【正文】 室、洗衣沐浴間、公共衛(wèi)生間、陽光房 /休閑廳、燈光陳列壁龕、燈光陳列墻面 二層： 主臥 +起居化裝室 +主臥衛(wèi)浴室、書房 +陽光房、【私人圖書館】 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 二層細化： 過廳 /家庭廳、主臥玄關(guān)、主臥儲衣間、主臥、主臥衛(wèi)浴室、起居化裝室、書房 三層： 客臥 +客臥玄關(guān) /儲衣間 +客臥衛(wèi)浴室、兒童房、衛(wèi)浴室 頂層 ：閣樓（日式棋牌茶藝、小酒吧、電腦游戲室、儲物間） 二層、三層增加 4— 5個露臺 （ 2）七室六廳雙廚五衛(wèi)（該戶型基本版為“六室五廳一廚四衛(wèi)”，即雙主臥改為單主臥；無陽光房和西餐料 理廚房；傭人房不套衛(wèi)生間?；诖耍勒O(shè)計必須體現(xiàn)出更強的私密性。 配置夫妻、母子合用的雙人浴缸或預(yù)留充足空間，主衛(wèi)廁所小室作隱蔽設(shè)計。這一切，都是為了讓業(yè)主更有“領(lǐng)地感” ，而這種“領(lǐng)地感”，“ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 正是使他們產(chǎn)生私密性和安全性的最重要的措施。構(gòu)成房屋的兩個主要構(gòu)件是“頂”與“墻” ，屋頂是人們對于天空與風(fēng)霜雨雪進行防衛(wèi)的產(chǎn)物，而墻則是人們與同類之間形成私密性的產(chǎn)物。 別墅外立面采用涂料飾面。大面積別墅的大廳應(yīng)設(shè)中空，二樓靠中空處設(shè)小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于 。全景窗，尤其是落地長窗使室內(nèi)外風(fēng)景融為一體； 框景窗將室外風(fēng)景框為一幅畫； 光束窗強調(diào)光影對比； 屋頂斜面窗與日月云天對話。 道路斷面設(shè)計時，市政管線與強、弱電的布置應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求。 組團內(nèi)部道路系統(tǒng) ：必要時設(shè)計。 在對原有的地形地貌研究中，將水鄉(xiāng)自然休閑特點融入到中心景觀區(qū)，形成山景、水景與人造景觀等多種景觀形態(tài)相互穿插的豐富核心景觀區(qū)，并與其它主題景觀區(qū)、組團核心景觀區(qū)、建筑之間景觀區(qū)，形成立體多層次的園林空間。 強調(diào)“以人為本”，通過設(shè)計提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素。第二是項目附加值，是通過獨特的個性、市場形象、品牌，配套，營銷推廣等形成的附加值。 分析三：目標(biāo)客戶特征描述 屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高的社會地位； 事業(yè)處于上升階段； 年富力強，接受過高等教育； “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 家庭完整、孩子初成； 生活閱歷豐富，見多時廣，視野開闊，具有國際化觀念，對文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活； 在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式； 關(guān)注國家政治、經(jīng)濟新聞動態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。 依山坡而建的一幢幢別墅，宛如祖母綠寶石上鑲邊的一串耀眼的鉆石，開放式結(jié)構(gòu)令視野一望無垠。 疊拼戶 型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下疊上層次分明，布局布景合理，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。 第 二， 雙拼別墅 （ 2PAC） 是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的合體單棟別墅。 第三部分 位于地塊西部，這里山勢坡度較大，可以依山建成 獨 幢 別墅 。 養(yǎng)生生態(tài)資源 無噪音污染，空氣清新，充分的負(fù)氧離子含量，有利于促進血液循環(huán)和提高免疫力，常年具有吐故納新的清氣，養(yǎng)精益氣，是真正的養(yǎng)生勝地。該地域空氣清新、景色秀美、植被茂盛，山上建有 高 39米 的 炎帝銅像， 是建造高端住宅的首選地段?？紤]到投資風(fēng)險問題，投資方一般不愿 投入太多資金，往往選擇各方面素質(zhì)優(yōu)良，投資總額較小的方式，相對而言總價較低的公寓投資比較合適當(dāng)額度，這樣操作上比較靈活，便于獲利。二，老頂山整體山勢景觀差，缺水，在景觀上有缺憾。長治 的地產(chǎn)市場目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。 這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計說今后度假型的連體別墅需求量將會增大； ⑶出租型別墅， 這種 項目在北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較多。 2020年， 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到，人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值 9928元，全市人民生活水平整體小康。