【正文】 設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，物業(yè)管理處的工程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運(yùn)行。 [乒乓室服務(wù)]，乒乓臺(tái)網(wǎng)擺放規(guī)范，乒乓拍、乒乓球完好；，按時(shí)點(diǎn)收費(fèi)；，休息椅或沙發(fā)整潔；、乒乓球應(yīng)完好并交客戶驗(yàn)看，收回時(shí)服務(wù)人員應(yīng)驗(yàn)看，如發(fā)現(xiàn)球拍有損壞應(yīng)酌情協(xié)商處理。）（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 （2）各類能源費(fèi)前任物業(yè)有無(wú)拖欠自來(lái)水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促其交接前繳清。協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。 6物業(yè)接管準(zhǔn)備 物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；資料移交；問(wèn)題備忘。以女性為主，25周歲至50周歲，包干落實(shí)到各人，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。9．針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀。4．老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式在管理與服務(wù)的過(guò)程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場(chǎng)管理，具體方式如下：1. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮實(shí)行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行公司的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)組織指揮各項(xiàng)工作，并隨時(shí)與業(yè)主方和廣大市民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見(jiàn)、建議，及時(shí)作出工作計(jì)劃與服務(wù)內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；2. 服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專業(yè)的要求，定期組織對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)能夠符合業(yè)主和廣大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主方和廣大市民提供制度化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)；3. 建立安全保障體系針對(duì)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安全“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊(duì)伍演練、消防制度落實(shí)、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實(shí)。一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見(jiàn)解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)”。、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；，并列出遺漏工程；；；，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。3．由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時(shí)有專職保安人員執(zhí)勤。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。14．物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)制 定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組 織實(shí)施；每月月初提交上個(gè)月的 總結(jié)和本月的計(jì)劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。三、物資裝備需求情況管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求：1）[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。（5）物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開(kāi)始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。（6）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同（1）產(chǎn)權(quán)資料1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件； 3）建筑執(zhí)照； 4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單； （2）市府驗(yàn)收合格資料 1）工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； 2）消防工程驗(yàn)收合格證； 3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)； 4）用電許可證； 5）供用電協(xié)議書(shū)； 6）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)； （3）工程技術(shù)資料 1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用 說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告等； 2）工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告； 3）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 4）圖紙會(huì)審記錄； 5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； 8）竣工驗(yàn)收證明書(shū)； 9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)； 11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)； 12）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 13）供水管道試壓報(bào)告； 14）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。（對(duì)于表面的膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)采用特殊工藝處理） 光潔明亮無(wú)污漬、手印、水泥點(diǎn)、膠點(diǎn)；無(wú)劃傷內(nèi)膜消防樓梯刀片、鋼絲球，地拖1掃除地面垃圾雜物；2用刀鏟鏟除頑固、堅(jiān)硬污物；3用洗地機(jī)及藥水徹底清洗，吸去污水；4用地拖反復(fù)拖凈。 地面無(wú)灰塵水漬；墻面紙擦，無(wú)明顯灰塵注：重點(diǎn)、難點(diǎn)部位的清潔方案玻璃：（1）當(dāng)玻璃上有膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)時(shí)，用一般的清潔方法已經(jīng)無(wú)法清潔， 只能用特殊工藝方法清潔；（2）對(duì)于膠點(diǎn)，可以噴灑少許化膠劑，待藥水充分反應(yīng)后，用濕毛巾 擦去即可；（3）對(duì)于水泥點(diǎn)，準(zhǔn)備一定濃度的酸性溶液，用噴壺噴灑在上面，稍等片刻，用刀片小心地輕輕地刮去。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃、記錄等； （4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書(shū)面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)； （5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來(lái)的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。（7）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同（8）交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接