【正文】 瓜分完畢，市場定位均為“中國富人度假居所”，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重五、某休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式某目前度假型居住地產(chǎn)開發(fā)特點，主要是依靠地塊資源開發(fā)，被稱為“資源地產(chǎn)”，主要有三種開發(fā)模式：模式一：高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式——灣區(qū)開發(fā)雅居樂清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境和外銷地產(chǎn)結(jié)合，打造高端度假型居住地產(chǎn)模式二：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——海島中部**代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。5年補貼50億。為三亞灣僅可開發(fā)的二線用地鹿回頭半島2006年6月正式開工獨立別墅占地1725畝；聯(lián)排別墅360畝鳳凰島2006年開工，計劃2011年建設(shè)完成產(chǎn)權(quán)式公寓，建面共9萬平米山水國際2006年起，開發(fā)至2012年左右鳳凰水城2006年開工主要為多層集合式住宅和公寓，占地大于2250畝大東海八、某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢針對灣區(qū)度假地產(chǎn)——豐富產(chǎn)品走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略 某島灣區(qū)的度假區(qū)檔次較高，預(yù)計將來世界知名的一流酒店品牌都會加入進(jìn)來，但是不容回避的是未來灣區(qū)開發(fā)的同質(zhì)化。（2）通過深入的市場研究，針對不同的自然資源條件和人文積淀，完善相關(guān)的配套設(shè)施，形成不同特色的養(yǎng)老度假基地，避免同質(zhì)化競爭。重視規(guī)劃先行**縣政府在06年完成了**縣城市總體規(guī)劃、**風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃、塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、全縣9個鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等29個規(guī)劃。二、**縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀案例一 【昌茂“十里長廊”】開發(fā)商：某中潤投資有限公司樓盤位置：**縣定城鎮(zhèn)新區(qū)項目均價：一期住宅項目“昌茂?中潤溫泉水城”，綜合價格5300元/m2，基本售罄項目介紹：昌茂中潤溫泉水城榮獲2009中國廣廈獎（某房地產(chǎn)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計獎）。龍門旅游度假區(qū)總規(guī)以項目選址自然本底為基礎(chǔ)，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個整體的開發(fā)范圍。零排放的有軌電車和其他“清潔”地面交通系統(tǒng)也可以便捷舒適地將客人輸送到度假區(qū)內(nèi)五大景區(qū)。遠(yuǎn)眺**，煙波浩渺，水接著天，天連著水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習(xí)習(xí)。項目介紹：**1號,占地6500余畝，是由某幸福城投資有限公司在某**開發(fā)興建的第一個以湖居養(yǎng)生大盤。 （3）功能分區(qū)n 文筆峰道家文化體驗區(qū)，合3131畝。四、國際旅游島帶給**的關(guān)鍵機遇建設(shè)富有某特色的旅游產(chǎn)品體系依托優(yōu)勢資源，發(fā)展特色旅游產(chǎn)品，進(jìn)一步優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。他們對于旅游度假消費的市場需求，正在成為整個旅游產(chǎn)業(yè)必須面對的市場導(dǎo)向。休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，從而形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇。比如，在一天的工作結(jié)束之后，公務(wù)消費類客戶通常會變?yōu)樗饺寺糜味燃兕惪蛻?；會議期間往往為會議代表安排各種休閑旅游活動；許多公務(wù)消費類的旅行者都會攜帶他們的家屬隨行，這些隨行人員在整個或大部分行程中可能是私人休閑旅游者。（2）第二類客戶是一般的經(jīng)理人和白領(lǐng)這一類客戶實際上是旅游市場的主體，他們處于中高收入地位，消費能力較強。第七章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況、開發(fā)原則和目標(biāo)一、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況地理位置與范圍**位于**縣城東北30公里，地處東經(jīng)110176。二、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分析（1）項目屬于**風(fēng)景名勝區(qū)的一部分，**環(huán)湖北路兩側(cè)，位于?？诼糜稳Φ哪喜考澳陈糜稳Φ谋辈?，是海口的后花園。處理好某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)和某國際旅游島建設(shè)的關(guān)系某國際旅游島建設(shè)是篇大文章，某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目應(yīng)該按照《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)某國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》、《國際旅游島建設(shè)綱要》的指導(dǎo)意見和規(guī)劃要求做好開發(fā)，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。充分利用地形環(huán)境特點，解決好山上山下、室內(nèi)室外、湖面與陸地之間的關(guān)系，努力節(jié)約土地，增大綠化面積，提高土地使用率。一旦開發(fā)與保護(hù)出現(xiàn)矛盾時，保護(hù)對開發(fā)擁有絕對否決權(quán)。尤其它的濕地生態(tài)系統(tǒng)在區(qū)域和全國意義上具備一定的典型性和代表性，位置接近我國候鳥南北遷徙中線的南端，淡水濕地水禽種類豐富，具有極為重要的生態(tài)保護(hù)價值。從湖泊型旅游度假區(qū)的市場特征看某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目是湖泊型的熱帶旅游居住度假區(qū)。這一群體的社會影響較大，他們的行為往往表現(xiàn)出一種氣派，他們的需求往往表現(xiàn)為對特權(quán)和效率的要求。