【正文】 益基本可抵消房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用。鳳凰還沒(méi)有樓盤(pán)使用“產(chǎn)權(quán)式”這個(gè)概念，加以正確的引導(dǎo)可以達(dá)到意想不到的效果。 　?。?）、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。有“湘西邊墻”——中國(guó)南方長(zhǎng)城。唐垂拱二年（公元686年），始設(shè)渭陽(yáng)縣，縣址設(shè)黃絲橋，即今黃絲橋古城。民國(guó)二年9月，廢鳳凰廳，改建為鳳凰縣，仍為湘西軍政統(tǒng)治中心。縣城建設(shè)古樸典雅，北門(mén)、東門(mén)古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬(wàn)壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬(wàn)名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫(huà)卷，素有“中國(guó)最美的小城”之譽(yù)和“畫(huà)鄉(xiāng)”之稱(chēng)。 　?。?）、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高?！? 項(xiàng)目定位通過(guò)對(duì)鳳凰整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)目不少，且各樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。在交完銀行按揭貸款后，購(gòu)房人最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。在本項(xiàng)目中，我們引進(jìn)“產(chǎn)權(quán)式”超市這個(gè)概念，就是源于產(chǎn)權(quán)式酒店，其操作方法和概念與產(chǎn)權(quán)式酒店基本一致。附 圖：六、 售樓部形象包裝 要想塑造好個(gè)案形象應(yīng)該進(jìn)行立體包裝，售樓部形象也是一個(gè)不容忽視的方面，本項(xiàng)目現(xiàn)有售樓部視覺(jué)感染力較差，沒(méi)有旺銷(xiāo)的氣氛，這樣很容易讓客戶(hù)產(chǎn)生消極心理，同時(shí)也給售樓員講解帶來(lái)很大困難，不能給客戶(hù)更加直觀(guān)的感受。對(duì)于公司安排的各項(xiàng)工作，不挑揀，不消極對(duì)待，盡自身努力去完成。已登記的客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)，可由原登記營(yíng)業(yè)員優(yōu)先接待。其余關(guān)系視為不同客戶(hù)，以先登記者為準(zhǔn)。考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為鳳凰第一家“產(chǎn)權(quán)式”百貨城，目標(biāo)人群較為寬泛，再綜合本項(xiàng)目周邊環(huán)境、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特征，對(duì)其在鳳凰樓盤(pán)中進(jìn)行定位，并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的對(duì)比分析，確立本項(xiàng)目推廣主題應(yīng)圍繞佳惠百貨“產(chǎn)權(quán)式”投資模式進(jìn)行，并且通過(guò)這一主題的推廣，我們總結(jié)出本項(xiàng)目在銷(xiāo)售中的三大核心競(jìng)爭(zhēng)力：（一） 不需要自己經(jīng)營(yíng)，即可輕松獲取豐厚的租金產(chǎn)權(quán)式投資模式；（二） 佳惠百貨為懷化百貨業(yè)的巨頭，經(jīng)營(yíng)參力有保障；（三） 鳳凰旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，投資物業(yè)升值空間無(wú)限。一、 前期銷(xiāo)售情況回顧（一）、銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目二層商鋪前期銷(xiāo)售狀況不佳，經(jīng)過(guò)對(duì)鳳凰房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查和研究，主要原因分析如下：（1）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟，產(chǎn)品拋出過(guò)早。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤(pán)的“產(chǎn)權(quán)式”投資理念和百貨業(yè)巨頭佳惠百貨等。售樓人員分派到鳳凰各行政單位（包括鳳凰周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門(mén)），進(jìn)行上門(mén)調(diào)查。崗位職責(zé)物業(yè)管理；如何施展優(yōu)勢(shì)；培訓(xùn)內(nèi)容：本部門(mén)與各部門(mén)如何協(xié)調(diào)；清楚本部門(mén)應(yīng)具有的協(xié)作精神、服從意識(shí)；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛營(yíng)造及同事之間的配合方法；業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)及人際關(guān)系處理的注意事項(xiàng)；（三）、開(kāi)盤(pán)后市場(chǎng)保溫期和再度強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)銷(xiāo)期階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣活動(dòng)也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶(hù)調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)到強(qiáng)銷(xiāo)目的，消化完周邊客戶(hù)。 第四篇 廣告推廣策略一、推廣策略市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)：首付兩萬(wàn)做百貨業(yè)巨頭榮耀股東鳳凰佳惠百貨廣場(chǎng)幫你輕松賺錢(qián)！ 此階段主要通過(guò)系列硬性廣告宣傳并配合上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查來(lái)傳達(dá)本樓盤(pán)的主要特色和賣(mài)點(diǎn)。強(qiáng)銷(xiāo)期要求銷(xiāo)售達(dá)到85％以上，消化完周邊客戶(hù)。B、鳳凰佳惠百貨終身貴賓待遇：凡購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目物業(yè)的投資者，將享受鳳凰佳惠百貨終身貴賓待遇。培訓(xùn)方法：講解+互動(dòng)練習(xí)+情景模擬演練+案例分析。培訓(xùn)方法：講解+互動(dòng)練習(xí)+實(shí)地考察+案例分析+口試。建筑規(guī)劃及工程情況；約見(jiàn)客戶(hù)時(shí)，要準(zhǔn)時(shí)，不讓客戶(hù)等待；“產(chǎn)權(quán)式”佳惠百貨廣場(chǎng)為推廣主題，采用促銷(xiāo)廣告形式全面推出。 