【正文】 碑宣傳（%），說明貴陽的旅游宣傳促銷手段還比較單一。2. 立足于貴州的王牌景點(diǎn)，貴州文化對(duì)外展示的窗口。XX與貴陽市具有同等的交通優(yōu)勢(shì)，火車站離XX約18公里，龍洞堡機(jī)場(chǎng)離XX約40分鐘路程，210國(guó)道輸送貴陽、花溪及通過公路交通的游客，十分便利。雷同的古鎮(zhèn)打造手法也為項(xiàng)目的開發(fā)模式提升創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。XX的“和合之美”，并非是靜態(tài)的，過去的，而且是鮮活的，具有時(shí)代生命力的；這也是XX作為和諧人居的文化住宅地產(chǎn)開發(fā)的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，該生命力，是由其中生活的多民族居民所構(gòu)成，因此，在文化核心資源的組成中，本地居民是重要的組成部分和道具。軍屯文化表演利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的定期或不定期軍屯文化表演貴州軍屯歷史展利用古鎮(zhèn)軍屯和軍事遺址為載體打造的全省軍屯文化聯(lián)展，可由文化部門主辦。216。216。216。其他門票類收入主要包括：參與互動(dòng)活動(dòng)門票、活動(dòng)中出售紀(jì)念品收入、導(dǎo)游服務(wù)費(fèi)、參與活動(dòng)的服裝道具等租賃銷售費(fèi)用等等。啟動(dòng)期后再跟進(jìn)較大規(guī)模的固定資產(chǎn)投入，既能鎖定最具開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目，也能很好地協(xié)調(diào)整個(gè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，更能通過啟動(dòng)期的鋪墊爭(zhēng)取到適合開發(fā)的相應(yīng)政策。一方面，原住民經(jīng)營(yíng)方式落后，另一方面，又奇貨可居。該模式在第一階段較容易實(shí)施。并根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，適當(dāng)在線路中的石街巷收購(gòu)物業(yè)自營(yíng)。l 物業(yè)銷售模式：主要適用于古鎮(zhèn)民居和商鋪的二次開發(fā)，通過向古鎮(zhèn)居民收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行包裝后增值出售給從事客棧、餐飲、零售、創(chuàng)意等業(yè)態(tài)的投資者和經(jīng)營(yíng)者。l 當(dāng)?shù)卣c開發(fā)企業(yè)在開發(fā)愿景上的矛盾：政府開發(fā)景區(qū)的核心目標(biāo)一般都鎖定在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)的出現(xiàn)，而企業(yè)的開發(fā)愿景，則具有更強(qiáng)的戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)意義。l 貴陽市薄弱的旅游商業(yè)機(jī)會(huì)：貴州是旅游資源大省，但同時(shí)也是旅游經(jīng)濟(jì)弱省，旅游產(chǎn)業(yè)鏈條中的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)（餐飲、住宿、購(gòu)物、娛樂、代理、宣傳等）均未形成具有全省輻射力的經(jīng)濟(jì)核心，這是項(xiàng)目提升至省域地位的絕佳機(jī)會(huì)。216。l 提供有助于豐富體驗(yàn)的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗(yàn)本身——經(jīng)營(yíng)企業(yè)獲得的最穩(wěn)定的的收益，本項(xiàng)目包括：216。216。(三) 項(xiàng)目盈利結(jié)構(gòu)模式1. 項(xiàng)目贏利模式圍繞“人文XX”核心，設(shè)計(jì)成為多贏利方式組合的多層贏利結(jié)構(gòu)，如圖：出讓圍繞旅游者的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會(huì)旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售提供基本體驗(yàn)(經(jīng)歷)的機(jī)會(huì)出讓提供有助于豐富體驗(yàn)的相關(guān)服務(wù)以及服務(wù)體驗(yàn)本身人文XXXX出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品提供景區(qū)內(nèi)居民可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)贏利方式的主次關(guān)系2. XX古鎮(zhèn)可運(yùn)用的贏利方式分項(xiàng)說明l 出讓圍繞旅游者的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會(huì)——開發(fā)企業(yè)可獲得的較快速的較大宗收益，本項(xiàng)目包括：216。