公路是國家規(guī)劃的重點高速公路太原至澳門、青島至紅其拉甫的交匯點（中國東西南北高速公路大十字架的交匯點）。 別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)。 區(qū)域市場 縱觀長治房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級階段。 優(yōu)勢 ： 在長治有 本案這樣規(guī) 模和 自然景觀的房地產(chǎn)項目還沒有，是一個空白點 ；其二， 本案距離城區(qū)較近，與城區(qū)車程僅 510分鐘，這樣客戶就會在此考慮購置他的第一居所 。 假日別墅必須滿足都市人放松工作快節(jié)奏的心理需求，因此，跨行政區(qū)域概念是項目選址的首要因素；其次，項目所在環(huán)境應(yīng)該遠離城市喧囂，以風(fēng)景旅游區(qū)為最佳；此外，項目的環(huán)保生態(tài)、娛樂休閑、體育健身等配套設(shè)施也應(yīng)十分齊全。 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 第二部分 項目開發(fā)背景 一、環(huán)境分析 東方六可星園 別墅位于 長治 市 老頂山森林公園 旅游度假 區(qū) 。 第四部分 產(chǎn) 品 定 位 —— 我們要開發(fā)怎樣的產(chǎn)品 一、定位構(gòu)想與原則 戰(zhàn)略構(gòu)想 別墅項目的主要消費群集中在資產(chǎn)富人階層，隨著經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn)，相當(dāng)一部分中產(chǎn)階層對于預(yù)期收入的看好，也極有可能跨進別墅消費的行列。 本地塊的總體規(guī)劃原則是要通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充 分考慮沿 山地 的景觀與沿路的景觀，形成高低錯落的風(fēng)景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。 景觀 洋房這一產(chǎn)品，存在極大的需求空間。其對于市場買家的主要吸引力在于“享受別墅的感覺卻只花買公寓的錢”。欲放縱的渴望、欲釋放的疲憊、欲追逐的舒暢，要想在緊張中享受悠閑，在單調(diào)中擁有浪漫，要想給浮躁焦灼的情緒以呵護與撫慰，讓壓抑疲憊的精神得以釋放和療養(yǎng) 給心靈放個假，重新營造出一種從容自得的心態(tài)。對總價彈性反映較大，所能接受的首期款一般不超過 30萬。 針對三大支柱的細節(jié)，我們有以下建議： 支柱一“產(chǎn)品設(shè)計及建設(shè)”：定制化 +極限版開發(fā)模式 支柱二“最尊貴的物業(yè)服務(wù)”：頂級物業(yè)公司 +管家服務(wù) 支柱三“最具針對性的市場營銷”：極具特色的推廣方式 +最專業(yè)的現(xiàn)場銷講 第七部分 最大化價值體現(xiàn) 別墅從區(qū)位上可分為市區(qū)別墅、近郊別墅和遠郊別墅三類，本案屬于 近 郊別墅。 設(shè)計注重建筑與人、環(huán)境與人、度假與生活及人與人之間的協(xié)調(diào)與和諧，滿足人們對頂級高品質(zhì)生活方式的要求和渴望。認(rèn)真分析地塊價值、將建筑的整體布局依據(jù)地塊整體劃分來進行，布置建筑形態(tài)。 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 人行步道系統(tǒng) ：與車行道并聯(lián)，可考慮 采用木棧道。 結(jié)合管網(wǎng)（給水、直飲水、消防、雨水、污水、煤氣）、電力供應(yīng)、通訊、智能化等設(shè)計道路的斷面，同時應(yīng)考慮維修與美觀的問題。 外墻： 采用進口高彈性防水涂料外墻裝飾是特定建筑風(fēng)格的深化，在屋頂、外墻、陽臺、窗戶的尺度、形狀和材質(zhì)色調(diào)以及特色裝飾構(gòu)件方面進行正本 清源的深化設(shè)計。 四、戶型設(shè)計 A、單戶 設(shè)計要求 ： 應(yīng)考慮別墅的立面風(fēng)格，按不同風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)出不同的建筑元素。 獨立別墅采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，中央熱水系統(tǒng)。這“ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 實際上反應(yīng)了豪宅的一個重要屬性 —— 私密性。主臥室全部朝陽，面積要大。 客廳下沉式設(shè)計、透天兩層高挑空。因為，盡端路是一種典型的越往里走，歸屬感越強的空間模式，能夠形成從公共到私密的連續(xù)性空間過渡，從而借助于空間上的深度感，形成空間歸屬上的私密感。 最重要的是，本案要讓市場看到一個更接近還原個性化、人性化、生活化豪宅面貌的產(chǎn)品，讓豪宅從強裝飾性的“好看”到“好住”，從一座昂貴冷漠的大房子變成了充滿情感、樂趣和品位的真正的“家”，使豪華住宅從單純的地位表征回歸其豐富的居住內(nèi)涵。 別墅應(yīng)有適當(dāng)位置，擺設(shè)特有的傳統(tǒng)文化的物品（如神 位），并可設(shè)置景觀陽臺、生活陽臺、光棚；在保留原由建筑風(fēng)格的前提下，可設(shè)置大露臺，以滿足當(dāng)?shù)厝松钚枰目臻g。 整個住宅五大功能區(qū)的劃分科學(xué)地體現(xiàn)了目前生活中對空間利用的規(guī)模，滿足了主人飲食起居、交流禮儀等各方面家庭生活需要，是對建筑設(shè)計極有價值的革新。結(jié)合原始自然狀況做景觀，千萬不能破壞原始的自然景觀。 組團出入口的選擇要顧及方便、安全及合理。