【正文】 端市場的集休閑度假、商務(wù)會議、娛樂休閑于一體的濱水度假酒店。濱水商住度假區(qū)濱湖度假酒店新建20000㎡商務(wù)休閑水廊新建1000m商務(wù)度假會所新建6000㎡會所5座私人度假別墅群新建100000㎡私人別墅250棟葡萄谷莊園新建6000㎡4標(biāo)識標(biāo)牌新建小品15個(gè)，標(biāo)識標(biāo)牌60個(gè)、雕塑5個(gè)5綠化美化新建6水體打造新建7供排水設(shè)施新建含供水站、供水管線、污水處理站8污水處理設(shè)施新建1800 m3/日接城市管道新建化糞池一座9天然氣供氣設(shè)施新建10供電線路新建接城市線路11通訊線路新建接城市線路12公共公廁新建2000㎡20座13環(huán)保設(shè)施新建含垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾箱、垃圾車14防火防災(zāi)設(shè)施新建消防栓15個(gè)第七章 環(huán)境保護(hù)工程 環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)無工業(yè)廢氣及其它有害氣體和灰塵，空氣質(zhì)量達(dá)到GB30951999規(guī)定的一級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲達(dá)到GB30961993規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，地面水環(huán)境質(zhì)量達(dá)到GB38382002的規(guī)定，周邊無重大環(huán)境污染源。第八章 項(xiàng)目組織管理專門成立“XX水庫景區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)指揮部”。216。本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部以及XX維吾爾自治區(qū)有關(guān)工程建設(shè)管理部門有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行工程建設(shè)管理，并接受國家、地方有關(guān)部門的監(jiān)督、審計(jì)、稽查等。2013年首先完成項(xiàng)目前期的可行性研究報(bào)告編制、施工圖設(shè)計(jì)工作及審批，同時(shí)完成各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，取得開工報(bào)告；2014和2015年完成基礎(chǔ)設(shè)施工程，游覽及服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工程，形成良好的旅游接待環(huán)境；2016年進(jìn)一步完善旅游服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成環(huán)境整治、保護(hù)等建設(shè)工程。（1）自籌資金建設(shè)項(xiàng)目自籌資金5000萬元，%。（2）酒店收入：濱湖度假酒店總建筑面積約20000平米，房間數(shù)約300間，平均入住率率按40－50%計(jì)算，房價(jià)按500元/天計(jì)算，達(dá)到建設(shè)規(guī)模的營業(yè)收入為3285萬元。大規(guī)模旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使社會信息得到充分的交流，有利于打破目前相對閉塞、落后狀況，促進(jìn)本地文化與外來文化的交流和融合，各種社會關(guān)系的協(xié)調(diào)、進(jìn)步和推動(dòng)農(nóng)牧區(qū)觀念的更新。（4）政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目運(yùn)營期政策風(fēng)險(xiǎn)主要指國家宏觀政策的變動(dòng)對項(xiàng)目造成的影響。（6）XX縣為邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，地方財(cái)力非常困難，建議地區(qū)在旅游項(xiàng)目建設(shè)中，能在資金上給予大力扶持。（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)擬通過爭取自治區(qū)專項(xiàng)資金、招商引資等渠道籌措，具有一定的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)概率中等，潛在損失大，風(fēng)險(xiǎn)中等。項(xiàng)目達(dá)到銷售能力后能償還本金與利息，有較強(qiáng)的清償能力。（1）預(yù)售收入：可售物業(yè)包括私人度假別墅群、莊園及商務(wù)會所等，可售面積約112000平米，總預(yù)售收入約89600萬元，扣除銷售稅費(fèi)，實(shí)際回收款約76256萬元；扣除分?jǐn)偝杀?