【正文】 開發(fā)性質：經(jīng)營性開發(fā)和營銷性開發(fā)216。l 資源及技術入股經(jīng)營模式：特別適用于吸引省內具有民族、民俗、文化和創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營者，以其所具有的特殊資源和技術，折算成股份入股，與經(jīng)營主體形成股份制經(jīng)營實體。l 景點開發(fā)模式：適用于古鎮(zhèn)內國有物業(yè)（非歷史遺存等景點、如政府所有的住宅、商鋪、土地等）的整理和開發(fā)，通過購買，獲得政府所有的國有資產(chǎn)所有權，并進行全資開發(fā)，成為與常規(guī)景點相配合的景點型商業(yè)物業(yè)，同時也是企業(yè)的自有資產(chǎn)。因此，解決該矛盾的關鍵在于運用先進而迅速的系統(tǒng)化經(jīng)營手法，打造系統(tǒng)化和規(guī)?；墓沛?zhèn)旅游新經(jīng)濟模式，讓原住民切身感受到與企業(yè)合作的必要性和壓力，同時再結合多種合作模式，讓原住民真正與企業(yè)形成合作開發(fā)的關系。特別是開發(fā)企業(yè)和當?shù)卣?，基于其利益群體和開發(fā)目標的不同，對于可開發(fā)的資源判斷是不同的，這就為企業(yè)的投入節(jié)奏形成了困難?！罢蠼Y合，區(qū)域聯(lián)動”——XX古鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)特征，取決了開發(fā)參與者的多元化，其中最重要的是政企的結合，其一是指在整個開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)要與XX、花溪的相關政府部門形成聯(lián)動；另一方面，也需要以XX為紐帶，帶動全省各級政府和部門與全省旅游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的聯(lián)動。l 土地政策：通過靈活運用原住民參與性開發(fā)和經(jīng)營的策略，配合國家相關農(nóng)村建設和小城鎮(zhèn)開發(fā)政策，可最大限度減少開發(fā)過程中的土地成本。l XX的區(qū)域經(jīng)濟價值：可以此吸引全省各地區(qū)的旅游軟性資源向XX的流動，并以此聚集成為雙向產(chǎn)品，一方面借全省資源強化XX景點和產(chǎn)品，吸引更多外地游客；另一方面，借游客資源，吸引全省其他地區(qū)政府和企業(yè)的參與。本項目包括：216。l 出讓、出售具備知識產(chǎn)權特點的商品——開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營企業(yè)均可獲得的較穩(wěn)定收益，其實現(xiàn)收益速度較快。216。l 提供基本體驗(經(jīng)歷)的機會出讓——經(jīng)營企業(yè)可獲得的穩(wěn)定收益，短期收益相對適中，收益期長。l 旅游項目所在地溢價產(chǎn)生的房地產(chǎn)物業(yè)銷售——開發(fā)企業(yè)可獲得的最快速和最整體的收益，本項目包括：216。216。XX新鎮(zhèn)在以上開發(fā)基礎上，借助土地增值勢頭，開發(fā)的貴陽第一家高品質郊區(qū)樓盤和第二居所?！