【正文】 產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，在成交數(shù)量上，高新赫山兩區(qū)你追我趕咬得很緊，而由于碧桂園、梓湖觀邸等高品質(zhì)樓盤的拉動(dòng)，高新區(qū)整體成交均價(jià)早已超出赫山區(qū)，每平米差距一般在800元左右。 周邊配套設(shè)施 周邊商業(yè)： 綜合商場(chǎng)、家潤(rùn)多超市、新旺佳超市、一家人超市郵局、滄水鋪郵局銀行、 建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、工商銀行 周邊醫(yī)院：滄水鋪人民醫(yī)院 周邊學(xué)校：義夫小學(xué)、花亭子小學(xué) 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目主要有一梯兩戶的大戶型住宅，兩梯四戶的戶型，三梯六戶和兩梯六戶的戶型組成的板樓。采用低窗臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)，在不增加面積的前提下加大了室內(nèi)空間，擴(kuò)展了景觀視野。Weakness 項(xiàng)目位于郊區(qū)，遠(yuǎn)離市中心，相對(duì)于市中心的其它項(xiàng)目，周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施還有待完善。 另外一種形式：通過(guò)郵局在為每戶送報(bào)紙的同時(shí)附送宣傳單張?；顒?dòng)二： 關(guān)愛(ài)老幼，從我做起 ，記錄身邊點(diǎn)滴 活動(dòng)時(shí)間：2016年12月15日活動(dòng)地點(diǎn)：攝影展在益陽(yáng)大道、金嘉利購(gòu)物廣場(chǎng)、步步高等大賣場(chǎng)、滄水鋪鎮(zhèn)中心等進(jìn)行展覽。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)項(xiàng)目建筑的景觀語(yǔ)言，使居民在審美情趣上產(chǎn)生共鳴，增強(qiáng)其熱愛(ài)城市榮譽(yù)感。住宅與商業(yè)樓采用框剪結(jié)構(gòu),現(xiàn)繞樓屋蓋結(jié)構(gòu)體系,按抗震要求設(shè)置構(gòu)造柱及圈梁。污水排放量約740m3/d,室內(nèi)糞便污水和洗漆廢水分流,設(shè)專用通氣管,底層單獨(dú)出戶。每戶主臥室、廳設(shè)緊急求助按鈕。3)專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)；具體指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。這些在項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)算中是沒(méi)用考慮到的。專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些列有利項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供參考。由于項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，所以所面臨的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是規(guī)避不了的，大大增加項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。自籌資金來(lái)自建設(shè)單位注冊(cè)資本金及其它。 怡心苑一期建設(shè)工期圖 時(shí) 間項(xiàng)目2015年（按季度算）2016年（按季度算）IIIIVIIIIIIIV基礎(chǔ)及地下工程主體工程安裝及裝修室外工程、竣工驗(yàn)收 第六章 投資估算與資金籌措1)主要工程項(xiàng)目、輔助工程項(xiàng)目及其他各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量；。商業(yè)采用高供高量。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。 設(shè)置大量的綠化廣場(chǎng)，并注重細(xì)節(jié)的景觀和小品設(shè)計(jì)，將人造環(huán)境與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。3）尾盤期對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，絕大部分利潤(rùn)都在于尾盤，如果說(shuō)前期的銷售只是收回了成本，那么尾盤銷售的好壞則決定了利潤(rùn)的多少。社區(qū)覆蓋工作目的： 擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶展會(huì)爆破工作目的：通過(guò)展會(huì)向目標(biāo)人群準(zhǔn)確傳遞項(xiàng)目情況，并現(xiàn)場(chǎng)拉客。 