，稅前利潤約32979萬元，%。 總投資費(fèi)用經(jīng)測算，XX水庫景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目總投資為96153萬元(含建設(shè)期利息)。（5）工程評標(biāo)由依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)工程的評標(biāo)事宜。216。（1）建設(shè)業(yè)主組織機(jī)構(gòu)經(jīng)營機(jī)構(gòu)由開發(fā)商負(fù)責(zé)成立，其部門機(jī)構(gòu)可根據(jù)需要進(jìn)行設(shè)置和調(diào)整，負(fù)責(zé)景區(qū)開發(fā)、經(jīng)營和日常事務(wù)管理。（4）噪聲污染治理l 在各片區(qū)入口以下建生態(tài)型停車場；l 采取措施制止可能形成噪聲的聲響發(fā)生，如區(qū)內(nèi)禁止使用高音喇叭，包括車輛高音喇叭、廣播高音喇叭等。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)研究區(qū)旅游總體布局和項(xiàng)目規(guī)劃，擬定XX水庫旅游景區(qū)建設(shè)用地面積403公頃。為自駕車游客提供住宿、餐飲、購物等方面的設(shè)施，包括汽車旅館以及露營的帳篷、睡袋、背包等租用和售賣?；嘏涮自O(shè)置訓(xùn)練中心、競賽中心和服務(wù)中心，提供器械、技術(shù)指導(dǎo)、安全保障、后勤、管理等服務(wù)。（2）形象定位大漠靜海，活樂天堂（3）功能分區(qū)以XX水庫東南岸水面為核心，綜合考慮水系、地貌特征和旅游資源空間分布特點(diǎn)，結(jié)合研究區(qū)主題性質(zhì)、開發(fā)方向等因素，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求對應(yīng)關(guān)系的角度出發(fā)，總體上可劃分為三個(gè)功能區(qū)：水上游樂體驗(yàn)區(qū)、康體養(yǎng)生休閑區(qū)、濱水商住度假區(qū)。畜牧業(yè)上重點(diǎn)抓好大畜養(yǎng)殖的基礎(chǔ)設(shè)施，提高大畜和優(yōu)良品種的總量和比重。 自然區(qū)位條件XX縣地處克孜勒河、蓋孜河和庫山河沖積平原中游地區(qū)，地形開闊平坦，海拔在1198米至1310米之間，僅東南部的沙漠區(qū)地形起伏較大。表42 喀什地區(qū)旅游客源市場結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年游客總?cè)藬?shù)（萬人次）192２３５156153250315旅游總收入（億元）資料來源：喀什地區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)（20062011年） 區(qū)域旅游市場分析 XX縣旅游市場現(xiàn)狀XX水庫旅游區(qū)所依托的XX縣素有“兵城”之稱，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，旅游環(huán)境的提升，市場營銷活動(dòng)的推進(jìn)，旅游業(yè)獲得了快速發(fā)展。日本緊隨俄羅斯之后，位居第二。根據(jù)資料收集及現(xiàn)場調(diào)查，參照《旅游資源分類、調(diào)查與評價(jià)》（GB/T18972—2003），初步統(tǒng)計(jì)XX水庫景區(qū)主要旅游資源類型有7個(gè)主類、15個(gè)亞類和25個(gè)基本類型（詳見表31）。此外，由于XX水庫旅游資源的特色性和文化性，使旅游產(chǎn)品帶來組合上的優(yōu)勢，既有適于大眾觀光的自然與人文旅游產(chǎn)品，又有適于休閑度假和會議旅游產(chǎn)品，還有潛力巨大的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游市場，市場價(jià)值高，開發(fā)潛力大，綜合效益明顯。XX維吾爾自治區(qū)黨委第十七次常委（擴(kuò)大）會議強(qiáng)調(diào)要刻不容緩地推進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展。賽丁墓旅游景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》216。 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》（2002）216。 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（2009）216。 