【正文】 。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤眾多。在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。三、消費(fèi)市場分析——“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰是真正的需求者？市場需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進(jìn)程日新月異，城市吸引力逐步增加。 。通過深入的研究，我們將項(xiàng)目定位為：合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范我們在對項(xiàng)目的具體功能定位上，主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面的特色功能：商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項(xiàng)目規(guī)劃中要設(shè)計(jì)針對不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風(fēng)險(xiǎn)，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；amp。時(shí)代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級(jí)生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價(jià)控制在35萬到85萬之間主題定位原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。故針對本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。廣場地坪鋪裝豐富，建議以花崗巖、大理石等交錯(cuò)鋪底，地面鋪裝按區(qū)域不同采用不同材質(zhì)鋪裝，鋪裝可拼裝花型。◇ 中水處理系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項(xiàng)目營銷推廣采用實(shí)景營銷、情景營銷的手法。時(shí)代公館行銷過程中，可以通過各種形式，如廣告宣傳、促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等，將他們形成有機(jī)結(jié)合進(jìn)行促銷。針對時(shí)代公館地理位置好，客戶人群針對性強(qiáng)，景觀較高，社區(qū)性質(zhì)定位明確，外立面美觀，制作多方位的建筑效果圖、景觀圖，以確?？蛻粢粋€(gè)感性、直觀的視覺效果，起到促銷作用。 電視廣告短片，多頻次播放，迅速擴(kuò)大在市內(nèi)的知名度。 （2）爵士樂隊(duì)：根據(jù)現(xiàn)在的氣氛演奏，營造一個(gè)浪漫時(shí)尚的名流聚會(huì)環(huán)境。唯有此次，時(shí)代公館改寫了人生，讓贏成恒久。這樣，會(huì)增加人們對時(shí)代公館高品質(zhì)的信心，同時(shí)可將它作為廣告宣傳的一個(gè)重要內(nèi)容。同時(shí)，電子樓書成本低。三、推廣思路廣告分內(nèi)部認(rèn)購期、開盤銷售期、強(qiáng)熱銷售期、持續(xù)銷售期和尾盤銷售期五個(gè)階段推廣，廣告的力度主要集中在開盤后至強(qiáng)銷期，后期針對目標(biāo)客戶采取活動(dòng)促進(jìn)銷售。在開盤周結(jié)束后通過電視晚會(huì)節(jié)目將本案行銷活動(dòng)推向最高潮。因此，對一次性付款和銀行按揭者，可采用適當(dāng)?shù)恼劭蹆?yōu)惠。二者有系統(tǒng)地形成一個(gè)拳頭，重拳出擊！三、銷售控制抓住銷售高潮，制造熱點(diǎn)事件，強(qiáng)化廣告宣傳，適時(shí)出臺(tái)更為省力而更具有吸引力的短期行銷方法，以此達(dá)到超越預(yù)期的效果。塑造出高貴，點(diǎn)雅、浪漫的氣息，具有國際風(fēng)味。我們建議項(xiàng)目內(nèi)部以綠化為主，做三級(jí)綠化系統(tǒng)： 一級(jí)綠化——以廣場為核心的主體綠化體系。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：amp。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時(shí)代個(gè)性不強(qiáng)。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。其房價(jià)在3450—3700元/平方米左右。本案面臨最大的競爭對手來自尚未浮出水面的盤量。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。29億元，%、 %；amp。時(shí)代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級(jí)道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。單一高層為數(shù)不多。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個(gè)歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴(kuò)張。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會(huì)所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個(gè)8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個(gè)地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。 