氣氛營(yíng)造：現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，甚至采用飛艇、直升飛機(jī)造勢(shì)。定價(jià)如下表：項(xiàng)目類別預(yù)售均價(jià)住宅3300元/m2商鋪10500元/m2車位70000元/個(gè)銷售價(jià)格走勢(shì)：采用低開(kāi)高走，小幅頻漲為原則。用這些分隔方法，能有效的解決空間分區(qū)的問(wèn)題，并達(dá)到一物多用的效果，實(shí)現(xiàn)功能的疊加效果。交通便捷，往東至長(zhǎng)沙40分鐘車程，往西北至益陽(yáng)20分鐘，32路公交車路經(jīng)小區(qū)正門口。 、益陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向 商品房屋銷售均價(jià)有所下降?！　拈_(kāi)發(fā)企業(yè)登記注冊(cè)類型來(lái)看，%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重與去年相比基本持平，%；，%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重較小，%。 項(xiàng)目著力打造環(huán)境美好，生態(tài)友好，環(huán)境和諧的兩型社會(huì)示范區(qū)的榜樣；融合湖南及益陽(yáng)古典建筑、當(dāng)代綠色節(jié)能建筑經(jīng)典；薈萃益陽(yáng)特色、湘楚風(fēng)情；拮取益陽(yáng)瀟湘文化的智勇、蠻霸、拼搏與敢為天下先的精神，打造高端閑適松散的生活品質(zhì)?？傮w定位是：全國(guó)兩型社會(huì)建設(shè)示范區(qū)、中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)新標(biāo)桿、世界文化旅游目的地?！氨晨垦┓逵^湖浩，半成山色半成湖”。連續(xù)四年榮獲全國(guó)企業(yè)500強(qiáng)，并進(jìn)入“中國(guó)承包商及工程設(shè)計(jì)企業(yè)雙60強(qiáng)”，先后被評(píng)為“十五全國(guó)建設(shè)科技進(jìn)步先進(jìn)集體”、“全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)”、“全國(guó)明星施工企業(yè)”、“全國(guó)誠(chéng)信企業(yè)示范單位”、“湖南省文明單位”，被授予“中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)信用、信譽(yù)AAA級(jí)單位”、銀行“AAA”信用等級(jí)和“黃金客戶”等稱號(hào)。 項(xiàng)目名稱：怡心苑一期工程建設(shè)單位：湖南省建筑工程集團(tuán)建設(shè)地址：益陽(yáng)東部新區(qū)滄水鋪城際干道和319道的交匯處，規(guī)劃用地面積 :20000m2（30畝）總建筑面積: 52000m2建筑容積率: 建筑密度:26% 綠地率:35%總戶數(shù):240戶建設(shè)內(nèi)容：商品住宅，小區(qū)物業(yè)管路費(fèi)用房及小區(qū)居民公共文化娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施。南部山區(qū)最高處為海拔1621米，北部湖區(qū)最低處為海拔26米，%?？傮w目標(biāo)是新建一個(gè)常住人口30萬(wàn)人以上、年旅游客流量1000萬(wàn)人次以上，具有國(guó)際水準(zhǔn)、可持續(xù)發(fā)展能力的生態(tài)宜居新城，使之成為全省乃至全國(guó)知名的文化體育產(chǎn)業(yè)新基地。 第三章 市場(chǎng)分析 作為中國(guó)城市化進(jìn)程中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)從2003年開(kāi)始伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)而蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也突飛猛進(jìn)的大幅攀升，有學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫也在逐漸增長(zhǎng)。　　從房屋類型來(lái)看，%，%，其中：，%；，%；，%；辦公樓完成投資同比下降較多，%。同比下降3%，全市商品房屋銷售均價(jià)為3012元/平方米，%；中心城區(qū)銷售均價(jià)為3997元/平方米，與2013年基本持平。向南延伸益陽(yáng)至寧鄉(xiāng)、長(zhǎng)沙城際快速干線和益陽(yáng)繞城高速公路。2）兩室兩廳一廚一衛(wèi)85㎡：采用85㎡的戶型，共2個(gè)單元，每單元一梯兩戶。開(kāi)盤時(shí)定價(jià)考慮為期房銷售，價(jià)格折扣可以較大；在現(xiàn)房階段，房屋形象已經(jīng)顯露，消費(fèi)者欲望和購(gòu)買信心增強(qiáng)，價(jià)格適當(dāng)上漲。 