岸嗖寿F州”系列民族表演分主題、分時段的全省各地的民族表演聯(lián)展，由省級文化部門主辦“多彩貴州”民族主題周／節(jié)分主題、分時段的全省各地的民族文化聯(lián)展，由省級文化部門或經(jīng)貿(mào)部門主辦“多彩貴州”民俗相關產(chǎn)業(yè)主題周分主題、分時段的全省各地的民俗產(chǎn)業(yè)聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦貴州省第一家參與性旅游街區(qū)美食街、購物街、娛樂街、民俗客棧的集合，也是各種主題周的載體貴州旅游商品聯(lián)展分主題、分時段的全省各地的旅游商品聯(lián)展，由省級經(jīng)貿(mào)部門或發(fā)改委主辦“解密貴州”系列尋寶主題游戲以尋寶為基本方式、參與性游樂為手段，展示貴州社會經(jīng)濟文化的主題系列游戲，可與省委宣傳部門合作運作，也可與各主題周、節(jié)相結合。2. 產(chǎn)品概要產(chǎn)品產(chǎn)品概要“多彩貴州”歡迎系列表演在城門區(qū)域設置的，具有“入城儀式”和“入州儀式”雙重特征的歡迎儀式，以原生態(tài)的表演和禮品贈送等為主“多彩貴州”系列歷史文化展覽分主題、分時段的全省各地的歷史文化聯(lián)展，由省級文化部門主辦和美XX觀光游以古鎮(zhèn)整體布局觀光為龍頭的常規(guī)觀光產(chǎn)品貴州主題旅館群落通過整理古鎮(zhèn)民居而打造的民族民俗旅館群落，由主題化的環(huán)境和三星內設標準建設，統(tǒng)一品牌營銷和管理，主要承接團隊游客?！盭X開發(fā)的破題，并非是單純的旅游景區(qū)開發(fā)，而是結合了主題商業(yè)地產(chǎn)、文化住宅地產(chǎn)、特色會展中心、主題酒店、文化主題公園等多種不動產(chǎn)開發(fā)模式和手法的綜合模式。企業(yè)既可買斷經(jīng)營權，也可買斷其物業(yè)產(chǎn)權。(四) T－威脅1. 各級政府和原住民對XX旅游資源和旅游產(chǎn)品的不同認知，與民營商業(yè)企業(yè)之間存在著巨大差異，直接影響項目啟動和開發(fā)的投資與贏利結構，是XX升級開發(fā)的巨大威脅。因此在如何擴充古鎮(zhèn)游客容納量上需要多下功夫。4. 開發(fā)主體方面眾誠集團作為XX項目的主運營商和開發(fā)商，具有很強的區(qū)域綜合實力，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構再戰(zhàn)略層面也有利于對XX項目的把握。從以上數(shù)據(jù)看出貴陽旅游市場呈現(xiàn)良好得增長趨勢，為XX的旅游客源市場開發(fā)提供了良好的基礎，另外隨著貴陽市市民這一旅游客源的開發(fā)以及全國古鎮(zhèn)旅游需求旺盛形勢，可以推測，XX古鎮(zhèn)開發(fā)后的游客量將會有巨大的提升空間。4. 立足于世界的中國歷史文化名鎮(zhèn)。第二、從心理特征看，貴陽市民休閑意識超前，超出同等經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)。（4）大多數(shù)外地游客在貴陽過夜，%，并表現(xiàn)出較高的消費水平。四、 XX古鎮(zhèn)客源市場分析鑒于XX在貴陽的區(qū)位和資源特色，所以通過分析貴陽的客源市場幾乎涵蓋了XX的客源市場特征。l 以買斷古鎮(zhèn)景點資源為特色的鳳凰模式據(jù)統(tǒng)計，截止目前，全國已出讓或鼓勵出讓景區(qū)經(jīng)營權的省、自治區(qū)、直轄市有２０個以上，有超過３００個景區(qū)或景點都已經(jīng)“轉賣”。因此XX的城市營建理念——因，和在其影響之下各種文化并存——果，形成了XX在眾多類型多樣的古鎮(zhèn)中脫穎而出的強有競爭力！