【正文】 ==61%結(jié)論：項目促本交易率61%，小于行業(yè)基準(zhǔn)促銷率70%，因此項目抗風(fēng)險能力較強。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。習(xí)慣1向競爭對手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。專注目標(biāo)美國明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:,對個人工作也有指導(dǎo)作用。學(xué)會正確地應(yīng)對壓力就成了高效能人士必備的一項習(xí)慣。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。及時走出失敗高效能人士不會讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。一個滿足于現(xiàn)狀、不思進取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。到困難找方法一個高效能人士，是最重視找方法的人。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個人的成功中扮演著重要的角色。釋放自己的憂慮孤獨和憂慮是現(xiàn)代人的通病。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會十分低下。（10） 財務(wù)盈利能力分析通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表5），按此計算的各項評價指標(biāo)為：指標(biāo)項目名稱　所得說前所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。試營業(yè)按60%計算。 項目進度計劃表第六篇 投資估算與資金籌措 投資估算表估算依據(jù)：依據(jù)本項目設(shè)計方案確定的建設(shè)規(guī)模；依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；依據(jù)萬馬公司與政府簽訂的項目開發(fā)協(xié)議及會議紀(jì)要；參照本地區(qū)同類型房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)；總投資23680萬元，估算表附后。在室外設(shè)置多臺水泵接合器與室內(nèi)管網(wǎng)接通，供城市消防車加壓之用。．2空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)本酒店采用三種空調(diào)送風(fēng)形式：大空調(diào)場所采用柜式空調(diào)機組，低走單風(fēng)道集中送回風(fēng)方式，送風(fēng)采用散流器頂送各雙層百葉風(fēng)口側(cè)送方式，回風(fēng)采用格柵風(fēng)口頂部回風(fēng)或側(cè)墻回風(fēng)。本酒店用電負(fù)荷按6000KW考慮。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。所有商業(yè)空間均沿江設(shè)置，對江面開放，結(jié)合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間。從客房入住率考慮，假設(shè)本酒店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設(shè)計要求。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。在市區(qū)內(nèi)不乏一些經(jīng)營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部?，F(xiàn)在的旅游住宿接待設(shè)施基，本上是一個類型的。常德市星級旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表酒店名稱星級大廳(個)包房(個)餐位(個)日均營業(yè)額(萬元)人均消費(元)大廳包房華天四313100085060150200芙蓉四21360065060150200華都三22380054050120150金海三21250043545120150八百里三2157003545100120宏大三210600/常德市星級旅游住宿接待設(shè)施娛樂項目一覽表酒店名稱星級娛樂健身休閑華天四卡拉OK電游/臺球乒乓球健身桑拿美容美發(fā)芙蓉四大劇場電游臺球保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)華都三卡拉OK電游/保齡球游泳館健身桑拿美容美發(fā)金海三卡拉OK歌舞廳////桑拿美容美發(fā)八百里三演藝廳/////桑拿美容美發(fā)宏大三卡拉OK/////桑拿美容美發(fā)從以上六家星級旅游住宿接待設(shè)施的營業(yè)構(gòu)成來看，他們各具特色。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級酒店、賓館）共十五家。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長江。在追求GDP增長的過程中，粗放型的增長方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟在高速增長的同時，資源的消耗也在高速增長。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。總投資約23680萬元，建設(shè)期2005年11月至2007年11月。目 錄第一篇 總論 1 項目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標(biāo) 2 問題和建議 3第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 4 項目提出的背景 4 6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 19 本酒店市場定位 20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計 23第五篇 項目實施進度計劃 28 項目實施進度建議 28 項目進度計劃表 28第六篇 投資估算與資金籌措 29 投資估算表 29 資金籌措計劃 29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 31，即29570㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：，總建筑面積：30000㎡，1015層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶型：公寓80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018層小高層，總高度小于55米。到2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。桃花源機場距市區(qū)13公里，為國家標(biāo)準(zhǔn)4C級機場，可泊波音737等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到80％—85％以上甚至更高。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。 本酒店市場定位目標(biāo)客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。2) 生活給水系統(tǒng)。動力、照明系統(tǒng)動力部分。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時空調(diào)機組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開間等采用風(fēng)機盤管加獨立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機組集中處理后送至各空調(diào)房間。自動噴水滅火系統(tǒng)。 資金籌措計劃本項目客房全部考慮產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1） 自籌資金：5000萬元2） 開發(fā)貸款：6000萬元3） 產(chǎn)權(quán)出售滾動投入12000萬元（考慮利用銷售收入的75%）。 項目財務(wù)經(jīng)濟評價 基本前提與說明（1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標(biāo)及常德市現(xiàn)行價格計算。財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表2） 總成本費用表（表3） 損益表（表4） 全部資金財務(wù)現(xiàn)金流量表（表5） 財務(wù)經(jīng)濟評價指標(biāo)（表5）(以上表見附表) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于本項目組成較為復(fù)雜，酒店客房產(chǎn)權(quán)出售，再以每年10%的回報反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時有如下基本假設(shè)：假設(shè)一：項目銷售率、出租率同比變動。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學(xué)習(xí)、改進、你將獲得意想不到的成功?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。一個高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重要保證。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。不斷學(xué)習(xí)一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設(shè)客房入住率年均為70%，年經(jīng)營日為360天計算，得35050070%360天=44，100，000元。2007年712月完成酒店營業(yè)準(zhǔn)備工作，2008年元月1日試營業(yè)。消火栓箱設(shè)有消防按鈕可直接啟動消防泵。 空調(diào)冷熱源考慮建筑的使用功能及建筑規(guī)模，在分析其負(fù)荷特點的基礎(chǔ)上，從節(jié)能和方便運行管理的角度出發(fā)，酒店空調(diào)冷熱源采用直燃式溴化理冷溫水機組，以保障酒店的冷熱源的用量。另設(shè)置一組約600KW的柴油發(fā)電機組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設(shè)施的一級負(fù)荷供電用。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時設(shè)立200M179。以