【正文】 16802424中水工程φ150mmφ600mm23502825供水工程φ400mm14002526供電工程（雙回）10千伏電纜、電纜溝道、電纜管井270014907熱力工程φ300mmφ500mm270012968供氣工程φ300mm8503579電信工程12孔170061210有線電視工程6孔253028811其它場地平整1879003761210KV開閉站1座2013小區(qū)配電室24臺箱變1座20合計(jì)7060（萬元）折合（單價）184（元/建筑㎡）第三章 項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目總投資估算表26 石景山第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級開發(fā)投資表序 號項(xiàng) 目金額（萬元）所占比例一直接費(fèi)用125275 1拆遷費(fèi)用118215 拆遷補(bǔ)償費(fèi)105184 　12評估服務(wù)費(fèi)1052 　拆遷服務(wù)費(fèi)1052 　拆除清運(yùn)費(fèi)179 　不可預(yù)見費(fèi)10747 　2市政費(fèi)用7060 道路工程1593 　雨水工程232 　污水工程242 　中水工程282 　供水工程252 　供電工程1490 　熱力工程1296 　供氣工程357 　電信工程612 　有線電視工程288 　其它376 　10KV開閉站20 　小區(qū)配電室20 　二其它費(fèi)用203 1環(huán)評費(fèi)用10　2交評費(fèi)用10　3前期咨詢費(fèi)26　4招投標(biāo)代理費(fèi)50　5可行性研究報告編制費(fèi)15　6掛牌底價評估費(fèi)50　7考古勘探費(fèi)用42三間接費(fèi)用9421 1財務(wù)費(fèi)用6776 2一級開發(fā)管理費(fèi)2645 四總成本134899 說明事項(xiàng)：、市政建設(shè)費(fèi)用為前文所測算的一級開發(fā)成本。其公式為：宗地價格＝開發(fā)價值－成本費(fèi)用－銷售費(fèi)用－開發(fā)商利潤開發(fā)價值預(yù)測為了確定本項(xiàng)目用地開發(fā)完成后在二級市場中能實(shí)現(xiàn)的熟地價價格，我們對項(xiàng)目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行了分析，利用剩余法對本項(xiàng)目開發(fā)完畢后價格進(jìn)行測算和評估。本項(xiàng)目用于安置第二水泥管廠居民住宅樓產(chǎn)權(quán)人及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民共計(jì)約932戶。 (3)充分考慮人均不超過50平方米的面積限制，巧妙設(shè)計(jì)各戶型戶均面積，以利于不同戶型的組合，便于安置房的分配。四、安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目安置房盡可能便利居民生活，確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。5不可預(yù)見費(fèi)116 取13的3%5%，本項(xiàng)目取3%。市政接用時間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)的前提條件下，在項(xiàng)目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗(yàn)收后達(dá)到客戶入住條件的時間。手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項(xiàng)、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備項(xiàng)目公開上市各項(xiàng)條件。2土地出讓金380本項(xiàng)目位于北京市基準(zhǔn)地價六級區(qū)域，土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費(fèi)、建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等組成。第二水泥管廠項(xiàng)目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出，定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū)，其優(yōu)勢體現(xiàn)在：第一，第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達(dá)到建設(shè)施工條件，可以保證定向安置房項(xiàng)目盡快啟動。二、“三限”原則1）、限戶型為保證回遷居民利益，我區(qū)對第二水泥管廠項(xiàng)目用地范圍內(nèi)須安置人口進(jìn)行了入戶調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，考慮戶型組合與安置指標(biāo)的匹配，確定戶型面積為一居約50平方米、二居約75平方米、三居約95平方米共三種戶型。88第三部分 定向安置房建設(shè)方案《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點(diǎn)搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》（京國土市【2007】774號）中說明定向安置房供地方式及建房模式適用于農(nóng)村地區(qū)征地拆遷難度大、成本高、進(jìn)度遲緩等問題，現(xiàn)在城市房屋拆遷也面臨如是問題，尤其是一些老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)拆遷改造，由于被拆遷居民現(xiàn)狀居住條件較差，人均居住面積較小，拆遷補(bǔ)償款無法實(shí)現(xiàn)其改善居住條件的意愿，同時拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須保證區(qū)域內(nèi)整體平衡，所以整體搬遷進(jìn)展緩慢，與城市化進(jìn)程步調(diào)極不協(xié)調(diào)，同時影響城市形象，與區(qū)域整體發(fā)展無法實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一，因此，北京市政府現(xiàn)將774號文的有關(guān)精神擴(kuò)展到城市土地儲備工作中，定向安置房的范圍不局限于被征地的農(nóng)村居民，城市居民中需要通過定向安置方式解決時亦可靈活使用。三、土地入市交易分析（一）、本項(xiàng)目預(yù)期熟地單價估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種，包括收益還原法、市場比較法、剩余法等，但是每種方法都有其特點(diǎn)及適用范圍，根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和該項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地，（居住）（商業(yè)）以內(nèi)，根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和項(xiàng)目周圍區(qū)域的市場情況，可采用剩余法進(jìn)行住宅用地的銷售收入預(yù)測。（2）各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表24 地下管線間最小凈距（M）項(xiàng)目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管污水管雨水管低壓煤氣管直埋式熱水管熱力管溝電力電纜通訊電纜通訊及照明電纜喬木中心注：凈距離管外壁距離，管道交叉設(shè)套管時指套管外壁距離，直埋式熱力管道指保溫管殼外壁距離。規(guī)劃自體育場南路的天然氣中壓管線開口，沿體育場西路向南修建DN300毫米的中壓管線至居住區(qū)南路，長度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線，長度約300米。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒有雨水管道系統(tǒng)，雨水通過地面徑流向南排入人民渠。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù)； K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)； K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費(fèi)按1000元/戶。1解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。地上廠房、住宅房屋均為67成新。使項(xiàng)目達(dá)到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。第六章 道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向?yàn)榘私俏鹘趾桶私菛|路，東西方向?yàn)轶w育場南路和南邊規(guī)劃路，中間有魯谷路沿東西方向貫穿項(xiàng)目用地。