《XX縣十二五環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》本報(bào)告在調(diào)查研究、收集基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，就XX水庫景區(qū)旅游項(xiàng)目的建設(shè)，著重對項(xiàng)目的建設(shè)背景和意義、建設(shè)條件，建設(shè)方案，環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究，并進(jìn)行投資估算和效益分析，對項(xiàng)目產(chǎn)生的效益、存在的風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析評價(jià)，供建設(shè)單位和有關(guān)部門決策參考。2011年，自治區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會通過了《推進(jìn)旅游業(yè)跨越式發(fā)展的意見》，從組織領(lǐng)導(dǎo)、政策措施、資金項(xiàng)目等方面進(jìn)一步加大對旅游業(yè)支持力度。 （3）有利于加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)力度，綠化美化景區(qū)環(huán)境XX水庫是XX縣蓄水量最大的一座水庫，也是縣域生態(tài)環(huán)境建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，其獨(dú)特的生態(tài)功能，決定了資源利用必須走開發(fā)與保護(hù)、建設(shè)相結(jié)合的可持續(xù)發(fā)展之路。表31 XX水庫景區(qū)旅游資源系統(tǒng)分類表主類亞類基本類型旅游資源單體A地文景觀AA 綜合自然旅游地AAD 灘地型旅游地水庫西、南岸沖積灘地AC地質(zhì)地貌過程形跡ACM 沙丘地塔孜洪沙漠ACN 岸灘XX水庫引水渠、吾甫排干、抗旱渠自然河岸B 水域風(fēng)光BA河段BAA觀光游憩河段XX水庫引水渠、吾甫排干、抗旱渠河段C 生物景觀CA樹木CAA林地塔孜洪墩克什拉克野生紅柳林、胡楊林CAB叢樹農(nóng)民住宅周邊成片果樹CB 草原與草地CBA 草地水庫四周草叢CD野生動(dòng)物棲息地CDA水生動(dòng)物棲息地XX水庫、XX水庫引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠D天象與氣候景觀DA 光現(xiàn)象DAA日月星辰觀察地XX水庫觀日出、日落DB 天氣與氣候現(xiàn)象DBB 避暑氣候地XX水庫、阿木巴爾吾斯塘避暑F 建筑與設(shè)施FA 綜合人文旅游地FAB康體游樂休閑度假地阿木巴爾吾斯塘FAF建設(shè)工程與生產(chǎn)地XX水庫管理FB 單體活動(dòng)場館FBB 祭拜場館清真寺FD居住地與社區(qū)FDA傳統(tǒng)與鄉(xiāng)土建筑喀希庫日村、謝依旦村、司也克村民居FG水工建筑FGA水庫觀光游憩區(qū)段XX水庫FGC運(yùn)河與渠道段落XX水庫引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠FGD堤壩段落XX水庫北岸及東岸、引水渠及排水渠、阿木巴爾吾斯塘、吾甫排干、抗旱渠堤壩G 旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品飲食馕、艾克達(dá)家常小吃、鄉(xiāng)野小魚、辣子雞、烤羊肉、麥麥提這主要是因?yàn)槿毡九cXX兩地自然景觀、民族風(fēng)情等方面的巨大差異對日本人產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力；歷史上一些日本探險(xiǎn)者對絲路的考察及其它活動(dòng)一度在日本引起哄動(dòng)。但是，由于縣域旅游開發(fā)尚處于起步階段，目前已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的主要旅游景區(qū)還沒有形成一定的規(guī)模與知名度，吸引力弱，全縣接待游客總量和旅游總收入都不高。塔孜洪鄉(xiāng)位于縣境中部，境內(nèi)地勢略微西高東低，本項(xiàng)目位于塔孜洪鄉(xiāng)東側(cè)。 同時(shí)，該鄉(xiāng)積極鼓勵(lì)有條件、有技術(shù)的農(nóng)民從事二三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大收入。① 大眾游樂體驗(yàn)區(qū)大眾游樂體驗(yàn)區(qū)位于水庫東側(cè)，充分利用水面優(yōu)勢，開發(fā)水上娛樂、濱水休閑、特色美食等旅游產(chǎn)品，也可以開展水上競技運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練和比賽。同時(shí)，積極組織開展多種水上運(yùn)動(dòng)競賽，舉辦滑翔、快艇、沖浪、滑板等比賽項(xiàng)目，提高景區(qū)知名度，打造成為南疆地區(qū)最大的水上運(yùn)動(dòng)基地。同時(shí)還可以為游客提供各種自助燒烤和餐飲設(shè)備的租用售賣，并推出自助野飲、燒烤、篝火聯(lián)歡等特色旅游服務(wù)。 