【正文】 端市場的集休閑度假、商務(wù)會議、娛樂休閑于一體的濱水度假酒店。濱水商住度假區(qū)濱湖度假酒店新建20000㎡商務(wù)休閑水廊新建1000m商務(wù)度假會所新建6000㎡會所5座私人度假別墅群新建100000㎡私人別墅250棟葡萄谷莊園新建6000㎡4標(biāo)識標(biāo)牌新建小品15個，標(biāo)識標(biāo)牌60個、雕塑5個5綠化美化新建6水體打造新建7供排水設(shè)施新建含供水站、供水管線、污水處理站8污水處理設(shè)施新建1800 m3/日接城市管道新建化糞池一座9天然氣供氣設(shè)施新建10供電線路新建接城市線路11通訊線路新建接城市線路12公共公廁新建2000㎡20座13環(huán)保設(shè)施新建含垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾箱、垃圾車14防火防災(zāi)設(shè)施新建消防栓15個第七章 環(huán)境保護工程 環(huán)境現(xiàn)狀項目區(qū)無工業(yè)廢氣及其它有害氣體和灰塵，空氣質(zhì)量達到GB30951999規(guī)定的一級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲達到GB30961993規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，地面水環(huán)境質(zhì)量達到GB38382002的規(guī)定，周邊無重大環(huán)境污染源。第八章 項目組織管理專門成立“XX水庫景區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)指揮部”。216。本項目嚴格按照國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部以及XX維吾爾自治區(qū)有關(guān)工程建設(shè)管理部門有關(guān)規(guī)定要求進行工程建設(shè)管理，并接受國家、地方有關(guān)部門的監(jiān)督、審計、稽查等。2013年首先完成項目前期的可行性研究報告編制、施工圖設(shè)計工作及審批，同時完成各項報批手續(xù)，取得開工報告；2014和2015年完成基礎(chǔ)設(shè)施工程，游覽及服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工程，形成良好的旅游接待環(huán)境；2016年進一步完善旅游服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成環(huán)境整治、保護等建設(shè)工程。（1）自籌資金建設(shè)項目自籌資金5000萬元，%。（2）酒店收入：濱湖度假酒店總建筑面積約20000平米，房間數(shù)約300間，平均入住率率按40－50%計算，房價按500元/天計算，達到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為3285萬元。大規(guī)模旅游經(jīng)濟活動，使社會信息得到充分的交流，有利于打破目前相對閉塞、落后狀況，促進本地文化與外來文化的交流和融合，各種社會關(guān)系的協(xié)調(diào)、進步和推動農(nóng)牧區(qū)觀念的更新。（4）政策風(fēng)險項目運營期政策風(fēng)險主要指國家宏觀政策的變動對項目造成的影響。（6）XX縣為邊遠落后地區(qū)，地方財力非常困難，建議地區(qū)在旅游項目建設(shè)中，能在資金上給予大力扶持。（2）財務(wù)風(fēng)險本項目建設(shè)擬通過爭取自治區(qū)專項資金、招商引資等渠道籌措，具有一定的不確定性，風(fēng)險概率中等，潛在損失大，風(fēng)險中等。項目達到銷售能力后能償還本金與利息，有較強的清償能力。（1）預(yù)售收入：可售物業(yè)包括私人度假別墅群、莊園及商務(wù)會所等，可售面積約112000平米，總預(yù)售收入約89600萬元，扣除銷售稅費，實際回收款約76256萬元；扣除分攤成本，稅前利潤約32979萬元，%。 總投資費用經(jīng)測算，XX水庫景區(qū)建設(shè)項目總投資為96153萬元(含建設(shè)期利息)。（5）工程評標(biāo)由依法組建的評標(biāo)委員會負責(zé)工程的評標(biāo)事宜。216。（1）建設(shè)業(yè)主組織機構(gòu)經(jīng)營機構(gòu)由開發(fā)商負責(zé)成立，其部門機構(gòu)可根據(jù)需要進行設(shè)置和調(diào)整，負責(zé)景區(qū)開發(fā)、經(jīng)營和日常事務(wù)管理。（4）噪聲污染治理l 在各片區(qū)入口以下建生態(tài)型停車場；l 采取措施制止可能形成噪聲的聲響發(fā)生，如區(qū)內(nèi)禁止使用高音喇叭，包括車輛高音喇叭、廣播高音喇叭等。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)研究區(qū)旅游總體布局和項目規(guī)劃，擬定XX水庫旅游景區(qū)建設(shè)用地面積403公頃。為自駕車游客提供住宿、餐飲、購物等方面的設(shè)施，包括汽車旅館以及露營的帳篷、睡袋、背包等租用和售賣?；嘏涮自O(shè)置訓(xùn)練中心、競賽中心和服務(wù)中心，提供器械、技術(shù)指導(dǎo)、安全保障、后勤、管理等服務(wù)。