做這樣的別墅設(shè)計應(yīng)該突破傳統(tǒng)別墅設(shè)計的框架，把別墅做為公建來設(shè)計，也就是別墅設(shè)計公建化。 規(guī)劃應(yīng)分組團，每個組團應(yīng)有景觀、景區(qū)，景點主題應(yīng)各具特色，圍繞中心景區(qū)布置別墅，景觀應(yīng)各具特色。 問題的提出：如何達到資源的最優(yōu)化整合，實現(xiàn) 其 價值最大化 問題的分析： 充分發(fā)掘住宅價值 充分發(fā)掘投資價值 開發(fā)的總體思路：最佳山水景觀的 高檔住宅 區(qū) 充分發(fā)掘休閑度假價值 充分沿展附加價值 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 價值進一步分析：基本價值 +附加價值 第 八 部分 規(guī) 劃 布 局 附加價值 旅游觀光通道 富人區(qū) 森林公園 自然條 件 規(guī)劃 建筑設(shè)計 戶型設(shè)計 環(huán)境設(shè)計 項目價值最大化 基本價值 地塊資源的充分優(yōu)化整合 人文條件 交通條件 上流社交圈 地塊本身的價值提升 景觀別墅概念營造 鮮明高尚的社區(qū)形象 超值的生活服務(wù)配套 發(fā)展商品牌推介 距市區(qū) 十分鐘 車程 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 一 、基本布 局 整體項目地位于 老頂山入口處的公路以南 。 我們認(rèn)為，本項目成功運作由以下三大支柱構(gòu)成： “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 產(chǎn)品設(shè)計及建設(shè) 尊貴的物業(yè)服務(wù) 最具針對性的市場營銷。因此私營企業(yè)和本地新興的高科技企業(yè)業(yè)主、大型國企領(lǐng)導(dǎo)人是西安別墅的消費中堅。 E、開發(fā)模式定位：極限版 （限量版） 開發(fā)模式 在項目中挑選一塊景觀、位置、人文等環(huán)境最好的地塊開發(fā)部分“極品別墅王”是目前國內(nèi)商品房市場中開發(fā)頂級別墅的一種較多采用的模式。與 獨棟別墅區(qū)別很大的是，它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。 景觀 洋房，其實是介于別墅與普通公寓之間的一種居住形態(tài)，一般以 4層或 4＋ 1為主，景觀優(yōu)美，綠化率高，容積率低，樓間距大。在產(chǎn)品定位時，首先要一流的規(guī)劃設(shè)計，一流的景觀設(shè)計，使用高端環(huán)保的建材產(chǎn)品，才能夠確保產(chǎn)品的品質(zhì)。 二、社會背景 消費心理 中國經(jīng)過了二十多年的改革開放，產(chǎn)生了巨大的改變，從原來貧困落后的局面環(huán)境中已經(jīng)擺脫了出來，社會經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，一部分人已經(jīng)“先富了起來”，成為社會高端人群，但是畢竟發(fā)展時間有限，國內(nèi)的經(jīng)濟形勢出現(xiàn)輝煌也不過十年時間，政治體制還在不斷完善之中，社會制度和經(jīng)濟生活都不夠穩(wěn)定，遠沒有達到發(fā)達資本主義國家的生活水準(zhǔn)，更極少有“貴族”出現(xiàn) ，不可能像他們那樣的去完全享受生活，在較為貧困和落后的地區(qū)就更為明顯。 由以上產(chǎn)品取向可以看出本項目在定位上必須 針對客戶，瞄準(zhǔn)市場空白，提供最切合的產(chǎn)品，最大限度的減少無效供給。 D、物業(yè)管理和服務(wù)水平尤為重要 “ 東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 物業(yè)管理方面不能僅集中在安全，周到，方便等方面， 智能化的中央監(jiān)察系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控器，訓(xùn) 練有素的保安巡邏隊才是令客戶感到安心的措施。 C、 宣傳推 廣理念相當(dāng)落后 在產(chǎn)品上的落后折射出長治地區(qū)發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏。 在整體水平提高的前提下，位于金字塔頂端的消費群對住宅的要求也相應(yīng)提高，從單一的住房要求向高品質(zhì)的生活方式轉(zhuǎn)變，同時消費也越來越理性，單調(diào)的別墅休閑概念已難以滿足其需求，已經(jīng)提升到從環(huán)境、戶型、風(fēng)格、品味、格調(diào)、檔次、氛圍等多方面綜合要求的一個標(biāo)準(zhǔn)。 特征 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近 20年來的大發(fā)展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化?！?東方六可星園 別墅”策劃案 強生 置地 2020/05 目 錄 第一 部分 市場調(diào)研 ………………………………………………………… 12 第二 部分 項目 開發(fā)背景 ………………………………………………………… 12 第三部分 項目 SWOT………………………………………………………… 12 第四部分 產(chǎn)品定位………………………………………………………… 12 第五部分 目標(biāo)客戶分析………………………………………………………… 12 第六部分 項目整體運作思路…………………………………………………… 12 第七部分 最大價值體現(xiàn)…………………………………………………… …… 12 第 八 部分 規(guī)劃布局………………………………………………………… 12