3. 國內古鎮(zhèn)旅游開發(fā)模式分析l 以政府為主體的烏鎮(zhèn)模式烏鎮(zhèn)旅游開發(fā)由當?shù)卣y(tǒng)一掌控，其做法是：（1）開發(fā)堅持以保護整體風貌為先的原則，用減法把所有不協(xié)調的建筑通通拆掉。2. 國內古鎮(zhèn)主要類型我國旅游古鎮(zhèn)大致包括下列幾類：江南古鎮(zhèn)：如周莊、同里、甪直、黎里、木瀆、西溪、盛澤、西塘、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角等，以歷史悠久、水鄉(xiāng)風貌、民居特色、文化底蘊見長，多不具備宗教與軍事功能；在建設上依水形定城鎮(zhèn)走向，鎮(zhèn)隨水走。平遙縣境內有同蒲鐵路縱貫南北，向北可達太原、石家莊等地，向南可到臨汾、運城等地。打箍井街為明代老街，民宅店面鱗次櫛比，小青瓦、馬頭墻、重檐、門樓，別具一格。古城的大街小巷，全用紅色角礫石塊鋪成，呈五彩斑紋，民間稱其為“五花石”。旅游景點貢院、唐代觀星臺遺址、張飛廟、永安寺、五龍廟、天書奇石館、巴巴寺、白塔寺、大佛寺、華光樓、錦屏山、馬家大院。始建于明朝萬歷年間的中國南方長城——“湘西邊墻”，成為國際國內關注的焦點。氣勢恢宏的張飛廟、張飛墓冢以及蜀漢遺址文物，更是三國旅游熱線重要的組成部分。這個呈平面方形的城墻，形如龜狀，城門六座，南北各異，東西各二。又名大研鎮(zhèn)，始建于宋末元初，距今已有800余年的歷史。(二) 國內古鎮(zhèn)旅游市場比較研究1. 國內古鎮(zhèn)概況近年來中國的古鎮(zhèn)旅游市場可謂風生水起，不但成了中國旅游市場的一個亮點，同時也吸引著國外游客的目光。2. XX古鎮(zhèn)與貴陽旅游區(qū)其他景點的比較貴陽市的旅游景點分為東、西、南、北線和市區(qū)五條線路供游客游覽。三、 XX古鎮(zhèn)競爭力分析(一) XX古鎮(zhèn)與貴州省其他景點的比較分析XX古鎮(zhèn)距離貴陽市中心29公里，僅有半個小時的車程，可以受到貴陽市的完全輻射。XX古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。要按照“統(tǒng)一管理、行業(yè)指導、企業(yè)運作”的原則，積極探索適應市場經(jīng)濟要求、符合現(xiàn)代旅游發(fā)展規(guī)律的管理體制。(四) 貴州省目前趨勢貴州省旅游發(fā)展的總體目標是將旅游業(yè)培育成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州省建設成為自然風光和民族文化相結合的大省。比如，戰(zhàn)亂年代，連寺廟都不能幸免遇難，而諸多宗教到XX尋求庇護，我黨家屬也紛紛赴XX避難等等。6. 古建筑遺存不多作為古鎮(zhèn)旅游的重要資源之一的古建筑，尤其是一些有價值及重要紀念意義的旅游資源在XX的遺存已不多，而一些修復或仿建產(chǎn)品檔次及質量都欠佳，這不利于古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)。3. “活生生”的小鎮(zhèn)形象給人以親切和諧之感與民間生活結合的特點賦予XX親切、祥和的界面，為大多數(shù)游客所接受和喜歡，它不是一座孤立的城池，而是一個生活的場景和場所，提供給游客的是多方面的心理感受。“石頭城”古鎮(zhèn)景觀醒目。XX古鎮(zhèn)的多元文化融合也體現(xiàn)在民族文化的融合——古漢民族文化、現(xiàn)代漢文化與布依族、苗族文化的交融；中西文化的融合——華夏文化與歐洲文化的交融；宗教文化的融合——儒釋道及天主教、基督教等的共存等等?