（2）形象定位大漠靜海，活樂天堂（3）功能分區(qū)以XX水庫東南岸水面為核心，綜合考慮水系、地貌特征和旅游資源空間分布特點，結(jié)合研究區(qū)主題性質(zhì)、開發(fā)方向等因素，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求對應(yīng)關(guān)系的角度出發(fā)，總體上可劃分為三個功能區(qū)：水上游樂體驗區(qū)、康體養(yǎng)生休閑區(qū)、濱水商住度假區(qū)。畜牧業(yè)上重點抓好大畜養(yǎng)殖的基礎(chǔ)設(shè)施，提高大畜和優(yōu)良品種的總量和比重。 自然區(qū)位條件XX縣地處克孜勒河、蓋孜河和庫山河沖積平原中游地區(qū)，地形開闊平坦，海拔在1198米至1310米之間，僅東南部的沙漠區(qū)地形起伏較大。表42 喀什地區(qū)旅游客源市場結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年游客總?cè)藬?shù)（萬人次）192２３５156153250315旅游總收入（億元）資料來源：喀什地區(qū)統(tǒng)計公報（20062011年） 區(qū)域旅游市場分析 XX縣旅游市場現(xiàn)狀XX水庫旅游區(qū)所依托的XX縣素有“兵城”之稱，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，旅游環(huán)境的提升，市場營銷活動的推進，旅游業(yè)獲得了快速發(fā)展。日本緊隨俄羅斯之后，位居第二。根據(jù)資料收集及現(xiàn)場調(diào)查，參照《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T18972—2003），初步統(tǒng)計XX水庫景區(qū)主要旅游資源類型有7個主類、15個亞類和25個基本類型（詳見表31）。此外，由于XX水庫旅游資源的特色性和文化性，使旅游產(chǎn)品帶來組合上的優(yōu)勢，既有適于大眾觀光的自然與人文旅游產(chǎn)品，又有適于休閑度假和會議旅游產(chǎn)品，還有潛力巨大的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游市場，市場價值高，開發(fā)潛力大，綜合效益明顯。XX維吾爾自治區(qū)黨委第十七次常委（擴大）會議強調(diào)要刻不容緩地推進旅游業(yè)發(fā)展。賽丁墓旅游景區(qū)修建性詳細規(guī)劃》216。 《投資項目可行性研究指南（試用版）》（2002）216。 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（2009）216。 《XX縣十二五環(huán)境保護規(guī)劃》本報告在調(diào)查研究、收集基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，就XX水庫景區(qū)旅游項目的建設(shè)，著重對項目的建設(shè)背景和意義、建設(shè)條件，建設(shè)方案，環(huán)境保護、項目管理、實施進度等進行研究，并進行投資估算和效益分析，對項目產(chǎn)生的效益、存在的風(fēng)險等進行分析評價，供建設(shè)單位和有關(guān)部門決策參考。2011年，自治區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會通過了《推進旅游業(yè)跨越式發(fā)展的意見》，從組織領(lǐng)導(dǎo)、政策措施、資金項目等方面進一步加大對旅游業(yè)支持力度。 （3）有利于加強生態(tài)環(huán)境的保護力度，綠化美化景區(qū)環(huán)境XX水庫是XX縣蓄水量最大的一座水庫，也是縣域生態(tài)環(huán)境建設(shè)的重點區(qū)域，其獨特的生態(tài)功能，決定了資源利用必須走開發(fā)與保護、建設(shè)相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展之路。表31 XX水庫景區(qū)旅游資源系統(tǒng)分類表主類亞類基本類型旅游資源單體A地文景觀AA 綜合自然旅游地AAD 灘地型旅游地水庫西、南岸沖積灘地AC地質(zhì)地貌過程形跡ACM 沙丘地塔孜洪沙漠ACN 岸灘XX水庫引水渠、吾甫排干、抗旱渠自然河岸B 水域風(fēng)光BA河段BAA觀光游憩河段XX水庫引水渠、吾甫排干、抗旱渠河段C 生物景觀CA樹木CAA林地塔孜洪墩克什拉克野生紅柳林、胡楊林CAB叢樹農(nóng)民住宅周邊成片果樹CB 草原與草地CBA 草地水庫四周草叢CD野生動物棲息地CDA水生動物棲息地XX水庫、XX水庫引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠D天象與氣候景觀DA 光現(xiàn)象DAA日月星辰觀察地XX水庫觀日出、日落DB 天氣與氣候現(xiàn)象DBB 避暑氣候地XX水庫、阿木巴爾吾斯塘避暑F 建筑與設(shè)施FA 綜合人文旅游地FAB康體游樂休閑度假地阿木巴爾吾斯塘FAF建設(shè)工程與生產(chǎn)地XX水庫管理FB 單體活動場館FBB 祭拜場館清真寺FD居住地與社區(qū)FDA傳統(tǒng)與鄉(xiāng)土建筑喀希庫日村、謝依旦村、司也克村民居FG水工建筑FGA水庫觀光游憩區(qū)段XX水庫FGC運河與渠道段落XX水庫引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠FGD堤壩段落XX水庫北岸及東岸、引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠堤壩G 旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品飲食馕、艾克達家常小吃、鄉(xiāng)野小魚、辣子雞、烤羊肉、麥麥提這主要是因為日本與XX兩地自然景觀、民族風(fēng)情等方面的巨大差異對日本人產(chǎn)生較強的吸引力；歷史上一些日本探險者對絲路的考察及其它活動一度在日本引起哄動。