【正文】 中心。第二種是“多點(diǎn)式”的居住點(diǎn)商業(yè)。其一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。其三，專業(yè)街的管理手段貧乏。對(duì)計(jì)算機(jī)信息技術(shù)有裝備需求。整個(gè)珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街，自西向東，按電子產(chǎn)品發(fā)展的歷史軌跡，由家電向數(shù)碼逐層推進(jìn)，并將其聚焦為三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域（見圖）。根據(jù)自身個(gè)性需求，尋求適應(yīng)個(gè)性的消費(fèi)方式，充分發(fā)揮玄武湖親水景觀商業(yè)的特色功能，為高層次人群的個(gè)性化消費(fèi)提供特色服務(wù)。二是，能帶動(dòng)舊區(qū)改造和土地升值。每一個(gè)主題商圈應(yīng)突出配套功能，即薈萃銷售、研發(fā)、展示、培訓(xùn)、服務(wù)等綜合配套。對(duì)信息技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)和有新技術(shù)孵化的創(chuàng)新需求。眼下，在整個(gè)珠江路上擁有各類流通企業(yè)1600余家，主要經(jīng)營(yíng)電腦、IT產(chǎn)品、電子產(chǎn)品的零售批發(fā)等。如百腦匯電腦城、福中、新華海、宏圖三胞等都是較大規(guī)模企業(yè)。在商業(yè)布局上主要有以下三種不同形式可供參考。其必備性的業(yè)態(tài)主要是以購(gòu)物中心為主，連接連鎖超市、菜場(chǎng)、酒樓、藥店、美容美發(fā)廳、維修站、郵局、銀行等。即，傳統(tǒng)業(yè)種多，新型業(yè)態(tài)少；簡(jiǎn)陋店鋪多，現(xiàn)代商店少；個(gè)體經(jīng)營(yíng)多，品牌商業(yè)少。建設(shè)社區(qū)商業(yè)并不僅僅是簡(jiǎn)單地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，而是要立足于引導(dǎo)社區(qū)居民新型的生活消費(fèi)。匯集國(guó)內(nèi)外主流品牌、前衛(wèi)消費(fèi)，領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)新潮流，對(duì)消費(fèi)流行起指導(dǎo)與示范作用。其中大多是二、三十歲中青年“新生代消費(fèi)群體”。其次，通過(guò)搭建良好的經(jīng)濟(jì)政策信息無(wú)償?shù)淖稍兤脚_(tái)，通過(guò)信息的正確引導(dǎo)疏導(dǎo)投資流向，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更健康有序。通過(guò)政策的制定，可以建立有利于商業(yè)發(fā)展的政策與規(guī)范，使得玄武區(qū)商業(yè)在向現(xiàn)代化發(fā)展的過(guò)程中，有章可循、建設(shè)有序、推進(jìn)有力、運(yùn)作有方。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)的建設(shè)和配套也可極大地帶動(dòng)舊房改造和土地增值，并以此吸引房產(chǎn)開發(fā)商以現(xiàn)代居住的理念，營(yíng)造出適合現(xiàn)代人居住的、以小高層、高層為特征的生態(tài)居住環(huán)境，這將大為提升玄武區(qū)的城市面貌和區(qū)域形象，提升玄武區(qū)的商業(yè)能級(jí)和經(jīng)營(yíng)檔次，推進(jìn)玄武區(qū)商業(yè)向廣度和深度兩個(gè)方面發(fā)展。只有這樣，才能使重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和全區(qū)商業(yè)的發(fā)展相輔相承，才能在有限的時(shí)間內(nèi)完成中長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。努力建設(shè)中心城區(qū)繁榮繁華和居住區(qū)便民利民的商業(yè)架構(gòu)，通過(guò)以商業(yè)服務(wù)業(yè)的能級(jí)提升為切入點(diǎn)，帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。在新的商業(yè)規(guī)劃布局中，明確玄武的規(guī)劃重點(diǎn)。杭州的“西湖新天地”是在“上海新天地”大獲成功下由同一家境外企業(yè)投資的。一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局 通過(guò)對(duì)發(fā)達(dá)城市中商業(yè)特色區(qū)發(fā)展軌跡的研究，可以發(fā)現(xiàn)，任何商業(yè)發(fā)展往往都是由于政府重視商業(yè)規(guī)劃布局，從而以領(lǐng)先十年的理念打造中心商業(yè)。二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)蘇州工業(yè)園的社區(qū)商業(yè)起源于新加坡的鄰里中心模式。近幾年來(lái)，隨著改革開放的發(fā)展，依托城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)在其中不僅發(fā)揮了重要的作用，而且形成了各自的特色。