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括新建水上游樂體驗(yàn)區(qū)、康體養(yǎng)生休閑區(qū)、濱水商住度假區(qū)等旅游項(xiàng)目，新建步游道、標(biāo)示標(biāo)牌等設(shè)施，以及綠化、室外管網(wǎng)、環(huán)保設(shè)施、公共廁所等配套設(shè)施建設(shè)（詳見表61）。l 充分利用綠色值物對噪音的吸收和隔離作用。建議公司計(jì)劃實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬下設(shè)景區(qū)管理中心、工程部、物資采購部、銷售部（含策劃）、人力資源部、財(cái)務(wù)部、客服中心和物管中心等8個(gè)部門，詳見圖81。 制定相應(yīng)的管理制度，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)的游客安全、環(huán)境衛(wèi)生、治安、商業(yè)和服務(wù)業(yè)管理等，營造和諧、健康、有序集休閑、娛樂、購物于一體的旅游環(huán)境。表81 XX水庫景區(qū)招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√監(jiān)理√√√施工√√√設(shè)備和材料采購√√√第九章 項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目擬定的建設(shè)進(jìn)度及工期是建立在建設(shè)資金能按工程進(jìn)度計(jì)劃即時(shí)到位的前提下編制的，各項(xiàng)工程內(nèi)容在合理工期所需的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)和優(yōu)化施工組織，多方面實(shí)行交叉作業(yè)，盡量縮短施工時(shí)間，力爭2016年12月底完成。各類費(fèi)用及占比如下：建設(shè)投資估算見表101。表111 預(yù)售收入及銷售稅費(fèi)預(yù)測表　　合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年1銷售回收款76256 0 7076 22643 31842 14695 　銷售回收款累計(jì)76256 0 7076 29719 61561 76256 銷售收入89600 0 8000 25600 36000 20000 　葡萄谷莊園4800 0 1600 1600 1600 　私人度假別墅群80000 　8000 24000 32000 16000 　商務(wù)度假會所4800 　　　2400 2400 銷售費(fèi)用3584 0 320 1024 1440 800 營業(yè)稅及附加4973 0 444 1421 1998 1110 增值稅4787 0 160 512 720 3395 建設(shè)成本43277 0 3864 12365 17388 9660 稅前利潤32979 0 3212 10278 14454 5035 　利潤率%%%%%所得稅8245 0 803 2570 3613 1259 稅后利潤24734 0 2409 7709 10840 3776 　稅后利潤率%%%%%%。 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論通過財(cái)務(wù)盈利能力分析、清償能力分析等表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。項(xiàng)目建設(shè)期，充分利用國家和地區(qū)對旅游業(yè)的優(yōu)惠政策，完善服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)其在同行業(yè)中的競爭力；企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，節(jié)約經(jīng)營成本，開展多樣化旅游項(xiàng)目，吸引游客，并增加其逗留時(shí)間；多角籌資，把它的風(fēng)險(xiǎn)不同程度地分散給它地股東、債權(quán)人和供應(yīng)商。本項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性論證較充分，旅游市場定位明確，建設(shè)規(guī)模合理，因此市場風(fēng)險(xiǎn)概率很小，潛在損失中等，可通過加強(qiáng)前期市場調(diào)查和分析，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。表114 現(xiàn)金流量預(yù)測表　合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年一、資金使用計(jì)劃959972934823068253181771854600001建設(shè)投資9030329348213522360216002000002還貸款利息5694017161