合肥“商業(yè)活動(dòng)的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，；amp。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。能滿足一站式商務(wù)公寓、國際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計(jì)上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。強(qiáng)化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實(shí)現(xiàn)居家化。廣場均設(shè)置草坪，種植花卉，喬木，樹木，設(shè)置石凳，石椅，石棋盤，配以公共的運(yùn)動(dòng)設(shè)備，配以背景音樂。這也可做為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。售樓處1）將售樓部布置成時(shí)代公館文化展示區(qū)，主要設(shè)置時(shí)代公館實(shí)體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場景（圖片、概念）及設(shè)計(jì)師手繪圖的展示，演繹時(shí)代公館國際化氛圍；2）設(shè)置專門的洽談區(qū)(可以是會(huì)所某一功能間,但須有一定的藝術(shù)格調(diào)與檔次)，向客戶提供獨(dú)立的、尊貴的銷售服務(wù)，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。注意各種形式不能各自為政，也不能蜻蜓點(diǎn)水，不然形不成氣候。第五 市場整合推廣策略一、 項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范市場定位合肥首個(gè)國際商務(wù)公寓——————中心區(qū) 國際人二、宣傳推廣策劃之名項(xiàng)目賣點(diǎn)優(yōu)勢區(qū)位，都市光環(huán)圓心：隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會(huì)轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道。 形 式：30秒CF片，節(jié)奏現(xiàn)代感強(qiáng)，體現(xiàn)國際社區(qū)，國際人，商務(wù)生活的理 想生活模式。 （3）巨型蛋糕出場，慶祝開盤活動(dòng)，邀請?zhí)貏e嘉賓（如第一個(gè)落定者）首切。主角配角輪流轉(zhuǎn)換，唯有此次鎖定主角：曾幾何時(shí)，在他人的眼中看見的全是自己；曾幾何是，他人的光環(huán)刺痛了自己的眼睛。 邀請新加坡或香港物業(yè)管理人士來講座。電子樓書：因?yàn)槲覀兊哪繕?biāo)對象是城市新興中產(chǎn)階級(jí)，網(wǎng)絡(luò)媒體的運(yùn)用一方面是迎合這部分人的生活習(xí)慣，另一方面網(wǎng)絡(luò)媒體本身作為針對性強(qiáng)、無地域要求的一種新興載體，它隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸成為各行業(yè)對外宣傳的必要手段。 而我們將會(huì)利用目標(biāo)消費(fèi)者最能接受的形式進(jìn)行宣傳，達(dá)到事半功倍的效果。然后趁熱打鐵，在開盤周七天時(shí)間內(nèi)，針對客戶理性化程度高特點(diǎn)，充分利用報(bào)紙理性訴求好的特點(diǎn)，將本案給客戶帶來切身利益的賣點(diǎn)廣告出來，廣播廣告推波助瀾。二、 折扣定價(jià)在我們的調(diào)查中，安徽市民選擇付款方式依次為：分期付款，銀行按揭、一次性付款。將具有沖擊力的廣告宣傳與引人注目的促銷廣告活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來，相得益彰。 水系景觀設(shè)計(jì)中以西區(qū)疊溪，南部旱溪結(jié)合臺(tái)石、林木等園林手法，強(qiáng)化水景的趣味性，并結(jié)合休閑廣場、樹、竹林群以增加親水性和休閑功能，提倡人性化景觀設(shè)計(jì)，使小區(qū)水景特征化以別于當(dāng)?shù)爻Ｒ姷乃鏍顩r。三、景觀規(guī)劃總體建議 在景觀規(guī)劃上，考慮到項(xiàng)目外部南淝河水系景觀，如何做到把內(nèi)部景觀與外部環(huán)境結(jié)合起來，做一個(gè)以親水為特色，以景觀為賣點(diǎn)的親水觀景項(xiàng)目。 社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。4） 心理上：項(xiàng)目是一個(gè)綜合型高檔商務(wù)公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場所，是SOHO一族的最佳所在。明佳 商業(yè)培訓(xùn)、活動(dòng)中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級(jí)集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。同時(shí)，做商務(wù)公寓可以更深層次挖掘城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后突顯出來的一部分城市新興中產(chǎn)階層的需求。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展需求和滿足其對高品質(zhì)生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場，針對“城市新興中產(chǎn)階層”的高檔商務(wù)活動(dòng)空間幾乎沒有。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導(dǎo)戶型在14