公務(wù)休閑旅游市場的主要內(nèi)容包括：l 商務(wù)休閑旅游市場：以企業(yè)接待為主體，形成商務(wù)交流的休閑消費需求，其中特色餐飲、會所、俱樂部等中高檔消費較大；l 政務(wù)休閑旅游市場：政府公務(wù)接待具有獨特的消費需求，目前已成為一個具有規(guī)模的休閑旅游市場；l 會展、培訓(xùn)、獎勵休閑旅游市場：會展旅游是旅游產(chǎn)業(yè)和會展產(chǎn)業(yè)相互作用的必然產(chǎn)物，市場巨大，包括大型的會展、企業(yè)的商務(wù)型會展、機構(gòu)培訓(xùn)、系統(tǒng)會議等。根據(jù)消費者休閑時間的長短，休閑可以分為以下三類：第一類：大閑，時間比較長一點，比如帶薪休假、年假等；第二類：中閑，基本上是目前“五一”或“十一”黃金周的概念；第三種：小閑，即周末雙休日。人均GDP在2000至5000美元之間屬于一個過渡時期，會出現(xiàn)服務(wù)消費的快速增長。n 花卉產(chǎn)業(yè)基地 ，合3806畝。建設(shè)用地還包含了部分**控規(guī)所屬用地。（3）對**的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護(hù)進(jìn)行開發(fā)。景區(qū)內(nèi)星級酒店、高爾夫球場、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設(shè)施齊全。作為實現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)價值手段的旅游動線，游覽道路的設(shè)置將構(gòu)成貫穿各分散景區(qū)的故事線索，因而成為本項目開發(fā)的重要旅游設(shè)施。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名SRT(加拿大)公司規(guī)劃設(shè)計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至**的“十里長廊”項目，規(guī)劃用地3萬畝，總投資約40億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。（4）在某島的空間規(guī)劃當(dāng)中，西部的工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和東部的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，發(fā)展方向不同。針對養(yǎng)老地產(chǎn)——統(tǒng)籌發(fā)展完善配套可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略某島中部的經(jīng)濟(jì)較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。第三：產(chǎn)品使用率低。某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)（1）資源的稀缺性，使得某度假型居住地產(chǎn)在08年的經(jīng)濟(jì)危機中表現(xiàn)較穩(wěn)定，國際旅游島的批復(fù)將為某房地產(chǎn)進(jìn)一步奠定發(fā)展基礎(chǔ)。進(jìn)一步規(guī)范旅游市場秩序，推進(jìn)旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和國際質(zhì)量認(rèn)證。（3）重要影響航天產(chǎn)業(yè)給文昌旅游帶來的轉(zhuǎn)型升級效應(yīng)——某旅游格局重新洗牌 ，文昌成為重要亮點，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展。四、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征某旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新階段，呈現(xiàn)四個顯著特點：點線面結(jié)構(gòu)形成某休閑地產(chǎn)已經(jīng)跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€熱點城市（3）某島的熱帶資源、海岸資源在整個中國的氣候條、海岸線資源具有雙重的稀缺性。北京中科恒通投資有限公司大黃竹合作開發(fā)項，約投資30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化**“南大門”形象。制訂督促機制，促使華田、昌煒、水木金華、中國基建集團(tuán)等公司加快注資，將策劃理念轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)開發(fā)，推動**核心區(qū)和外圍區(qū)協(xié)同發(fā)展。塔嶺工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，已入園區(qū)工業(yè)企業(yè)48家，其中已建成投產(chǎn)27家，在建14家，已批待建7家，塔嶺工業(yè)園區(qū)已成為拉動工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐。【動物資源】　　已知的野生動物主要有坡鹿、刺猬、果子貍、穿山甲、金錢龜、蟒蛇、鷓鴣等40多種，主要水生動物則擁有水獺、鱉、水龜?shù)取Ｐ戮幾氲摹?*縣志》通過沿革、地理等二十八編和大事記，以及附錄的內(nèi)容，翔實記述了1840至1996年的史實。最高平均氣溫28℃、℃，℃。休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告目 錄第一章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目基本情況 3一、項目名稱 3二、項目業(yè)主 3三、投資數(shù)額 3四、項目簡介 3第二章 總 論 3一、本項目研究的方法 4二、本項目可行性研究的依據(jù) 4三、可行性研究結(jié)論 4第三章 某省及**縣的基本情況分析 5一、某省自然社會經(jīng)濟(jì)概況 6二、**縣自然社會經(jīng)濟(jì)概況 7第四章 某休閑度假地產(chǎn)分析 12一、某休閑度假地產(chǎn)的背景分析 13二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析 15三、某休閑度假地產(chǎn)的類別 15四、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的特征 16五、某休閑度假地產(chǎn)的開發(fā)模式 17六、某休閑度假地產(chǎn)的競爭態(tài)勢 19七、某休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn) 19八、某度假型居住地產(chǎn)發(fā)展趨勢 23第五章 本項目區(qū)域休閑度假地產(chǎn)分析 25一、**縣關(guān)于度假居住地產(chǎn)的發(fā)展思路 26二、**縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 27三、**度假居住地產(chǎn)前景分析 31四、國際旅游島帶給**的關(guān)鍵機遇 36第六章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析 37一、休閑旅游度假客戶分析 38二、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析 43第七章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況、開發(fā)原則和目標(biāo) 