貴州旅游商品街通過整理鎮(zhèn)內(nèi)街巷，進(jìn)行區(qū)域主題化劃分和招商的旅游購(gòu)物街區(qū)，面對(duì)全省招商，也可配合各地區(qū)的主題節(jié)慶活動(dòng)。XX最有價(jià)值的文化內(nèi)涵并非由某個(gè)文化單一形成，與資源結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，是由多個(gè)文化類型和系統(tǒng)組成的結(jié)合體。 (三) O－機(jī)會(huì)1. 貴州省豐富的旅游資源、快速的旅游發(fā)展趨勢(shì)，與落后的旅游產(chǎn)業(yè)化程度中間存在較大斷層，為項(xiàng)目的創(chuàng)新性開發(fā)和提升性開發(fā)提供了絕佳的產(chǎn)業(yè)空間。2. 開發(fā)建成后XX古鎮(zhèn)內(nèi)目標(biāo)年旅游接待人數(shù)200萬，并通過提質(zhì)與輻射獲取利潤(rùn)空間。第四、從結(jié)構(gòu)特征看，青少年是影響休閑消費(fèi)市場(chǎng)的核心力量。（參考文獻(xiàn)：《貴陽市旅游發(fā)展總體規(guī)劃2004－2020年》、《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《烏當(dāng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》）(一) 國(guó)外客源市場(chǎng)分析從空間結(jié)構(gòu)特征看，貴州旅游以港澳臺(tái)所占的比重和增長(zhǎng)幅度較大，成為入境游客的主體部分，亞洲（45%）尤其以東南亞的游客占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，國(guó)別構(gòu)成上以日本、新加坡、馬來西亞、泰國(guó)為主，其次以美、法、英、德，表現(xiàn)為地域較為集中，容易產(chǎn)生波動(dòng)，市場(chǎng)穩(wěn)定性不夠。（3）買斷景區(qū)的產(chǎn)權(quán)，對(duì)商業(yè)－“賣什么”進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。路上有皖贛鐵路和杭徽、蕪?fù)凸罚嫌星u湖、新安江航道，空中有黃山輻射全國(guó)的航線。四方街店鋪林立，人來人往，很是熱鬧?，F(xiàn)存的平遙磚城，為明初洪武三年（公元1370年）重建，以后又屢經(jīng)修筑完善，至今已有600多年的歷史，是我國(guó)保存最完整的一座明清時(shí)期的古代縣城原型?，F(xiàn)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城。從而研究中國(guó)的旅游市場(chǎng)，不能不考慮和借鑒中國(guó)古城的旅游發(fā)展模式和情形。從資源方面看：六個(gè)特色旅游區(qū)多為自然生態(tài)景觀，與綜合旅游區(qū)形成了很大的差異。四是要廣開渠道，進(jìn)一步加大旅游投入。旅游業(yè)將發(fā)展成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)，旅游者將達(dá)到空前的規(guī)模，來自各個(gè)國(guó)家、各個(gè)階層的旅游者將把他們的足跡印在世界的每一個(gè)角落。4. 少數(shù)民族風(fēng)情增添了古鎮(zhèn)的人文魅力XX原為少數(shù)民族聚居地區(qū)，后因駐軍而漢族不斷增多。古鎮(zhèn)休閑旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告古鎮(zhèn)休閑旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析 5一、 XX古鎮(zhèn)概況 5二、 XX古鎮(zhèn)旅游資源疏理 5三、 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析與評(píng)價(jià) 6(一) XX古鎮(zhèn)旅游資源評(píng)價(jià) 6(二) “和諧古鎮(zhèn)”的歷史淵源之分析 8(三) 主要資源列表及可開發(fā)性 9第二章 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)研究 13一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)背景分析 13(一) 國(guó)際狀況 13(二) 國(guó)內(nèi)狀況 13(三) 西部旅游發(fā)展情況 14(四) 貴州省目前趨勢(shì) 14(五) 貴陽市發(fā)展背景 14二、 XX古鎮(zhèn)的旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 15(一) 開發(fā)現(xiàn)狀 15(二) 管理情況 15(三) 游客容納量 15(四) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入 