【正文】 目的，通過購買獲得或者通過銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營銷模式。 或者和運(yùn)營商提前和業(yè)主簽訂長期經(jīng)營權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運(yùn)營商：業(yè)主）二、本項(xiàng)目營銷方案制定方案的原則：尊重市場規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長避短，把握時機(jī)。二、渠道分解銷售渠道構(gòu)成現(xiàn)場銷售中介公司活動銷售人員銷售優(yōu)惠銷售團(tuán)購優(yōu)惠售樓人員、業(yè)務(wù)員老客戶關(guān)系客戶售樓部看房車各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各大商場設(shè)咨詢點(diǎn)沿街商鋪派發(fā)DM行業(yè)商戶大型商貿(mào)會房展會與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會重復(fù)購買優(yōu)惠其他銷售信函銷售電郵銷售第五部分 宣傳推廣篇【第一章 銷售推廣策略】銷售策略是通過對項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計，表達(dá)項(xiàng)目的特點(diǎn)和企業(yè)的經(jīng)營理念，處處體現(xiàn)皖北集團(tuán)的理念意識和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。SP活動舉行：開盤當(dāng)日在黃金商業(yè)中心地帶舉行SP活動，激情音樂、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤形象， DM現(xiàn)場派送。6．與物業(yè)的交接銷售人員將樓盤表上記載的住戶名單移交物業(yè)管理公司，并介紹一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。3．客戶購房情況介紹及心理分析有針對地介紹樓盤情況，突出特色和公司優(yōu)勢，增加購房者信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問。增加營銷中心熱鬧氣氛，促進(jìn)銷售人員的成交速度。【第二章 項(xiàng)目命名】本項(xiàng)目雄踞魯豫皖三省黃金交匯處，身處物阜民豐，資源富饒的著名藥材、釀酒生產(chǎn)基地亳州。 （3）委托經(jīng)營期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險：分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。鋪位需求，需要進(jìn)行市場調(diào)研價位需求，需要進(jìn)行市場調(diào)研 【第六章 項(xiàng)目價格定位】一、本案市場價格從目前項(xiàng)目周邊及市區(qū)市場價格水平模擬得出本案銷售評估均價為5300元/ m2，（內(nèi)街4400元/ m2左右，外圍6200元/ m2左右）考慮到未來地價走勢，綜合本案開發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，,以此設(shè)定本案較為合理的均價基數(shù)：5300（1+）=5671元/ m2二、付款方式的設(shè)計與導(dǎo)向策略 付款方式手續(xù)一次性付款分期付款按揭付款預(yù)售證辦理之前優(yōu)惠7%5%3%預(yù)售證辦理之后優(yōu)惠5%3%2%三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略：開盤必特價，特價必升值【第七章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉】皖北國際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城皖北國際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財富城皖北國際汽車城，新形象、新商機(jī)、旺市場加盟朝陽潮流產(chǎn)業(yè)，財富升值輕松積累實(shí)實(shí)在在的財富，世世代代的搖錢樹買鋪即收3年租，即買即賺亳州光彩國際汽車城，個人投資的新金礦年年收租，代代收益，坐享其成帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金亳州光彩國際汽車城，圓您致富之夢1買個好旺鋪，世代搖錢樹1立足亳州 服務(wù)皖北 輻射中原1扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_(dá)121世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè)1產(chǎn)權(quán)多元化/運(yùn)作企業(yè)化/服務(wù)社會化1統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運(yùn)營 統(tǒng)一宣傳1大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富1國家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，享受各種政策優(yōu)惠第三部分 規(guī)劃設(shè)計建議篇一、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設(shè)計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以紅色或青色為主調(diào)，襯托出簡潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。力爭成為一張與眾不同的城市新名片，成為亳州市有代表性的建筑和樣板市場。 按照汽車產(chǎn)業(yè)商流、物流、信息流的國際性集散地的目標(biāo)，以及國內(nèi)外汽車廠商搶灘皖北和魯豫蘇皖市場的核心戰(zhàn)略要地定位。市場空間巨大：2020年我國的汽車需求將突破3000萬輛，汽車銷售空間非常大。交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)：專業(yè)市場成功的關(guān)鍵取決于市場供求、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目是亳州市首家汽車汽配專業(yè)市場，位于新城區(qū)核心區(qū)位，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，項(xiàng)目輻射皖北及魯豫區(qū)域。從我省的單體規(guī)模來看，僅有安慶環(huán)新集團(tuán)銷售收入10億元，銷售收入上億的零部件企業(yè)也僅有15家。2010年?duì)I業(yè)額達(dá)50億元。