【正文】 4 000 方米 =22 000平方米 2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： (22 000—4 000X60％ 4)／ 10平方米 =1 240平方米 3)項目總銷售收入： 22 000 12 000元 =26400萬元 4)銷售稅費： 26 400 ％萬元 =l 716萬元 5)項目總開發(fā)價值： (26 400—1 716)萬元 =24 684萬元 (2)項目總開發(fā)成本 1)土地成本： 5 000萬元 2)建造成本： 22 000 3500元 =7 700萬元 3)專業(yè)人員費用 (建筑師、結(jié)構(gòu)／造價／機電／監(jiān)理工程師等費用 )： 7 700 8％ =616萬元 4)其他費用： 460萬元 5)管理費： (5 000+7 700+616+460) ％萬元 = 29 6)財務(wù)費用 ①土地費用利息： 5 000 [(1+12％／ 4)3 4—1]萬元 = ②建造費用／專業(yè)人員費用／其他費用／管理費用利息： (7 700+616+460+) [(1+12％／ 4)(2／ 2) 4—1]萬元 =1 159． 96萬元 ③融資費用： (+1 ) 10％萬元 = ④財務(wù)費用總計： (+1 +)萬元 =3 ⑤市場推廣及銷售代理費用： 26400X(％ +％ )萬元 =924萬元 ⑥ 項目開發(fā)成本，總計： (5 000+7 700+616+460++3 +924)萬元 =18 . ⑦ 開發(fā)商利潤： (24 684—18 )萬元 =6 344． 2萬元 ⑧開發(fā)商成本利潤率為： 6 100％ =％ 30 例 9． 2 某開發(fā)商在一個中等城市以 425萬無的價格購買了一塊 寫字樓用地 50年的使用權(quán)。 開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為 1000元／平 方米，專業(yè)人員費用為建造成本的 ％，用電權(quán)費和電貼費等 其他費用之和的 ％，市場推廣及出租代理費為正常經(jīng)營后第 一年凈租金收入的 20％，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率 ％；項目 開發(fā)周期為 18個月，建設(shè)期為 12個月，可出租面積系數(shù)為 ， 試通過計算開發(fā)商成本利潤率對該項目進(jìn)行初步評估。 31 解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目可出租建筑面積： 4 500 =3 825平方米 2)項目每年凈租金收入： 3 825 450萬元 = 3)項目總開發(fā)價值： = (P／ ％， )萬元 =1 789． 63萬元 (2)