16三、 XX古鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力分析 16(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點(diǎn)的比較分析 16(二) 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)比較研究 18四、 XX古鎮(zhèn)客源市場(chǎng)分析 24(一) 國(guó)外客源市場(chǎng)分析 24(二) 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)分析 24(三) 貴陽市客源市場(chǎng)分析 25五、 XX古鎮(zhèn)目標(biāo)市場(chǎng)定位及市場(chǎng)細(xì)分 26(一) 目標(biāo)市場(chǎng)定位 26(二) 市場(chǎng)功能定位 26(三) 市場(chǎng)細(xì)分 26六、 XX古鎮(zhèn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及目標(biāo) 27(一) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 27(二) 市場(chǎng)目標(biāo) 27第三章 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)定位 28一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)的SWOT分析 28(一) S－優(yōu)勢(shì) 28(二) W－劣勢(shì) 29(三) O－機(jī)會(huì) 29(四) T－威脅 30二、 XX古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位 30(一) 產(chǎn)業(yè)定位 30(二) 主題定位 30(三) 發(fā)展目標(biāo)定位 31(四) 功能定位 31第四章 XX古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設(shè)計(jì) 31一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運(yùn)作的總體概念設(shè)計(jì) 31(一) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念 31(二) 古鎮(zhèn)文化核心的總體概念 31(三) 古鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的總體概念 32二、 賣點(diǎn)、產(chǎn)品與贏利模式 33(一) 賣點(diǎn)策劃與分析 33(二) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 34(三) 項(xiàng)目盈利結(jié)構(gòu)模式 39三、 經(jīng)濟(jì)杠桿與商業(yè)模式整合 42(一) XX開發(fā)所需的經(jīng)濟(jì)杠桿運(yùn)用說明 42(二) 商業(yè)模式整合 44四、 建設(shè)性項(xiàng)目開發(fā)與投融資 48(一) XX開發(fā)階段性 48(二) 階段性開發(fā)項(xiàng)目概要 50(三) XX開發(fā)階段性投資結(jié)構(gòu) 52(四) 企業(yè)階段性投資開發(fā)項(xiàng)目和盈利模式 53五、 營(yíng)銷與管理 56(一) 項(xiàng)目營(yíng)銷結(jié)構(gòu) 56(二) 管理構(gòu)架初步思路 58六、 財(cái)務(wù)初步預(yù)測(cè) 59(一) 分階段投資估算 59(二) 分階段收入估算 63第五章 項(xiàng)目總投資預(yù)估及評(píng)價(jià) 68一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算的主要說明 68二、 投資計(jì)劃與資金籌措表 70三、 總成本費(fèi)用估算表 71四、 折舊攤銷表 72五、 利潤(rùn)表 73六、 借款還本付息表 74七、 現(xiàn)金流量表（全投資） 75八、 現(xiàn)金流量表（自有資金） 76九、 資金來源與運(yùn)用表 77第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 78一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 78二、 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析 79三、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 80四、 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析 81五、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 81六、 法律、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 82第一章 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析一、 XX古鎮(zhèn)概況二、 XX古鎮(zhèn)旅游資源分析與評(píng)價(jià)(一) XX古鎮(zhèn)旅游資源評(píng)價(jià)1. 