【正文】 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務(wù)意識。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖]有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。該市機電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。（5）安縣：安縣位于**西北面，距離44公里。占地約12畝?！?市場的功能，交易及產(chǎn)品展示功能加起來占整個功能需求的69%。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見目前該地區(qū)商家對其它功能的要求不高。隨著該區(qū)域開發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢市場開發(fā)潛力將更加明顯；l 項目一期、二期以7萬平米左右的容量開發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢：l 項目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項目地塊瘦長（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線從中穿過，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項目啟動后，同業(yè)競爭對手勢必競爭更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的**商貿(mào)廣場,則顯得規(guī)模不足。 住宅住宅是本項目的一個重要組成部分，約占整個項目建筑面積的1/4。戶型結(jié)構(gòu)及主力戶型及比例統(tǒng)計表　區(qū)域　　戶型　占總商業(yè)面積12明確項目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個方面:首先，對于項目開發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項目的開發(fā)方向、檔次級別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。，根據(jù)地段的實際情況合理地組織和控制各個功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)項目營銷策略的制訂、推廣與實施，從來就是一個復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過程；本案的立項規(guī)模與開發(fā)周期，更使?fàn)I銷推廣策略既要顧全項目的整體開發(fā)進程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營銷組織，是實施營銷策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷實施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營銷組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項目開發(fā)全程，又存在于開發(fā)策略與營銷推廣的各個階段中。只要對這類商家制定足夠優(yōu)惠的價格政策，就目前所掌握的情況看，來自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。 超市本項目中提到的“超市”，是與“泊來品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的。就上述綜合分析來看，本項目的開發(fā)在面臨多方面威脅的同時，也面臨諸多機會。 ■ 3000—3500元/㎡這個范圍是商家普遍接受的價格。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達(dá)到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。最新調(diào)查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機電商家正式入住的還沒有，倒是有16家汽配商家入住了。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門和蜀龍泵業(yè)。把握住最佳時機無疑會創(chuàng)造新的成功。 1對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境是否滿意？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項 地點**城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內(nèi)/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。1單項調(diào)查：市場運作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點 選項停車物管工商稅務(wù)銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機電城3230141728321616171311222金府機電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項調(diào)查顯示：商家對市場的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。畢竟絕對值太過懸殊。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報告。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經(jīng)濟收益基礎(chǔ)上，還將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽度；拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。:**市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從**目前的五金機電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，**已形成長虹電器、九洲電器集團、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補**市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高**市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進行了詳實的論述，項目可以實施。三市計委共同探討了在市場經(jīng)濟體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟發(fā)展的平臺建設(shè)問題，對三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問題展開—— 目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點 選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機電城12871918金府機電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認(rèn)為在二級市場已經(jīng)能有機會建設(shè)五金機電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是四川五金機電行業(yè)從來沒有過的事。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達(dá)到62%以上。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低。關(guān)于這一點，與成都的商家觀點大體一致。照此推論，**機電商圈的裂變正即將開始。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。 ■ 對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。但要以市場的定位來綜合考慮。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應(yīng)獨立的商務(wù)空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。我們認(rèn)為，此模式的銷售難度不大。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍(lán)圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機電物流中心，全面提升行業(yè)形象。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。■ 已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選**的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高?！?具備建設(shè)五金機電專業(yè)市場的前三名城市分別為 **、樂山、自貢，其中選擇**的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂山和自貢。目前機電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機電及機械商家共14家。取而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場。反之亦然，如果商家大多考慮短期租賃，則很難給市場的發(fā)展帶來真正的幫助，市場的前景將變得暗淡。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。這在一定程度上增加了市場運作的難度。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計要求。由此可見，以科技聞名全國的**，工業(yè)依然是其經(jīng)濟的重要支柱。：商貿(mào)廣場——高新五金機電城： 路西段，現(xiàn)**高新區(qū)管委會對面： 高新建設(shè)開發(fā)有限公司：國有： ： ：：一年：項目開發(fā)資金由**高新建設(shè)開發(fā)有限公司、四川尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和**市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。由此可鑒，高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了四川的機電行業(yè)正在向國際市場邁進。工業(yè)在整個國民經(jīng)濟中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年四川機電行業(yè)進出口比例達(dá)到了50%以上，2002年四川機電進出口首次突破10億美元，名列全國十強。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守**西大門，直通成綿高速路；與**市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與**市人民政府所在地——原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運營管理的經(jīng)營模式。增加到2002年的453億，增長26倍；，增長1