，F(xiàn)存歷史遺址36處，分別分布在古鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內及其周邊附近區(qū)域，且以規(guī)劃區(qū)內分布數(shù)量占絕大多數(shù)。這些少數(shù)民族有的仍保持著傳統(tǒng)的生活習俗，其服飾、歌舞、節(jié)日等是珍貴的旅游資源。XX古鎮(zhèn)及其周邊高原地貌形成的山、水、谷、丘、鎮(zhèn)的序列景觀，是國內外的城鎮(zhèn)中極其罕見的城、川、水、山與功能結合的優(yōu)秀高原山地城鎮(zhèn)典范。截至2006 年中國人均 GDP超過 2000 美元，中國國內旅游人數(shù)達到13．8億人次，而三個黃金周旅游人次就達到3．5億，同比增長13％；中國入境旅游的港、澳、臺游客人數(shù)將接近9000萬至1億人次，而外國游客人數(shù)則有望超過2000萬人次。(五) 貴陽市發(fā)展背景貴陽市“十一五”旅游發(fā)展目標和思路：一是要整合旅游資源，打造旅游精品。在這種國際、國內以及西部和貴州本省的良好形勢下，XX的旅游發(fā)展應該具備了非常好的外部條件和空間。(四) 年旅游接待人數(shù)及旅游收入目前XX的門票實行通票制，價格為34元，包括景點龍泉寺、文昌閣（朝陽寺）、趙公專祠、定廣門、趙狀元府、迎祥寺（斗姆閣遺址）、萬壽宮（江西會館）、古鎮(zhèn)客棧（寺廟改建）。從配套設施方面看：貴陽綜合旅游區(qū)現(xiàn)有38個星級賓館（其中四星級7個），一共可提供8，327張床位，非星級住宿接待設施可提供28，000張床位，其他景區(qū)的配套設施與其相差甚遠。3. XX古鎮(zhèn)與省內其他景區(qū)的比較貴州省目前也有一些類似于XX的古鎮(zhèn)如，黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)，但其歷史文化積淀，資源的豐富性等綜合品質均在XX之下。所以，對我們XX古鎮(zhèn)的定位提供了參照和思路。是中國目前保存最為完整的四座古城之一。歷史文脈閬中歷史悠久，戰(zhàn)國時為巴國國都。城內水渠密布，跨水臨區(qū)的建筑十分普遍。在文學、藝術、醫(yī)學、建筑等方面，產(chǎn)生了不少有影響的流派。街道鋪面林立，商戶云集，熱鬧非凡。由于該縣旅游業(yè)不斷發(fā)展，古城區(qū)的個體工商戶已增至200多家，當?shù)氐纳碳乙黄鹈耧L淳樸、經(jīng)商誠信和服務優(yōu)質而備受外地游客的贊揚。從昆明到麗江，行程527公里，每天有20多班臥鋪通宵班車和普通通宵班車以縣城為中心，東南有風麻公路直抵懷化地區(qū)，西有鳳銅公路直達貴州銅仁。當然，這里也離不開歷史的渲染和悠悠歲月所承載的豐富內涵所挖掘和搭建的平臺以及再加上新時代的樣式不一、斑斕多彩的包裝，從而讓人們在暢游“歷史隧道”和現(xiàn)實交替的過程中，達到了休閑、放松的目的，不但滿足了人們精神上的無形需求，也滿足了現(xiàn)代社會文明進步所離不開的物質需求。民族特色古鎮(zhèn)：如云南的麗江、貴州的黎平縣德鳳鎮(zhèn)、織金縣城關鎮(zhèn)、黃平縣舊州鎮(zhèn)、雷山縣西江鎮(zhèn)，安龍鎮(zhèn)等歷史悠久、保留較為完整、建筑特色鮮明、民族風情濃郁、具有保護和利用價值。（5）對商店進行產(chǎn)權置換后，就“賣什么、怎么賣”重新界定，并以預先確定的方式招租。按照各負其責，各司其職分工。(二) 國內客源市場分析1. 