45一、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目區(qū)域概況 46二、項目區(qū)域發(fā)展休閑旅游度假居住的SWOT分析 47三、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)的原則 48四、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)指導(dǎo)思想 49五、某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)目標(biāo) 50第八章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目規(guī)劃方案 50一、項目規(guī)劃指導(dǎo)思想 51二、項目規(guī)劃依據(jù) 52三、項目規(guī)劃方案 53第九章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目功能分區(qū)與重點項目建設(shè) 53一、項目規(guī)劃范圍與空間布局 54二、項目總平面布置圖 55三、項目綜合用地指標(biāo) 55四、項目功能分區(qū) 56休閑度假區(qū) 56養(yǎng)生理療區(qū) 58農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 58山林活動區(qū) 60第十章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)分期及各階段目標(biāo) 61一、項目分期建設(shè)計劃 61二、項目第一階段建設(shè) 62三、項目第二階段建設(shè) 62四、項目第三階段建設(shè) 63五、項目第四階段建設(shè) 63第十一章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目組織管理、人力資源配置 64一、項目管理體系 65二、項目建設(shè)階段劃分管理 65三、項目責(zé)任體系與流程 65四、項目安全生產(chǎn)管理 66五、人力資源配置 67第十二章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目投資測算與財務(wù)評價 68一、項目實施進(jìn)度 68二、項目土地利用規(guī)劃 69三、項目總投資估算分析 72四、項目收益估算 79五、項目損益分析 81六、農(nóng)場與投資方合作分成分析 83七、項目風(fēng)險分析 85第十四章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目綜合效益評價 86一、項目生態(tài)效益分析 86二、項目社會效益分析 86三、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 87第十五章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目研究結(jié)論 89一、從某國際旅游島建設(shè)發(fā)展趨勢來看 89二、從**縣旅游總體規(guī)劃體系來看 89三、從**風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃來看 89四、從項目開發(fā)自身來看 89五、研究結(jié)論 89某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告正文第一章 某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目基本情況一、項目名稱某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目（以下簡稱“本項目”）二、項目業(yè)主企業(yè)名稱：某旅游房產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱投資方）企業(yè)性質(zhì)：有限公司企業(yè)概況：某旅游房產(chǎn)投資有限公司隸屬于某國際集團(tuán)控股有限公司。,年平均相對濕度為85%。敘述在**這片熱土上，漢、黎、苗等各族人民休戚與共，辛勤耕耘，發(fā)展生產(chǎn)，灑下熱血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的歷程。經(jīng)濟(jì)養(yǎng)殖動物主要有肉牛、三元雜交肉豬、山羊、家免、肉雞、四季鵝、櫻桃鴨等。旅游經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，%；實現(xiàn)旅游收入 ，增長18%。采取有效措施，提升文筆峰接待軟硬環(huán)境，增加游客流量。交通**縣陸路交通十分便捷，海口至三亞東線高速貫穿境內(nèi)，縣城鎮(zhèn)距省會?？?0公里、距三亞市210公里，縣內(nèi)公路四通八達(dá)，全縣各鎮(zhèn)已全部實現(xiàn)公路通車。財富階層自90年代中期開始出現(xiàn)濱海度假候鳥性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移（1）從國際富人群體度假資源偏好統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，濱海休閑度假，、濱湖休閑度假、山地運動是國際旅游度假的兩大趨勢。具有明顯特征的開發(fā)熱點區(qū)域初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點、線、面”結(jié)構(gòu)。其 他近年來，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好某，競相來這里投資。加強旅游公共服務(wù)體系建設(shè)，完善應(yīng)急救援、公共醫(yī)療、衛(wèi)生檢疫防疫等安全救助體系。2008年10月至2009年10月?？谑猩唐贩抗┣笞邉輬D（2）目前某度假型居住地產(chǎn)主要憑借優(yōu)勢資源，走的是“資源地產(chǎn)”的路線，目前發(fā)展勢頭強勁，遠(yuǎn)期發(fā)展受資源的限制。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。大型候鳥型社區(qū)的開發(fā)為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了新的活力，建議在中部旅游地產(chǎn)開發(fā)中要統(tǒng)籌考慮，完善配套，走可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。這一區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)要緊密互動，共同承擔(dān)起某振興的責(zé)任。整個項目定位為**縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發(fā)項目協(xié)議，約投資30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風(fēng)情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化**“南大門”形象。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為**打造一個規(guī)劃優(yōu)、品質(zhì)高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，游覽道路首先把游客引進(jìn)龍門嶺景區(qū)，游