國家重點(diǎn)保護(hù)文物，擁有明代壁畫糟品的法海寺，似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。本項(xiàng)目圖11 本項(xiàng)目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部，屬于北京市的新市區(qū)，距天安門僅16公里，與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀，蘊(yùn)藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立，碑碣壘壘，晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。 在以上背景，以及市委、市政府“加快推進(jìn)國有企業(yè)重組改制的指導(dǎo)意見”等文件精神指引下，依據(jù)“北京市推進(jìn)污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)施辦法”中的有關(guān)要求，配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項(xiàng)工作，決定對第二水泥管廠進(jìn)行搬遷，同時調(diào)整用地性質(zhì)，實(shí)施土地一級開發(fā)。具體包括： 辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見書等手續(xù)（辦理規(guī)劃意見時，勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意）；辦理立項(xiàng)手續(xù)；完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項(xiàng)前期手續(xù)；按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定，辦理國有土地收購補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)； 投標(biāo)人作為拆遷人完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的全部拆遷工作； 完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運(yùn)、圍墻施工、場地平整；完成項(xiàng)目市政工程規(guī)劃方案綜合，辦理市政規(guī)劃手續(xù)。第二部分 總體方案本實(shí)施方案編制的土地一級開發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。居民拆遷實(shí)行定向安置和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。（64萬元/戶）根據(jù)項(xiàng)目拆遷實(shí)際情況，結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策，為加快居民的拆遷速度，擬實(shí)行定向安置拆遷辦法。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成，其他道路還需要按照規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。5．供熱八角南里居住區(qū)不在城市熱網(wǎng)供熱范圍內(nèi)，附近也沒有可利用的現(xiàn)狀熱源，供熱問題需單獨(dú)解決。管道之間的平面凈距離應(yīng)符合下列要求：（1）滿足管道敷設(shè)、砌筑閥門井、檢查井等所需的距離☆滿足使用后的維護(hù)管理及更換管道時，不損失相鄰的地下管道、建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)（2）管道損壞時，不會沖刷、侵蝕建筑物及構(gòu)筑物基礎(chǔ)或造成生活用水管道被污染，不會造成其他不良后果管線敷設(shè)（1）室外給水管道與污水管道①平行敷設(shè)☆，當(dāng)給水管徑小于200mm時，；大于200mm時。二、一級開發(fā)成本單價本項(xiàng)目全部為國有土地，具體規(guī)劃指標(biāo)如下：土地面積：，其中建設(shè)用地面積：，（最終以勘測定界報告為準(zhǔn)）。土地儲備成本為134899萬元。拆遷安置的對象將以被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，只對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進(jìn)行安置補(bǔ)償。2) 拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。表31 定向安置房開發(fā)進(jìn)度表項(xiàng)目 時間　　2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完二、辦理項(xiàng)目土地預(yù)審已完三、辦理立項(xiàng)手續(xù)、取得立項(xiàng)批復(fù)已完四、根據(jù)項(xiàng)目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國有企業(yè)拆遷及地上物補(bǔ)償七、國有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開工手續(xù)（綠色通道）九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房六、安置房設(shè)計(jì)方案，其中地上住宅建筑面積約9萬平方米。二、一級開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)土地一級開發(fā)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：分為土地上市前驗(yàn)收和市政管網(wǎng)交付使用前驗(yàn)收兩個階段，隨同開發(fā)周期驗(yàn)收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開工等手續(xù)，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。，定向安置房總建設(shè)成本為： 4465元/平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標(biāo)文件規(guī)定：石景山區(qū)第二水泥管廠安置房項(xiàng)目土地受讓方為京漢置業(yè)集團(tuán)，我公司負(fù)責(zé)完成定向安置房建設(shè)的全部工作，包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套，通過竣工驗(yàn)收等。 2）、安置房樓型以高層住宅為主，樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝，建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。2）、限價為推進(jìn)石景山區(qū)第二水泥管廠項(xiàng)目土地一級開發(fā)建設(shè)，保證被拆遷居民及時住上低價、實(shí)用的搬遷安置用房，本項(xiàng)目安置用房價格按照“一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金（毛地價）+類似經(jīng)濟(jì)適用房建議的合理利潤率（3%）”核定。第二水泥管廠定向安置房項(xiàng)目共需安置居民932戶，戶均安置住宅面積95平方米。成本費(fèi)用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實(shí)際狀況，確定住宅樓建筑安裝費(fèi)取3240元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取3370元/平方米，開發(fā)期為兩年。（3）考古勘探費(fèi)用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費(fèi)預(yù)算定額管理辦法（國家文物局（90）文物字第248號，考古勘探費(fèi)用包括考古調(diào)查和考古勘探費(fèi)用兩部分，根據(jù)向文物部門的咨詢，單位考古勘探費(fèi)用約為2元/平方米，這里按照本項(xiàng)目用地面積進(jìn)行了考古勘探費(fèi)用的測算（4）前期咨詢費(fèi)：依據(jù)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價格［1999］1283號），按照編制可行性研究報告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用。8．電信在石景山路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況36孔電信管道，沿八角西街和體育場南路有現(xiàn)況12孔電信管道。規(guī)劃污水管道總長度約1680米。表23 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算表項(xiàng)目數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）居民拆遷拆遷補(bǔ)償費(fèi)樓房36143㎡11000元/㎡39757平房10152㎡9000元/㎡9