但是，由于縣域旅游開發(fā)尚處于起步階段，目前已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的主要旅游景區(qū)還沒有形成一定的規(guī)模與知名度，吸引力弱，全縣接待游客總量和旅游總收入都不高。塔孜洪鄉(xiāng)位于縣境中部，境內(nèi)地勢略微西高東低，本項目位于塔孜洪鄉(xiāng)東側(cè)。 同時，該鄉(xiāng)積極鼓勵有條件、有技術(shù)的農(nóng)民從事二三產(chǎn)業(yè)擴大收入。① 大眾游樂體驗區(qū)大眾游樂體驗區(qū)位于水庫東側(cè)，充分利用水面優(yōu)勢，開發(fā)水上娛樂、濱水休閑、特色美食等旅游產(chǎn)品，也可以開展水上競技運動訓(xùn)練和比賽。同時，積極組織開展多種水上運動競賽，舉辦滑翔、快艇、沖浪、滑板等比賽項目，提高景區(qū)知名度，打造成為南疆地區(qū)最大的水上運動基地。同時還可以為游客提供各種自助燒烤和餐飲設(shè)備的租用售賣，并推出自助野飲、燒烤、篝火聯(lián)歡等特色旅游服務(wù)。 建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容包括新建水上游樂體驗區(qū)、康體養(yǎng)生休閑區(qū)、濱水商住度假區(qū)等旅游項目，新建步游道、標(biāo)示標(biāo)牌等設(shè)施，以及綠化、室外管網(wǎng)、環(huán)保設(shè)施、公共廁所等配套設(shè)施建設(shè)（詳見表61）。l 充分利用綠色值物對噪音的吸收和隔離作用。建議公司計劃實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，擬下設(shè)景區(qū)管理中心、工程部、物資采購部、銷售部（含策劃）、人力資源部、財務(wù)部、客服中心和物管中心等8個部門，詳見圖81。 制定相應(yīng)的管理制度，負責(zé)項目區(qū)的游客安全、環(huán)境衛(wèi)生、治安、商業(yè)和服務(wù)業(yè)管理等，營造和諧、健康、有序集休閑、娛樂、購物于一體的旅游環(huán)境。表81 XX水庫景區(qū)招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計√√√監(jiān)理√√√施工√√√設(shè)備和材料采購√√√第九章 項目進度安排本項目擬定的建設(shè)進度及工期是建立在建設(shè)資金能按工程進度計劃即時到位的前提下編制的，各項工程內(nèi)容在合理工期所需的基礎(chǔ)上，加強和優(yōu)化施工組織，多方面實行交叉作業(yè)，盡量縮短施工時間，力爭2016年12月底完成。各類費用及占比如下：建設(shè)投資估算見表101。表111 預(yù)售收入及銷售稅費預(yù)測表　　合計第1年第2年第3年第4年第5年1銷售回收款76256 0 7076 22643 31842 14695 　銷售回收款累計76256 0 7076 29719 61561 76256 銷售收入89600 0 8000 25600 36000 20000 　葡萄谷莊園4800 0 1600 1600 1600 　私人度假別墅群80000 　8000 24000 32000 16000 　商務(wù)度假會所4800 　　　2400 2400 銷售費用3584 0 320 1024 1440 800 營業(yè)稅及附加4973 0 444 1421 1998 1110 增值稅4787 0 160 512 720 3395 建設(shè)成本43277 0 3864 12365 17388 9660 稅前利潤32979 0 3212 10278 14454 5035 　利潤率%%%%%所得稅8245 0 803 2570 3613 1259 稅后利潤24734 0 2409 7709 10840 3776 　稅后利潤率%%%%%%。 財務(wù)評價結(jié)論通過財務(wù)盈利能力分析、清償能力分析等表明，本項目經(jīng)濟效益較好。項目建設(shè)期，充分利用國家和地區(qū)對旅游業(yè)的優(yōu)惠政策，完善服務(wù)設(shè)施，增強其在同行業(yè)中的競爭力；企業(yè)加強內(nèi)部管理，節(jié)約經(jīng)營成本，開展多樣化旅游項目，吸引游客，并增加其逗留時間；多角籌資，把它的風(fēng)險不同程度地分散給它地股東、債權(quán)人和供應(yīng)商。本項目建設(shè)背景和必要性論證較充分，旅游市場定位明確，建設(shè)規(guī)模合理，因此市場風(fēng)險概率很小，潛在損失中等，可通過加強前期市場調(diào)查和分析，降低市場風(fēng)險。表114 現(xiàn)金流量預(yù)測表　合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年一、資金使用計劃959972934823068253181771854600001建設(shè)投資9030329348213522360216002000002還貸款利息5694017161