)量上所表現(xiàn)出來(lái)的增長(zhǎng)趨勢(shì)（增長(zhǎng)率）類似一條接近直線的趨勢(shì)線，以直線斜率作外推的方法，通過(guò)建立數(shù)學(xué)趨勢(shì)線預(yù)測(cè)模型預(yù)測(cè)出游客總數(shù)與上年度來(lái)蘇游客總數(shù)進(jìn)行絕對(duì)量比較獲得。主要有比鄰而居的三星級(jí)南林飯店和四星級(jí)的蘇州飯店。蘇州這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，世界著名企業(yè)集團(tuán)不斷地涌入園區(qū)和新區(qū)，隨之大量廠房、公寓、商住樓、商務(wù)辦公樓的數(shù)量逐年增加，為飯店組建物業(yè)管理公司創(chuàng)造了條件。二、自然氣候條件蘇州屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件蘇州古城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，建設(shè)項(xiàng)目所需的給水、排水、供電、通訊等條件均能較好地滿足。園內(nèi)樹(shù)茂竹秀，蟬鳴雀飛，粉墻漏窗，廊橋迂回，其中還有江南園林珍品“明軒”，蔣介石第二夫人姚冶誠(chéng)（蔣緯國(guó)生母）在蘇寓所“麗夕閣”，園內(nèi)自然景觀優(yōu)美、人文資源豐厚。其中還有江南園林珍品“明軒”，蔣介石第二夫人姚冶誠(chéng)（蔣緯國(guó)生母）在蘇寓所“麗夕閣”，園內(nèi)自然景觀優(yōu)美、人文資源豐厚。（2）鋼材鋼筋：Ｉ級(jí)鋼（HPB235）“Φ”，Ⅱ級(jí)鋼（HRB335）“Φ”；型鋼、鋼板、螺栓等采用 Q235鋼；焊條：Ｉ級(jí)鋼采用E43型焊條，Ⅱ級(jí)鋼采用E50型焊條。（3）排水設(shè)計(jì)1）室外排水：采用雨、污分流制。冷卻塔選用超低躁聲冷卻塔，冷卻塔位于辦公用房屋面。2）室內(nèi)排水：雨水、生活污水和生活廢水分流排至室外。其它本工程由會(huì)議、餐飲、客房、部長(zhǎng)樓、康健中心、辦公培訓(xùn)等部分組成，為二～四層園林式建筑。手法簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，以便與保留建筑風(fēng)格的銜接，大堂、會(huì)議等公建采用較多玻璃外墻，使室內(nèi)外空間相互滲透，充分利用南園優(yōu)越的環(huán)境條件。通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的深入調(diào)查和研究分析，本項(xiàng)目力求延續(xù)歷史文脈，保留明軒、吳中誼宮、麗夕閣、觀木樓等人文資源；根據(jù)園林局提供的古樹(shù)名木一覽表，不僅保留全部22棵古樹(shù)名木，并且盡量少動(dòng)成氣的大樹(shù)喬木；通過(guò)建筑空間的組合，使南園賓館的園林特色及空間尺度得到最大程度的延續(xù)，充分展示其“花園加家園”的園林特色；通過(guò)改擴(kuò)建，整合總體功能布局，展示人文關(guān)懷，把南園賓館建設(shè)成集園林環(huán)境、歷史積淀、現(xiàn)代氣息、文化氛圍、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與獨(dú)特體驗(yàn)為一體的“家外之家”，使富有歷史積淀的南園重新煥發(fā)生機(jī)。（2）供熱、供電：，供熱蒸汽管道已經(jīng)到位。2. 水文：，（1954年），（1934年），（1954年7月28日），（1934年8月27日）。根據(jù)賓館管理模式的成熟，可以適時(shí)成立國(guó)泰南園酒店管理公司，在實(shí)行對(duì)國(guó)泰南園賓館的整體管理的同時(shí)，可以輸出國(guó)泰南園賓館的管理技術(shù)，開(kāi)拓三星、四星級(jí)飯店管理的市場(chǎng)。其次是作為目標(biāo)市場(chǎng)要主動(dòng)瞄準(zhǔn)和進(jìn)攻以爭(zhēng)取客源和市場(chǎng)空間的高檔同類酒店，主要是竹輝飯店等經(jīng)常排序在蘇州旅游局月度統(tǒng)計(jì)指標(biāo)前15位的四星級(jí)及其以上的涉外酒店，其中包括象吳宮喜來(lái)登大酒店這樣的五星級(jí)賓館。將有關(guān)數(shù)值代入由此可得未來(lái)年份來(lái)蘇旅游境內(nèi)外游客數(shù)量的預(yù)測(cè)模型：y = a + bx =∑Y /n + x*∑XY/∑X2 = ++ 表211 近年來(lái)蘇旅游境內(nèi)外游客數(shù)量預(yù)測(cè)用參數(shù)計(jì)算表年 份時(shí)間序數(shù) XYX2XY19985251999392000112001112002392003525∑070要預(yù)測(cè)2004年來(lái)蘇旅游入住星級(jí)酒店的過(guò)夜境外游客數(shù)量，只需將x = 7代入上式，即可得：y = + *7 = 即2004年來(lái)蘇旅游的境內(nèi)外游客數(shù)量預(yù)計(jì)將達(dá)到 ，這與上一年相比，將凈增加 。表28 近年來(lái)蘇州國(guó)內(nèi)外游客在全國(guó)的平均比重 項(xiàng)目 年份200120022003平均增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)游客情況游客數(shù)（百萬(wàn)人次）全國(guó)排名889 —入境過(guò)夜游客情況游客數(shù)（萬(wàn)人）全國(guó)排名1097 —從表中所列的數(shù)據(jù)，可以清楚地看出蘇州近年旅游接待的成果。 蘇州園林甲天下，已被列入世界文化遺產(chǎn)名錄，在中國(guó)四大名園中，蘇州就占有兩席（拙政園、留園）。表27 近年蘇州市星級(jí)賓館情況及旅游接待情況一覽項(xiàng) 目年 度平均增長(zhǎng)率（%）備 注2000200120022003接待能力星級(jí)賓館（家）67878891數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局編《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒2003》蘇州市旅游局編《蘇州旅游統(tǒng)計(jì)》（2003年第12期）星級(jí)賓館床位（張）14816191012004620100接待游客情況（萬(wàn)人次）境外游客過(guò)夜境外游客國(guó)內(nèi)旅游者旅游收入情況外匯收入（萬(wàn)美元）201352341827848國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人民幣）通過(guò)以上對(duì)蘇州地區(qū)現(xiàn)有賓館、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析可見(jiàn)，對(duì)南園賓館進(jìn)行必要的改造和擴(kuò)建，不僅是賓館自身發(fā)展的需要，也是適應(yīng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，是蘇州地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的必然選擇。由此可見(jiàn)，目前南園賓館在蘇州發(fā)達(dá)的旅游業(yè)和賓館飯店業(yè)中所占的市場(chǎng)份額很小，市場(chǎng)地位并不樂(lè)觀，其境況特殊而又十分尷尬（詳細(xì)情況參見(jiàn)表22）。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及市場(chǎng)分析第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、南園賓館自身發(fā)展的需要南園賓館的歷史沿革南園賓館座落在蘇州古城東南，有著優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境和便捷的交通條件。因此項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。旅游飯店是旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要方面，是旅游者休息的主要場(chǎng)所。2003年7月18日被江蘇國(guó)泰集團(tuán)有限公司進(jìn)行整體收購(gòu)，在此