消費行為特征 （1）游客主要的出游動機以觀光和休閑度假為主（%），公務、商務、會議也占有一定比例。從消費行為特征上看，國外游客對古鎮(zhèn)的深度體驗較為偏重，特別是對多元的本土文化的多重體驗，而國內游客對貴州的自然風景區(qū)及民俗文化、歷史文化、土特產(chǎn)等比較傾向。五、 XX古鎮(zhèn)目標市場定位及市場細分(一) 目標市場定位1. 立足于貴陽及近郊的市民日常及周末的特色休閑與體驗旅游娛樂場所。 六、 XX古鎮(zhèn)市場預測及目標(一) 市場預測據(jù)貴陽市統(tǒng)計公報顯示，%%；，%%。2. 區(qū)位方面瀕臨省城第一客源地，為貴陽市民周末休閑旅游的目的地，同時便于以貴陽為中轉站開發(fā)遠程客源群體。3. 開發(fā)成本大，XX古鎮(zhèn)破壞性嚴重，一些古建被拆遷重建成了現(xiàn)代民居，一些古建已成危房，因此拆遷修復工作量大；另外古鎮(zhèn)原住民多，又為居民安置工作增加了難度。4. 國內古鎮(zhèn)較同質化的資源性質與產(chǎn)品屬性，為項目打造體驗性、娛樂性、文化性的商業(yè)旅游產(chǎn)品提供了很大的市場空間。二、 XX古鎮(zhèn)旅游的系統(tǒng)定位(一) 產(chǎn)業(yè)定位形成以古鎮(zhèn)觀光旅游為基礎、休閑體驗旅游為主體、帶動相關產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局(二) 主題定位XX——“活著”的貴州人文博物館和美XX，天人合一的貴州文化盛典人文XX，和合之美(三) 發(fā)展目標定位第一階段：實現(xiàn)年目標100萬人，旅游綜合收入6000萬元第二階段：實現(xiàn)年目標120萬人，旅游綜合收入7000－10000萬元第三階段：實現(xiàn)年目標150－200萬人，旅游綜合收入20000萬元(四) 功能定位多彩貴州文化體驗中心貴州旅游商業(yè)展示中心第四章 XX古鎮(zhèn)旅游商業(yè)模式設計一、 古鎮(zhèn)開發(fā)及運作的總體概念設計(一) 古鎮(zhèn)旅游資源核心的總體概念“以XX古鎮(zhèn)布局為綱，多類資源的同一性協(xié)調組合為點?！昂秃稀蔽幕?，是中國古代詩性智慧之根源，完全融合了中國“天人合一”的人生境界與審美境界，充分體現(xiàn)了中國古代美學基本特征(如強調真善統(tǒng)一、情理統(tǒng)一、人與自然的統(tǒng)一、有限與無限的統(tǒng)一、認知與直覺的統(tǒng)一等)和中國古代審美理想(如儒家對“和”、道家對“妙”、佛禪對“圓”的追求)。二、 賣點、產(chǎn)品與贏利模式(一) 賣點策劃與分析根據(jù)對資源和市場的分析和評價，可以整理出XX古鎮(zhèn)進行市場化開發(fā)的核心競爭力，并圍繞核心競爭力形成項目的市場賣點和亮點結構：項目核心競爭力：豐富而共融的“和合”文化絕佳的經(jīng)濟區(qū)位具有區(qū)域代表性的景觀系統(tǒng)動態(tài)而具有生命力的原住民基礎完整的和諧人居小城鎮(zhèn)開發(fā)基礎項目賣點結構核心競爭力賣點賣點運用手法絕佳的經(jīng)濟區(qū)位貴州旅游必經(jīng)之處旅游六要素集合、團隊旅游項目貴州旅游的文化門戶文化代表型項目貴州旅游經(jīng)濟展示中心貴州第一旅游古鎮(zhèn)旅游六要素的主題化和高端化和情景化豐富而共融的和合文化和合之城和合XX觀光游和合之強——軍屯文化的精致表現(xiàn)軍屯文化的游樂項目信仰和合——眾神守護之地多宗教文化的祈福體驗民族和合——貴州民族文化融合的代表作品貴州民族綜合