在規(guī)劃指引下，對(duì)玄武區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施進(jìn)行大規(guī)模的改造。新興產(chǎn)業(yè)的支撐優(yōu)勢(shì)十幾年來(lái)，玄武區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，按照區(qū)委、區(qū)府科技興區(qū)的要求，從本區(qū)實(shí)際出發(fā)，頗有特色地使IT電子產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等高科技產(chǎn)業(yè)獲得明顯優(yōu)勢(shì)。然而，多年來(lái)殘存的傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依然數(shù)量較大，改變這一狀況仍需化大力氣。中山陵和玄武湖，一山一湖，在外來(lái)資本面前，它們無(wú)疑是一個(gè)金元寶；而對(duì)當(dāng)?shù)厝硕?，常常?huì)熟視無(wú)睹，甚至于會(huì)抱怨它的存在，而妨礙了自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就這一意義上來(lái)說(shuō)，南京城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大的程度上，將依賴于商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的繁榮繁華和迅速發(fā)展，這不僅是擴(kuò)大內(nèi)需的需要，同時(shí)更是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。作為“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)占有重要地位的南京市，明顯加快了發(fā)展的步伐，正成為“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新亮點(diǎn)。本課題立足南京市在“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈中的重要地位及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景，結(jié)合有利于玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)外條件和各種變化因素，提出了玄武商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位、戰(zhàn)略目標(biāo)及其戰(zhàn)略任務(wù)。《南京市玄武區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》課題組 二ＯＯ三年十二月目 錄第一章 玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析………………………(1)第一節(jié) “長(zhǎng)三角”增量經(jīng)濟(jì)有利南京市的商貿(mào)發(fā)展……………(1)一、“長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速明顯……………………………(1)二、南京市面臨新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇………………………………(3)三、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了需求的增長(zhǎng)……………………………(3)第二節(jié) 南京市新一輪發(fā)展有利玄武區(qū)的商業(yè)發(fā)展……………(4)一、玄武區(qū)的輻射與吸納能力將逐步提高……………………(4)二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展………………(5)三、人均收入提高有利玄武區(qū)商業(yè)開發(fā)………………………(6)第三節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀…………………………………(7)一、玄武區(qū)商業(yè)的基本概況和特點(diǎn)……………………………(7)二、玄武區(qū)商業(yè)的主要優(yōu)勢(shì)……………………………………(9)三、玄武區(qū)商業(yè)面臨的問(wèn)題……………………………………（10）第二章 我國(guó)發(fā)達(dá)城市區(qū)域商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示……………（14）第一節(jié) 滬、杭、蘇商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗(yàn)介紹………………………（14）一、規(guī)劃領(lǐng)先的黃浦區(qū)商業(yè)……………………………………（14）二、便民利民的蘇州工業(yè)園新興社區(qū)商業(yè)……………………（16）三、依景開發(fā)的杭州市西湖區(qū)湖濱商業(yè)………………………（17）第二節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)對(duì)玄武區(qū)的有益啟示…………（17）一、商業(yè)發(fā)展依賴于超前的規(guī)劃布局…………………………（18）二、商業(yè)發(fā)展依賴于良好的投融資概念………………………（19）三、商業(yè)發(fā)展依賴于國(guó)際化的管理理念………………………（20）第三節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)經(jīng)驗(yàn)對(duì)玄武區(qū)的借鑒…………（21）一、轉(zhuǎn)變觀念，科學(xué)規(guī)劃………………………………………（21）二、發(fā)掘題材，優(yōu)化配置………………………………………（22）三、打造亮點(diǎn)，營(yíng)造氛圍………………………………………（23）第三章 