二期項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃。安徽國際汽車城辟有精品車匯、汽車專賣、汽車綜合交易、汽車及摩托車配件等區(qū)域，同時建有與之相配套的汽車信息及電子商務(wù)中心、休閑娛樂中心以及汽車和汽車歷史文化展覽館。 規(guī)劃定位是三塊功能，一個是高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)，第二個是社會事業(yè)的聚集區(qū)，第三個是功能配套完善的居住區(qū)。悠久的歷史，眾多的名人，燦爛的文化，給古都亳州留下了許多珍貴的名勝古跡,其中有國家和省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位10處，市級文物保護(hù)單位36處，一般文物古跡150處，豐富的人文景觀成為亳州重要的旅游資源。亳州已形成“買全國賣全國”的格局。嚴(yán)格執(zhí)行一會準(zhǔn)入、一次性告知、一站式審批、一個窗口收費(fèi)、一次性驗(yàn)收、一次兌現(xiàn)制度，對重大招商項(xiàng)目實(shí)行一事一議、一企一策、特事特辦。農(nóng)副產(chǎn)品深加工。目前亳州種植的地道藥材有260多個品種，中國藥典上以亳字命名的的中藥有亳芍、亳菊花、亳桑皮、亳花粉。亳州交通樞紐示意圖二、亳州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況亳州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概括歸納為一下五點(diǎn)：一是歷史悠久，文化燦爛，名人輩出；二是區(qū)位獨(dú)特，交通比較便捷；三是資源豐富，產(chǎn)業(yè)特色鮮明；四是發(fā)展提速；五是環(huán)境優(yōu)良。自東漢末年華佗開創(chuàng)中藥材種植，至今亳州種植經(jīng)營中藥材已有1800多年的歷史，在明清時期成為中華藥都。亳州蘊(yùn)藏著鐵、銅礦，現(xiàn)在還在進(jìn)行勘察。7家汽車改裝企業(yè)，蒙城縣擁有全國最大的縣級汽車貿(mào)易市場，09年銷售收入達(dá)30多億。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)2010年末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)552戶，比“十五”末增加401家。園區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、分期建設(shè)”的要求由上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計。從立項(xiàng)審批、土地征用、工商注冊、稅務(wù)登記，到施工建設(shè)的外部環(huán)境，以及供水、供電、通訊、招工等環(huán)節(jié)，都由工業(yè)園區(qū)管委會提供全方位、全流程服務(wù)?，F(xiàn)在市場內(nèi)已入駐商戶一百多家，經(jīng)營面積達(dá)3萬多平方米。建成后的阜陽國際汽車城，將是一個集汽車、農(nóng)機(jī)、摩托車、工程機(jī)械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服務(wù)及維修為一體的汽摩配集散地。一期汽摩配市場主體工程2005年10月正式開工，；；三期已有多家國際知名汽車品牌簽約入駐。已經(jīng)成為安徽省重要產(chǎn)業(yè)之一。今后較長一段時間內(nèi)，在居民收入持續(xù)增長、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的雙重動力下，汽車市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展勢頭。二、項(xiàng)目劣勢（W）分析市場培育緩慢的壓力：對于新建大型專業(yè)市場，前期經(jīng)營大多會出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項(xiàng)配套服務(wù)不能及時到位等問題，這將不利于招商組市工作的開展。已建項(xiàng)目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對本項(xiàng)目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費(fèi)。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)；　 新一代汽車城在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會”，它盛行于全國各大中城市，其回報率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。營銷方案：以整體分割銷售為基本點(diǎn)，返租回報銷售為突破點(diǎn)，制定銷售策略，爭取火爆開市。形象設(shè)計主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè)計、樣板房包裝設(shè)計、項(xiàng)目樓書、DM單頁以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計、銷售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計等。印刷品制：樓書（另詳細(xì)策劃文案）、DM單頁（根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，不斷更新）、摩托車頭盔、雨披、鑰匙扣、圓珠筆、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等三、整合傳播媒介組合表媒體階段報紙短信電視網(wǎng)絡(luò)電臺展示會戶外廣告軟性報道公關(guān)活動禮品廣告項(xiàng)目導(dǎo)入期∨∨∨∨∨∨∨∨項(xiàng)目公開期∨∨∨∨∨∨∨∨持續(xù)強(qiáng)銷期∨∨∨∨∨∨∨∨∨尾盤銷售期∨∨∨∨【第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗浴恳?