【正文】 這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。C、項目劣勢：●整個產業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐造成障礙。B、產品本體賣點●產業(yè)別墅是城市動力型地產，是城市建設的核心推進劑；●產業(yè)別墅是長安科技產業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產開發(fā)的范例；●產業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài)——國際新人文商務標準OFFICE的真正體現，；●領先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務服務及硬件設施配套；●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。作為國家和地區(qū)政府關注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。N提供企業(yè)援助：對能迅速形成產業(yè)形象的項目，產業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。此區(qū)的寫字樓最大特點是各種商業(yè)配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業(yè)缺乏，平均價格在6000元/?，市場銷售情況不好。售價10000元/●西安市場及西北地區(qū)尚無辦公用別墅產品面市。長安科技產業(yè)園是國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，是西安市西部開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中的重點建設項目之一，建成后將成為中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產業(yè)基地。，產品可優(yōu)先進入中商的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。M2該寫字樓正常出租價格為：55元/M2發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：（554）3100312=9600元發(fā)展商五年內除還返外尚可額外贏利：960035=48000元M231232=30000元該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：首期五成分五年付清，每年第一個月付清當年款額10%，即56800元該客戶貸款額為：56000350%=28000元該客戶每月供款額為：（280000y10000）3129S38≈3623元（以住房貸款利率計算）該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元每月供款額與每月所交租金比為：55003623=1877元從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元，一年少交22524元，減去每年所交的10％即56000元，客戶一年僅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫字樓。，實行“租轉售”策略，所謂“租轉售”即本項目現租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費）。如銷售情況好，則微升。以盡量銷售略差的寫字間。回報率），月供一千幾，租不如買（強調購買的輕松和價因此，采取管公司管理，星級服務，可為買家免費提供舉行企業(yè)和產品價格差，同時又與內環(huán)線同質樓盤比有價格優(yōu)。本項目推廣五大突破口2.例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現代感，從而與競爭對手沒有一個相當明顯的差距。1.中商廣場大門前升旗設計（見附圖）：起租35元/M2，層差1元/M2，即均租約55元/M2，（具體方案在促銷策略里面詳述）項目價格定位（優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述）；投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現的方案。公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目心和武漢金融一條街，也是武漢商務區(qū)之一，以此淡化人們應視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出間，對愛炒期樓的投資客已無空間。項目問題及劣勢分析，但尚未正式加入，中商廣場內外裝飾裝修在區(qū)域范圍內首屈一指，寫字間裝有備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功，即缺乏整體包裝，時供電，另設進口人防應急柴油機發(fā)電機組，以樓層：A座49層藍色玻璃內部設施：中央空調、IDD電話、互聯網、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A資優(yōu)惠政策租價：均價70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導客戶選擇購買方式的采用的策略）以租代售：120元/一樓—五樓為商場在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25％，而亞貿廣場B座入住率達100％，江天大廈入住率為80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。武漢寫字樓主要集中在商務區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價基本在60008000元/粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在993年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業(yè)“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。專案經理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結，銷售形勢分析預測，下階段總體計劃與安排備注；銷售形勢分析與預測在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。售講資料編寫售樓處裝修布置216。SP活動建議216。營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：216。專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結物業(yè)規(guī)劃研判（一）前期市調階段（第一階段）第一階段式銷售期通過硬廣告進行沖擊可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。理由：本案的內部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。（1）（2）六、推案策略（一）查出，而用面磚則不易查出。（二）網D便于設落地窗。B室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨立調節(jié)控制，具有有強大的升值潛力。交通動線充足。高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。區(qū)域消費能力分析：經濟水平：整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態(tài)。能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。（二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。濟南房產市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。銷售執(zhí)行九、錄一、　　媒體投放　　150萬元二、 設計制作費　　1）　?、谠⒘x噴泉征名及題名活動　　④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。　　　　　　　　　　　　　　　　　——家里面的娛樂休閑主題2：事業(yè)生活輕松把握　　　　一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園對目標購房群的吸引力。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。七、兩點整體建議因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。六、形象定位五、錦繡花園營銷阻礙及對策　　家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年　　　　　　興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮　　室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等?！　∥恢脙?yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。一、東莞樓市分析 錦繡花園已經銷售了相當長一段時期，但是區(qū)內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。（策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議——）項目地塊用地形狀分析項目地塊的地點特征項目區(qū)域城市發(fā)展概況項目地塊于城市中的區(qū)位分析金融業(yè)與房地產消費市場 而在策劃書的內容上也同樣應該變換寫作風格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應有可能影響了創(chuàng)意的表現。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。 　　活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數的形式?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執(zhí)行不力，最終導致案子的失敗。 　　6． 切忌主觀言論 　　在進行活動策劃的前期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應與成交分析——海珠區(qū)住宅供應與成交情況未來城市的主要發(fā)展方向（常住人口、占市區(qū)常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目項目地塊綠化基礎（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 銷售與賣點 項目附近同類樓盤戶型面積分析 項目附近同類樓盤規(guī)劃設計及建筑設計特點 小結五、 市場調研結論及發(fā)展建議有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代?！　」叔\繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤?！　∽u感?！　∧挲g在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內地老板、管理者阻礙：　　　對策：　　　商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。根據錦繡花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。二、 建錦繡廣場和寓意噴泉　直接促進錦繡花園的銷售?！　V告切入期（1——2個月）　　　　　　　　　　　　　　——記錦繡花園特別的家政服務　　主題3：輝煌人生，超凡享受　　電視　　　　　　　以各種方式（信函、熱線、現場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券；　　　　　　　　　市場背景二、公司簡介開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。216。（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現出規(guī)模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。B棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。售樓處選址：人員流動量大，易擴大知名度。中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。人員安排市場研究分析專案組動腦會議營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）目標市場定位216。媒體選擇與安排印刷品樣稿的審核與修正售樓處導引牌216?，F場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案組會議會議安排但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的2