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)和戰(zhàn)略定位………………（24）第一節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)…………………………（24）一、確立商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展的中長(zhǎng)期目標(biāo)……………………（24）二、明確近期切實(shí)可行的重點(diǎn)工作……………………………（25）三、制訂出分步實(shí)施積極推進(jìn)的發(fā)展策略……………………（26）第二節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略定位…………………………（26）一、積極打造中心城區(qū)商業(yè)的繁榮繁華………………………（27）二、努力推進(jìn)社區(qū)商業(yè)的便民利民……………………………（27）三、著力創(chuàng)新都市的休閑服務(wù)業(yè)………………………………（28）第三節(jié) 玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)…………………………（28）一、加速營(yíng)造商業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境……………………………（29）二、加速優(yōu)化商業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境……………………………（29）三、加速培育商業(yè)發(fā)展的服務(wù)環(huán)境……………………………（31）第四章 玄武區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)布局和規(guī)劃…………………………（32）第一節(jié) 新街口核心商圈的戰(zhàn)略布局…………………………（32）一、新街口核心商貿(mào)區(qū)的功能定位…………………………（32）二、 建設(shè)現(xiàn)代“都市型消品茂”………………………………（34）三、開發(fā)面向“長(zhǎng)三角”的現(xiàn)代商貿(mào)中心……………………（36）第二節(jié) 孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的重點(diǎn)布局…………………………（36）一、孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)的定位和布局……………………………（37）二、居住區(qū)商業(yè)布局……………………………………………（39）三、后期街坊型商業(yè)形式………………………………………（41）第三節(jié) 珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的布局…………………………（42）一、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀…………………………（42）二、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位…………………………（45）三、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的規(guī)劃布局…………………………（47）第四節(jié) 開發(fā)玄武湖畔親水商業(yè)………………………………（48）一、湖畔親水商業(yè)開發(fā)的價(jià)值分析……………………………（49）二、借勢(shì)玄武湖開發(fā)現(xiàn)代休閑服務(wù)業(yè)的思路…………………（49）三、玄武湖畔現(xiàn)代休閑服務(wù)業(yè)的布局…………………………（50）第五節(jié) 構(gòu)建玄武區(qū)專業(yè)市場(chǎng)體系的設(shè)想……………………（51）一、副食品市場(chǎng)的功能化建設(shè)…………………………………（52）二、汽車商貿(mào)市場(chǎng)集群化建設(shè)…………………………………（52）三、東楊坊現(xiàn)代物流基地建設(shè)…………………………………（54）第五章 推進(jìn)玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議和措施……………………（56）第一節(jié) 商業(yè)整體發(fā)展需要綜合政策配套……………………（56）一、加快建章立規(guī)形成綜合的政策配套支持…………………（56）二、整合管理資源形成政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)模式…………………（57）三、通過(guò)必要的程序提高商業(yè)規(guī)劃的剛性……………………（58）第二節(jié) 