背景項(xiàng)目正處于準(zhǔn)備階段，預(yù)定工作已經(jīng)開(kāi)始，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開(kāi)端，為開(kāi)盤(pán)墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。佳惠百貨登陸鳳凰與您共贏(yíng)財(cái)富與未來(lái)主題口號(hào)（三）兩萬(wàn)元，搶占建設(shè)路財(cái)富頭等艙，做鳳凰第一榮耀房東老板四、主題形象形象的塑造來(lái)源于主題的定位，主題口號(hào)進(jìn)行系列立題推廣，包含：系列平面廣告促銷(xiāo)活動(dòng)媒體資源綜合運(yùn)用 塑造主形象：做百貨業(yè)巨頭的榮耀股東佳惠百貨幫你賺錢(qián)鳳凰縣建設(shè)路核心商業(yè)圈體現(xiàn)： “產(chǎn)權(quán)式”的特點(diǎn)突顯： 投資的保障性、可靠性，物業(yè)的價(jià)值感。營(yíng)業(yè)員必須尊重發(fā)展商，與發(fā)展商保持友好合作關(guān)系，不得在售樓處范圍內(nèi)私下議論發(fā)展商。六、客戶(hù)登記有沖突的，以先登記者為準(zhǔn)。營(yíng)業(yè)員接待客戶(hù)完畢，必須送客戶(hù)出售樓處，并不得于客戶(hù)背后談?wù)?，辱罵或取笑該客戶(hù)。如有盤(pán)源方面信息，應(yīng)把握機(jī)會(huì)及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，由公司安排處理。調(diào)查結(jié)果如下：蘭 徑 大 世 界發(fā) 展 商：鳳凰縣古城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投 資 商：鳳凰縣蘭徑旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司位置分析：鳳凰縣鳳凰路與虹橋西路交匯處規(guī)劃特色：商住中心 項(xiàng)目定位：新商業(yè)中心營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)：5年包租，8 %年回報(bào)，投資可觀(guān)“錢(qián)”途無(wú)量！單 價(jià)：臨街門(mén)面28000元/平米 市場(chǎng)內(nèi)一層門(mén)面22000元/平米市場(chǎng)內(nèi)二層門(mén)面6000元/平米銷(xiāo)售效果：開(kāi)盤(pán)時(shí)間長(zhǎng)，住宅已銷(xiāo)售完，門(mén)面銷(xiāo)售狀況不好，銷(xiāo)售量二成左右。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)不僅表現(xiàn)出了其經(jīng)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)，也受到了投資者的追捧，產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)日趨旺盛。于是便誕生了產(chǎn)權(quán)式酒店的原始版本——“時(shí)權(quán)酒店（TimeShare Hotel）”。鳳凰縣建設(shè)路上的門(mén)面租金價(jià)格“一日一變”，很容易帶動(dòng)客戶(hù)的投資熱情。%。境內(nèi)名勝古跡星羅棋布，有國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園，以巖溶峽谷、峰林、溶洞、瀑布構(gòu)造形成的綜合地質(zhì)遺跡景觀(guān)?！　『哮P凰古城歷史悠久。1949年鳳凰縣解放，初屬沅陵專(zhuān)區(qū)，1955年劃歸湘西苗族自治州，1957年改屬湘西土家族苗族自治州至今?！? 鳳凰2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)初步測(cè)算，一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值37221萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)16%，增幅居全州第3位，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加 7626萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值25398萬(wàn)元，%。一季度財(cái)政總收入完成2325萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)50 %，其中：一般預(yù)算收入完成1565萬(wàn)元，%。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本項(xiàng)目才能在鳳凰商業(yè)樓盤(pán)中脫穎而出。 最初的產(chǎn)權(quán)式酒店并不承諾固定回報(bào)，個(gè)人投資者購(gòu)買(mǎi)酒店客房之后，將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，酒店管理公司定期將酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配給客戶(hù)。本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建議產(chǎn)權(quán)式投資銷(xiāo)售模式要取得成功，最關(guān)健的因素是：投資回報(bào)率、返租年限、返租主體的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及社會(huì)公信力。所以銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的形象和管理也是房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)當(dāng)中的重中之重。B、銷(xiāo)售部客戶(hù)接待管理指引營(yíng)業(yè)員按售樓處考勤簽到表簽到順序接待客戶(hù)，若輪到的營(yíng)業(yè)員不在或正在接待客戶(hù)，則由下一位營(yíng)業(yè)員接待客戶(hù)，原輪到的營(yíng)業(yè)員不予補(bǔ)同。如原營(yíng)業(yè)員在場(chǎng)卻暫時(shí)無(wú)法接待，可委托其他同事先為接待，待自己忙過(guò)后再來(lái)接待，受委托同事不做客戶(hù)登記。D、銷(xiāo)售部樓盤(pán)紀(jì)律管理指引樓盤(pán)營(yíng)業(yè)員必須嚴(yán)格遵守樓盤(pán)考勤及值班時(shí)間，每天于售樓處考勤簽到表上簽到，不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)工作崗位。二、推廣案名確立本項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)定為“鳳凰旅游商貿(mào)城”，但由于現(xiàn)在的情形與當(dāng)時(shí)有所不同，“鳳凰旅游商貿(mào)城”此案名不足以傳達(dá)樓盤(pán)的特色與地位，就必須賦予本項(xiàng)目一推廣案名，以傳達(dá)本項(xiàng)目的特色，以利于樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。鳳凰旅游商貿(mào)城臨街門(mén)面推出過(guò)早，又沒(méi)有客戶(hù)的積累，在樓盤(pán)的旺銷(xiāo)階段還沒(méi)有來(lái)臨的時(shí)候就拋出產(chǎn)品，失去銷(xiāo)售的節(jié)奏感、沒(méi)有整合推廣的思路。主要突顯本樓盤(pán)是鳳凰“第一大”規(guī)模的百貨廣場(chǎng)的地位和導(dǎo)入“產(chǎn)