、總體戰(zhàn)略品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一以整盤炒作，分期開發(fā)的定位上市，搶占亳州專業(yè)品牌地位統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對應(yīng)多個功能區(qū)二、總體目標(biāo)建立皖北國際汽車城的品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽(yù)度；配合銷售計劃，為達(dá)成不同階段的銷售目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣計劃；開盤時取得轟動效應(yīng)，使皖北國際汽車城成為皖北商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌和核心熱點(diǎn)三、八大核心優(yōu)勢理念優(yōu)勢 亳州首個國際化專業(yè)汽車市場重點(diǎn)工程 省“861”計劃項(xiàng)目，市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目地理優(yōu)勢 長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、地處魯豫皖三省黃金交匯處交通優(yōu)勢 國道、鐵路、高速，縱橫交錯，扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_(dá)規(guī)模優(yōu)勢 亳州第一，安徽一流，填補(bǔ)了亳州大型汽車專業(yè)市場空白服務(wù)優(yōu)勢 專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程運(yùn)營，星級服務(wù)管理經(jīng)營優(yōu)勢 大經(jīng)營思路，立足亳州，輻射蘇魯豫皖新業(yè)態(tài)模式 功能齊全，品牌云集，批零兼營四、核心廣告語項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略的角度皖北國際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城皖北國際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財富城皖北國際汽車城，新形象、新商機(jī)、旺市場投資理財升值的角度人人都買得起的三代旺鋪首付10萬元起，金鋪歸自己實(shí)力陣容7．銷售總結(jié)銷售資料的整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫。客戶檔案記錄對于分析初期的目標(biāo)市場定位是否準(zhǔn)確，為下一期的設(shè)計和廣告策劃提供依據(jù)。D、大屏幕彩電：播放三維片（項(xiàng)目基本概況、前景展示、發(fā)展商背景等），使客戶對項(xiàng)目有更深入的了解和認(rèn)知。一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費(fèi)和契稅等【結(jié)論】在營銷上，我們要面對兩種投資群體——投資客、自購自營戶，在運(yùn)營商，我們要有效的平衡產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，所以在投資戶購房的同時我們就要簽訂返租協(xié)議，市場所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨(dú)立，有效解決了開發(fā)商融資問題的同時，也為市場持續(xù)健康運(yùn)營做好了最基本的保證。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報，由此產(chǎn)生的風(fēng)險也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營戶，他們在長期的經(jīng)營運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)經(jīng)營管理能力及吸引消費(fèi)能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強(qiáng)；另一方面針對項(xiàng)目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴(kuò)，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。三、產(chǎn)品形象定位皖北國際汽車城要建成亳州市的標(biāo)志性建筑，建筑風(fēng)格上要請大家設(shè)計——時尚、簡介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨(dú)到，雅而不俗?！镜谒恼? 項(xiàng)目開發(fā)理念定位】一、項(xiàng)目開發(fā)理念定位策略讓汽車銷售告別“地攤”式的模式，搬進(jìn)以汽車銷售、汽車文化、汽車貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進(jìn)入汽車流通的“專業(yè)化市場”年代。本地行業(yè)競爭對手少：目前亳州市規(guī)?；钠囀袌霎a(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。規(guī)模技術(shù)指標(biāo)：本項(xiàng)目為目前該區(qū)域面積最大，規(guī)劃最為先進(jìn)的汽車專業(yè)市場，總投資10個億，占地約735畝，建筑面積約70萬平方米。這四年全國汽車銷量年均增速為25%以上，是我國官方公布的GDP增速的2倍以上。2010年，預(yù)計合肥汽車零部件工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到300億左右；蕪湖的汽車零部件行業(yè)銷售收入將突破300億元。市場入駐率100％以上。目前淮北汽車城已經(jīng)完成一期道路建設(shè)和綠化，水電的安裝，道路亮化等基礎(chǔ)工程。它填補(bǔ)了安徽省汽車單一銷售的空白，是迄今安徽省規(guī)模最大、服務(wù)最佳、功能最全、與國際慣例接軌的現(xiàn)代汽車市場。不同于老城區(qū)的是，南部新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)定位為“現(xiàn)代之城、生態(tài)之城、宜居之城”，也就是要精心打造一座適宜居住、具有濃厚時代氣息的生態(tài)新城。在悠久的歷史長河中,涌現(xiàn)出無數(shù)燦若星辰的風(fēng)流人物,英雄豪杰,《歷史名人大辭典》的就有近百人,有一代圣君商湯；有集政治家、軍事家、文學(xué)家于一身的一梟雄曹操；有中醫(yī)外科鼻祖華佗；有天資文藻、博文強(qiáng)識的魏文帝曹丕；有出口成章、七步成詩的曹植；有在中國文學(xué)史上占有重要地位的建安七子；有在軍事上震古爍今的張良、曹仁、曹洪、夏侯淵、許褚等；還有代父從軍的孝烈將軍花木蘭、有中國道教上聲益極高，被宋太祖稱為希夷先生的陳摶；此外唐代著名憫農(nóng)詩紳、畫家曹霸、《牡丹史》的作者薛鳳翔；清代大書法家梁獻(xiàn)等。圍繞蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全市建有蔬菜批發(fā)市場34個，其中亳州蔬菜批發(fā)市場是國家級蔬菜批發(fā)市場，市場輻射全國十多個省市，成為蘇、魯、豫、皖交界處100多個縣市重要的果菜區(qū)域集散中心，被農(nóng)業(yè)部命名為“全國定點(diǎn)鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”，、。⑤、環(huán)境優(yōu)良市委、市政府提出發(fā)展是第一要務(wù)，招商是第一要事，以：把客商當(dāng)親人，把客商的事當(dāng)作自己的事為服務(wù)理念。亳州市委、市政府依托中藥材資源優(yōu)勢，堅持以藥立市，搶抓國家擴(kuò)大內(nèi)需和省委、省