需要發(fā)揮政府和市場(chǎng)的雙重作用……………………（58）一、堅(jiān)持政府對(duì)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)地位…………………………（58）二、充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)商業(yè)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用……………………（59）三、以社會(huì)化運(yùn)作的機(jī)制推動(dòng)商業(yè)發(fā)展………………………（59）第三節(jié) 招商引資需要資本運(yùn)作和投融資平臺(tái)………………（60）一、利用商業(yè)規(guī)劃創(chuàng)造良好的投融資概念……………………（60）二、利用政策導(dǎo)向提供資本運(yùn)作的平臺(tái)………………………（61）三、努力吸引國(guó)際型的商業(yè)品牌企業(yè)進(jìn)駐……………………（61）第一章 玄武區(qū)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快以及中國(guó)加入WTO，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將日益融入世界經(jīng)濟(jì)。通過(guò)對(duì)這些資源的整合，并加以合理利用和優(yōu)化配置，可以促進(jìn)南京市實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)集聚、第二產(chǎn)業(yè)更新、第一產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，形成南京與上海雙向輻射的良好態(tài)勢(shì)，發(fā)揮出南京市在“長(zhǎng)三角”地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主力作用和沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的骨干作用。玄武區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)于其發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)非常有利，玄武區(qū)的人文資源是其它行政區(qū)域所不能替代的。%。交通便捷的輻射優(yōu)勢(shì)玄武區(qū)具有獨(dú)特的交通環(huán)境，是南京市少有的國(guó)道、市道、區(qū)道通衢匯集地。然而，由于目前玄武區(qū)的商業(yè)發(fā)展還處在內(nèi)循環(huán)發(fā)展階段，尚缺乏大體量、大面積的商貿(mào)流通設(shè)施的開發(fā)改造計(jì)劃和吸引國(guó)內(nèi)外商業(yè)資本投資的題材，因此，眼下導(dǎo)入能夠?qū)π鋮^(qū)商業(yè)起到舉足輕重作用的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)企業(yè)必然存在較大的困難。全國(guó)許多發(fā)達(dá)城市在推進(jìn)現(xiàn)代化、國(guó)際化建設(shè)中，都把區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為重要抓手，形成了以區(qū)域經(jīng)濟(jì)為特色的城市發(fā)展鏈。黃浦區(qū)雖然各類商業(yè)齊全，商店眾多，但是從單體上講，規(guī)模小，形象舊，不適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。第二節(jié) 發(fā)達(dá)城市商業(yè)特色區(qū)對(duì)玄武區(qū)的有益啟示 無(wú)論是黃浦區(qū)的商業(yè)定位、蘇州工業(yè)園區(qū)的社區(qū)商業(yè)，還是西湖區(qū)的湖景商業(yè)開發(fā)，都有其共同特點(diǎn)。上海市的黃浦區(qū)在商業(yè)規(guī)劃中圍繞繁榮繁華發(fā)展主線，著力于提高集聚輻射能力，通過(guò)推進(jìn)商旅文結(jié)合，并以此而形成獨(dú)特的商業(yè)文化，培育出其具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的商貿(mào)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并將相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相融合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展，建成了全市領(lǐng)先的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)和具有國(guó)際水準(zhǔn)的綜合消費(fèi)區(qū)。再通過(guò)這類企業(yè)的吸納輻射作用，使區(qū)內(nèi)商業(yè)企業(yè)呈多層次分布，能夠形成商業(yè)的新亮點(diǎn)。