多元文化融合現(xiàn)象增添了游客探尋古鎮(zhèn)淵源的魅力XX古城有著豐富的歷史文化內(nèi)涵，包括屯堡時(shí)期文化、軍鎮(zhèn)時(shí)期文化、儒家文化占主流的多元文化融合時(shí)期文化、民國(guó)歷史變遷時(shí)期文化、抗戰(zhàn)文化、解放戰(zhàn)爭(zhēng)及現(xiàn)代發(fā)展等不同歷史階段典型歷史事件和文化演變形態(tài)，通過大量民間傳說、歷史典籍、遺址、遺跡等得以保存，并充分體現(xiàn)了多元文化融合現(xiàn)象，呈現(xiàn)“和諧古鎮(zhèn)”形象?，F(xiàn)在XX仍有32％的居民為少數(shù)民族。(二) 國(guó)內(nèi)狀況根據(jù)世界旅游業(yè)發(fā)展的規(guī)律，當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 美元時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游就會(huì)興旺起來；當(dāng)人均收入達(dá)到 1000 ～ 2000美元后，度假旅游市場(chǎng)會(huì)逐步形成。五是要強(qiáng)化管理，全面提升旅游服務(wù)質(zhì)量。在六個(gè)綜合旅游區(qū)中，貴陽是旅游資源種類最多的景區(qū)。在此，我們選擇幾個(gè)具有代表性的古城進(jìn)行分析和說明，從中尋找新的模式和思路。至今仍保存著古建筑385處，其中明代民居祠宇86處，牌坊40座；清代民居祠宇78處，牌坊48座。歙縣人杰地靈，文化昌盛。各種字畫和工藝品、銅器、木刻、木雕、玉器、藥材、樂器以及納西族風(fēng)味的小吃。通過以上分析比較，可以發(fā)現(xiàn)，這些古城的發(fā)展幾近相同，大多利用自己的特色優(yōu)勢(shì)和資源，加以充分發(fā)揮，從而淋漓致盡地得以體現(xiàn)。（4）市場(chǎng)營(yíng)銷方面，首先把上海、杭州、蘇州這三個(gè)國(guó)內(nèi)游客源集中的市場(chǎng)放在第一位，采用合作伙伴方式與上海電視臺(tái)結(jié)盟，在電視廣告宣傳等各種媒介上頻頻宣傳推出原汁原味及深厚文化底蘊(yùn)的烏鎮(zhèn)，隨后拓展到浙江、蘇南，又通過“做一天中國(guó)人，過一個(gè)中國(guó)年”、“香市”等推介活動(dòng)將市場(chǎng)拓展到歐洲、日本、非洲、東南亞及中國(guó)港澳特區(qū)。從消費(fèi)行為特征看， 2001年貴州入境旅游者人均日消費(fèi)構(gòu)成中，長(zhǎng)途交通花費(fèi)最多（%），%。第五、從市場(chǎng)潛力看，貴陽市民現(xiàn)有休閑方式單一，休閑活動(dòng)貧乏，人們對(duì)休閑生活品質(zhì)的滿意度不高。第三章 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)定位一、 XX古鎮(zhèn)旅游市場(chǎng)的SWOT分析(一) S－優(yōu)勢(shì)1. 政策方面項(xiàng)目依托著貴州省的重要支柱產(chǎn)業(yè)——旅游產(chǎn)業(yè)來抓，可從旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持和鼓勵(lì)政策法規(guī)方面借力，更重要的是可從旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和法規(guī)中爭(zhēng)取支持。2. 貴州省的旅游產(chǎn)業(yè)鏈存在著多個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，為開發(fā)省級(jí)的綜合性的旅游接待中心、特色旅游商業(yè)中心、旅游商品集散地提供了市場(chǎng)環(huán)境和基礎(chǔ)。該結(jié)合體形成的文化核心，基于XX，而高于XX。貴州民族表演娛樂城與美食街和旅游商品街緊密結(jié)合，小規(guī)模街區(qū)表演和小型娛樂節(jié)點(diǎn)共同組成的娛樂街區(qū)。 旅游項(xiàng)目招商收入：對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各種休閑游樂項(xiàng)目進(jìn)行招商產(chǎn)生的場(chǎng)地租賃收入，可通過與入駐商家的戰(zhàn)略合作減少建設(shè)成本，提高利潤(rùn)率。 古鎮(zhèn)物業(yè)代理銷售收入：代理出售古鎮(zhèn)內(nèi)的物業(yè)（住宅和商鋪）產(chǎn)生的收入。 餐飲收入：通過項(xiàng)目?jī)?nèi)餐飲項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。 