2）通過(guò)媒體廣告建立項(xiàng)目品牌與知名度 戶外廣告牌：對(duì)人們視線的沖擊強(qiáng)烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢(shì)不可替代。油站夾報(bào)工作目的： 傳遞項(xiàng)目信息，捕捉意向客群營(yíng)銷活動(dòng)：活動(dòng)一：猜價(jià)中房 在對(duì)外公布售價(jià)之前，舉辦猜價(jià)中房活動(dòng)，獎(jiǎng)品為一套一室一廳的單身公寓6折。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個(gè)項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。且小區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)突出“均好性”，使每一戶的居民都能“推窗見(jiàn)綠”，“有景可賞”，通過(guò)四季樹(shù)種的景觀河小品的布置，營(yíng)造一個(gè)舒適，和諧的環(huán)境，給使用者帶來(lái)愉悅舒心之感。商場(chǎng)按要求設(shè)自動(dòng)噴淋,噴淋粟設(shè)在庫(kù)菜房?jī)?nèi),直接從消防水池抽水,相應(yīng)屋頂水箱儲(chǔ)存初期噴淋水量。小區(qū)設(shè)周界報(bào)警系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。表31 投資額分配表 資金來(lái)源資金額 （萬(wàn)元）所占比例 （%）自有資金4672銀行貸款1039投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月,建設(shè)投資在建設(shè)期全部投入,具體詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表。 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策調(diào)控，市場(chǎng)供求，及周期風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。37。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在收益現(xiàn)金流和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。 銷售收入表類型單價(jià) （元/㎡）面積 （㎡）總價(jià) （萬(wàn)元）商業(yè)部分1050060006300住宅部分33004600015180停車場(chǎng)70000 元/個(gè)220(個(gè)）1540 總計(jì)230銷售稅金 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。戶臥室、廳可移動(dòng)窗戶設(shè)紅外線探測(cè)器或窗磁裝置。10KV電業(yè)變電站至各幢樓均采用YJV221KV電纜埋地進(jìn)戶。采用雨水、污水分流制(1)污水系統(tǒng)。運(yùn)用新材料、新技術(shù),提高科技含量。活動(dòng)二：買一送一 ，人生不再等待 凡購(gòu)買我們項(xiàng)目120平方米以上大戶型的客戶，我們贈(zèng)送車位一個(gè)，讓顧客免除等候停車苦惱。2） 強(qiáng)銷期活動(dòng)一：車友會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2016年9月1日—20日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心在售樓部后面的泳池區(qū)舉辦燒烤酒會(huì)，讓廣大車友們相互溝通，交流車文化。 報(bào)紙：報(bào)紙是一種非常通俗的宣傳載體，我們將選擇在益陽(yáng)日?qǐng)?bào)、晚報(bào)的A2版投放廣告，擴(kuò)大版面，贏取吸引力。 交通優(yōu)勢(shì)：32路公交直達(dá)項(xiàng)目，有長(zhǎng)沙城際干道和319國(guó)道等交通干道 配套完善：新旺佳超市、建設(shè)銀行、郵政銀行、農(nóng)業(yè)銀行、滄水鋪人民醫(yī)院、花亭子小學(xué)等 環(huán)境優(yōu)美：有天然的魚(yú)形山水庫(kù)，碧云峰，山水環(huán)繞，寧?kù)o優(yōu)美，江南古城旅游文化古城。以客廳為核心，合理分區(qū)，使得自然通風(fēng)采光良好。交通條件便利，生活配套設(shè)施齊全，適于人們生活居住于經(jīng)商，根據(jù)市場(chǎng)分析，未建立和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目物業(yè)定位新一代的溫馨家園。、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀 益陽(yáng)“東進(jìn)南擴(kuò)”步伐鮮明而堅(jiān)定，高新區(qū)集聚益陽(yáng)大道、市府、梓山湖等優(yōu)勢(shì)資源，高速、鐵路便利交通條件，以及對(duì)接長(zhǎng)株潭的良好區(qū)位，不僅本地開(kāi)發(fā)商扎堆，更吸引到全國(guó)