為此，不僅要充分利用現(xiàn)有的商業(yè)存量資源進(jìn)行重組和調(diào)整，還必須要有步驟地打造若干個(gè)具有時(shí)代特色的多層次商業(yè)圈，諸如區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、休閑消費(fèi)中心、專業(yè)特色街、專業(yè)市場(chǎng)等，這些亮點(diǎn)商業(yè)圈內(nèi)設(shè)施、景觀和建筑應(yīng)最具現(xiàn)代化的，圈內(nèi)的必須引入領(lǐng)軍型的企業(yè)，商業(yè)的帶頭羊和排頭兵，鶴立雞群，光彩照人，對(duì)商業(yè)圈起到畫龍點(diǎn)睛的召示作用。如果單一地發(fā)展珠江路，其余兩個(gè)項(xiàng)目不能同時(shí)上馬，都將對(duì)玄武區(qū)商業(yè)的跨越式發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。一般而言，舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)以沿街式居多，新城區(qū)的社區(qū)商業(yè)以團(tuán)組式居多，并根據(jù)功能的不同，以步行時(shí)間計(jì)算，可分為5分鐘商業(yè)（居住小區(qū)內(nèi)）和15分鐘商業(yè)（若干個(gè)社區(qū)共享型）。四是，制定商業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)性政策。三、加速培育商業(yè)發(fā)展的服務(wù)環(huán)境玄武區(qū)商業(yè)發(fā)展還應(yīng)有一個(gè)可提供一系列有效服務(wù)的服務(wù)環(huán)境。二是，人口吸納的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)。商務(wù)商業(yè)聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)新街口玄武區(qū)商貿(mào)核心圈在新街口龍頭地位。全方位提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的特色商務(wù)樓宇以現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)理念，為入駐的中外企業(yè)提供全優(yōu)服務(wù)，不僅有一流的信息服務(wù)系統(tǒng)、停車場(chǎng)地，而且要有公寓酒店式物業(yè)服務(wù)，保證商務(wù)活動(dòng)暢通、順利高效，企業(yè)入駐率常年應(yīng)達(dá)到85%。孝陵衛(wèi)地區(qū)近10萬(wàn)人口，也需5萬(wàn)平方米以上。孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)擬布局兩個(gè)層面：即居住區(qū)商業(yè)（即15分鐘商業(yè)）和街坊型商業(yè)（即5分鐘商業(yè)）。25%50%20%多樣服務(wù)各種精品龍頭商店大賣場(chǎng)二是，各種個(gè)性化專賣店配合支持。目前，珠江路一條街正面臨第二次創(chuàng)新開發(fā)。這些優(yōu)勢(shì)為珠江路的新一輪發(fā)展奠定了相當(dāng)好的基礎(chǔ)。二、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的經(jīng)營(yíng)定位珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街是玄武區(qū)最具特色和代表性的專業(yè)特色街，要進(jìn)一步推進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)，必須以個(gè)性化產(chǎn)業(yè)集群商圈的商業(yè)文化理念對(duì)其給予準(zhǔn)確的定位。第二，分類布局原則。一是，能提升城市品位。由于科學(xué)的管理，不僅解決好了保護(hù)與利用的矛盾，更提高了管理的效益和效率，同時(shí)更為城市增添了一道亮麗的風(fēng)景線。三是，以南京數(shù)碼港、華海科技廣場(chǎng)、雄獅電腦商城、谷陽(yáng)世界、常州高宏等企業(yè)為標(biāo)志，形成以數(shù)碼產(chǎn)品為主題的特色商圈，經(jīng)營(yíng)世界上最新的數(shù)碼產(chǎn)品，并展示前導(dǎo)性的國(guó)際數(shù)碼精品。其研發(fā)功能：應(yīng)匯集和吸引國(guó)內(nèi)外信息技術(shù)的專家、學(xué)者，參與技術(shù)的研發(fā)，開展學(xué)術(shù)交流、專利技術(shù)孵化等。其四，稅收的政策性流失。其二，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 第三種是“沿街式”的居住點(diǎn)商業(yè)。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發(fā)。適應(yīng)現(xiàn)代居民生活節(jié)奏加快和閑暇時(shí)間增加的消費(fèi)特點(diǎn)，為社區(qū)居民提供各種商業(yè)服務(wù)。人口構(gòu)成中不僅有大量本地市民，還有來(lái)自農(nóng)村地區(qū)村民和外地來(lái)寧打工人員，以及占相當(dāng)比重的周邊院校的知識(shí)分子。應(yīng)體現(xiàn)二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人時(shí)尚消費(fèi)意識(shí)；一流的商品和服務(wù)品牌。四是，級(jí)差效應(yīng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。玄武區(qū)作為占據(jù)新街口核心商圈一角的重要行政區(qū)