【正文】 　　把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售?！　≥x煌人生：遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕?！　　洝拔摇睘槭裁催x擇錦繡花園　　　　　①錦繡廣場落成剪彩儀式劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。地理位置優(yōu)越。健身功能。廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整（六）戶型設(shè)計：戶型設(shè)計應(yīng)考慮消費者的實際購買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100——180平方米之間，適當(dāng)保留200——250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費的實際去化能力基礎(chǔ)上。推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正市場消費傾向調(diào)研分析平面制作物設(shè)計要求（樓書風(fēng)格建議、DM及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等）216?，F(xiàn)場燈箱、指示牌216。三、銷售階段（第三階段）第三階段專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進(jìn)行銷售工作總結(jié)，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識武漢。A座817層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng)競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買寫字樓。體現(xiàn)一種大氣、豪氣本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。B座10—38層為寫字樓，（其中第236層為安全層），即共26層，面積約26000M2。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風(fēng)險，方是本項目從市場突圍的突破口。2=280000元該客戶月供金額為：（280000247。標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方?！駠鴥?nèi)高檔辦公用房需求日趨增長。市場銷售較好。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應(yīng)的園區(qū)外，還規(guī)劃建設(shè)有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術(shù)中心及大學(xué)、國際中學(xué)、“雙語制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！褡鳛殚L安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進(jìn)行市場推廣。案名建議：二、 案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：生態(tài)化、園林式；全新的、高檔次的商務(wù)模式；空前的、具有第一性的。同時，這類企業(yè)家投資謹(jǐn)慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗。項目SWOT分析二、 項目優(yōu)勢：●國內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補了市場空白?！穹?wù)及配套優(yōu)勢n“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。B、西安寫字樓市場簡析：●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)?！袷袌鲂枨螅寒a(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務(wù)辦公理念和方式的需求。行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。付款方式策略3．1區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因為內(nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心，而本項目位于內(nèi)環(huán)線中南路上。對于投資客來講，最關(guān)心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。主來說也會以入主中商廣場辦公而自豪。，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，高度為180米，這是中商，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不利的一因此，縮小了客戶群的范圍。裝修。玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用供主要設(shè)備的緊急啟動停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系B座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價：均價4800元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場地點：武昌區(qū)武珞路628號開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司總占地面積：12000寫字樓的蕭條直至98年底。216。營業(yè)員培訓(xùn)與考核銷售策略制定216。216。（三）廣告媒體選擇（3）整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落戶型實用、舒適。外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入WTO后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。對于能承受25004000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。共計：196萬元　　2）　　車身廣告　　　　　　　　　　　　　報紙軟文章八、廣告宣傳　　針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉?！　”M竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進(jìn)行媒體宣傳；　　家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年　　　　小戶型，統(tǒng)一裝修以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營。附：廣州市大型建設(shè)項目表城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響市場交投活躍原因 　　4. 具有良好的可執(zhí)行性 　　一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。它們都從屬與企業(yè)的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場銷售額。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。項目地塊規(guī)模位置優(yōu)越，交通便捷　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層　通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；　　　從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象?！　⊙堻S江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）九、費用預(yù)算十、合作模式 一、市場背景銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。其中：小高層發(fā)展分三個階段：（1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。理由：（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。（2）市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名市場調(diào)研成果總結(jié)現(xiàn)場POP布置建議216。展板、模型制作216。負(fù)責(zé)人員實施廣告計劃階段銷售會議武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。B座32層功能：底樓—美食城、肯德基、停車場樓大型商場（全市第四），200泊位停車場、新加坡美建筑面積：中商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。此價位應(yīng)該是中商廣場的價格突破點中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計建議（見附圖）但本身質(zhì)素未全部到位。須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。世紀(jì)基業(yè)（強調(diào)氣勢）分區(qū)銷售：建議A、B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。因此，建議采用五成五年免息分期，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報率10％的返租方案，針對具體客戶實施如下。10000）=3623元還返該客戶的金額與該客戶月供比為：46673623=1044元五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：（560000y12）y100≈47元/二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi)。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。●城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主?！窠?jīng)營理念優(yōu)勢n高起點：長安科技產(chǎn)業(yè)園的整體運營招商由國有大型企業(yè)擔(dān)綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力?！袷袌鰧θ诵曰?、生態(tài)化辦公模式的需求。B、案名建議：壹號公園、企業(yè)商務(wù)御花園、企業(yè)公園別墅、壹號官邸第二章營銷推廣策略二、 核心營銷戰(zhàn)略二、 動力型地產(chǎn)解碼：二、 專案成功關(guān)鍵：●動力型地產(chǎn)既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質(zhì)性、前瞻性、建設(shè)性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識，對企業(yè)形象有較高要求?！窦ぐl(fā)創(chuàng)造力的辦公空間。另產(chǎn)業(yè)區(qū)針對一些有市場、發(fā)展前景看好、收益較高的項目進(jìn)行直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)。M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。B、項目立項背景：●西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。DM郵寄，在上門拜“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者，年回報率為10％，五年回報率為50％。目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè)，IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式。2價格劣勢上的障礙。售價：均價5600元/M2，雖然此價格仍為武昌區(qū)寫字樓最高群體的特性，突出尊貴感。獨性。要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足?？蒲袇^(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介，眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子地點：武昌區(qū)中南路A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250350元/M2跌到120180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當(dāng)高。專案組會議會議安排印刷品樣稿的審核與修正目標(biāo)市場定位216。人員安排市場研究分析可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。216。公司簡介　　　　　　向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；　　　　　主題3：輝煌人生，超凡享