信息類產(chǎn)品供應(yīng)收入：提供網(wǎng)絡(luò)、電視、通訊等產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)生的收入，該收入可通過引入特色主題活動(dòng)和展覽得以提升利潤(rùn)，同時(shí)也可以通過對(duì)古鎮(zhèn)各商家的集中營(yíng)銷增加盈利點(diǎn)。l 貴州省多元的旅游及相關(guān)商業(yè)格局：和XX一樣，貴州全省的旅游資源和開發(fā)也存在著“多而雜、弱而散”的現(xiàn)狀，而且普遍經(jīng)濟(jì)水平不高，這就為打造能凝聚和推廣貴州旅游資源和旅游商業(yè)的省級(jí)核心項(xiàng)目提供了市場(chǎng)空間。二者的愿景有共同，也有矛盾。該模式在第一階段操作相對(duì)較容易，但主要適用于暫時(shí)商業(yè)價(jià)值不大，但在下一階段具有經(jīng)濟(jì)意義的“背街”物業(yè)。216。l 經(jīng)營(yíng)入股經(jīng)營(yíng)模式：對(duì)不愿意出售物業(yè)所有權(quán)，但又無力提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值的業(yè)主，開發(fā)企業(yè)可通過資產(chǎn)注入、改善其物業(yè)經(jīng)營(yíng)條件（建筑、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備），同時(shí)將其納入統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，以此獲得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)股份。l 原住民與開發(fā)企業(yè)在資源評(píng)價(jià)上的矛盾： 以前的商業(yè)化開發(fā)為原住民和企業(yè)在資源評(píng)價(jià)上形成了較大的認(rèn)知矛盾。以少量的固定資產(chǎn)投資和廣泛的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相結(jié)合，可以用最小化的時(shí)間和投資成本，形成相對(duì)最大的啟動(dòng)效果。但由于將景點(diǎn)與特色活動(dòng)結(jié)合起來，因此，是游客游覽和體驗(yàn)古鎮(zhèn)過程中的必然消費(fèi)。 住宿收入：通過項(xiàng)目?jī)?nèi)客棧項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所獲得的收入，為景區(qū)的常規(guī)收入組成部分。通過整體規(guī)劃和營(yíng)銷提高利潤(rùn)，通過經(jīng)營(yíng)商組織的各種活動(dòng)帶來客源穩(wěn)定業(yè)主信心。 主題商鋪招商收入：對(duì)古鎮(zhèn)內(nèi)的現(xiàn)有商鋪（民居）進(jìn)行整體打造后，由經(jīng)營(yíng)企業(yè)代理業(yè)主進(jìn)行整體招商產(chǎn)生的場(chǎng)地租賃收入提成，該收入通過整體打造提高商鋪市場(chǎng)價(jià)值和利潤(rùn)率，并且不需要大規(guī)模投資。需與省旅游局合作運(yùn)營(yíng)?！昂秃稀蔽幕侵袊?guó)古代詩性智慧之根源，完全融合了中國(guó)“天人合一”的人生境界與審美境界，充分體現(xiàn)了中國(guó)古代美學(xué)基本特征(如強(qiáng)調(diào)真善統(tǒng)一、情理統(tǒng)一、人與自然的統(tǒng)一、有限與無限的統(tǒng)一、認(rèn)知與直覺的統(tǒng)一等)和中國(guó)古代審美理想(如儒家對(duì)“和”、道家對(duì)“妙”、佛禪對(duì)“圓”的追求)。4. 國(guó)內(nèi)古鎮(zhèn)較同質(zhì)化的資源性質(zhì)與產(chǎn)品屬性，為項(xiàng)目打造體驗(yàn)性、娛樂性、文化性的商業(yè)旅游產(chǎn)品提供了很大的市場(chǎng)空間。2. 區(qū)位方面瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時(shí)便于以貴陽為中轉(zhuǎn)站開發(fā)遠(yuǎn)程客源群體。五、 XX古鎮(zhèn)目標(biāo)市場(chǎng)定位及市場(chǎng)細(xì)分(一) 目標(biāo)市場(chǎng)定位1. 立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗(yàn)旅游娛樂場(chǎng)所。(二) 國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)分析1. 消費(fèi)行為特征 （1）游客主要的出游動(dòng)機(jī)以觀光和休閑度假為主（%），公務(wù)、商務(wù)、會(huì)議也占有一定比例。（5）對(duì)商店進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，就“賣什么、怎么賣”重新界定，并以預(yù)先確定的方式招租。當(dāng)然，這里也離不開歷史的渲染和悠悠歲月所承載的