【正文】 析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。除了加強(qiáng)商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計、貨品的科學(xué)擺放，包括運營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng) 營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。本項目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，雅代表了項目 整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。 （三）定位依據(jù) 購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。 本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補(bǔ)充的。為了保證 公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實 現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。 依據(jù) （ 1）知名品牌百貨店的進(jìn)場，可以促進(jìn)本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓螅▽φ€(wěn)定 稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項目的地下 1層，營業(yè)賣場及配套總面積約 20xx0 m178。大賣場超市設(shè)在 B1層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升 B1 層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進(jìn)商鋪的銷售。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標(biāo)品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。 B 收取固定租金。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項目的西南角 的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 （五）圖書城 經(jīng)營方式：租賃給 1家專業(yè)公司經(jīng)營 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1） 設(shè)置在項目 3層西南角，面積約 2400 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。本項目符合其選址條件。 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）設(shè)置在 1F，面積 20xx㎡。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。品牌店。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 十、服務(wù)功能區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)專業(yè)公司經(jīng)營 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街 、室內(nèi)公園，面積約 1000 m178。 依據(jù) （ 1）滿足人們的消費需求。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對照，突出本項目獨特的經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項目的經(jīng)營功能，讓顧 客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 （四）室內(nèi)公園只是作為本項目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營活動分布在室內(nèi)公園中各景點、各通道、各節(jié)點的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好。各主題區(qū)的經(jīng)營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計方案確定后，結(jié)合市場特點和招商的實際情況分別確定。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。 （六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。 （六）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊 居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員等。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位需要。 （ 3）品牌店的面積與整個項目的面積應(yīng)形成一定比例，本項目整體面積約為 10萬 m178。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運作。 C 進(jìn)行資本運作。 B 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。美食街作為項目購物功能的補(bǔ)充和延伸， 滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習(xí)慣不同于其他商品消費，三是購物環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機(jī)消費。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售 收益方式 A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （六）目標(biāo)客層 大賣場超市的目標(biāo)客層為本項目輻射區(qū)域在 1— 5公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、主題百貨 （一）經(jīng)營方式 引進(jìn) 1家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨立經(jīng)營。 次商圈： 市。 商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規(guī)劃中 設(shè)計）。 特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。 應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及 城市新形象、消費新理念的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、項目業(yè)態(tài)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進(jìn)入市場的第一步。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 消費習(xí)性分析 目前 市民已形成消費習(xí)慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。未來城市的發(fā)展重點是向東 面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。城市居民人均可支配收入 8317元，增長 %。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進(jìn)行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607億元，增長 %。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。但到世紀(jì)泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 W 市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 七、項目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。 邊緣商圈：膠東半島。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。2萬 m178。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家 電賣場。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 D 是本項目主要的購物功能之一。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 4）項目整體運營的要求。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 目標(biāo)客層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 進(jìn)行資本運作。結(jié)合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2萬 m178。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它 應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特 別是小孩和青少年等。 C 進(jìn)行資本運作。 十一、影院 （一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （二）、通過建筑設(shè)計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 第六部分 結(jié)束語 我公司 廣。 （三）、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。左右。 （七）目標(biāo)客層 高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大