【正文】 按建筑面積計(jì)算，空調(diào)管理費(fèi)另計(jì)； 方案中可能會(huì)有部分為抽取營業(yè)額提成、或是保底租金加提成，將因?qū)嶋H情況而定； 鋪位因大小、位置、結(jié)構(gòu)等各個(gè)因素會(huì)有不同的商業(yè)價(jià)值，以后將根據(jù)商業(yè)規(guī)劃平面布局圖定出每個(gè)鋪位的租金價(jià)格。二、全部出租與分割出租的優(yōu)劣分析◇全部出租優(yōu)勢(shì)：①可以一次性回籠一筆資金；②簡化招商，減少招商工作量；③便于管理。投資者的財(cái)團(tuán)盤踞，實(shí)現(xiàn)商業(yè)CBD ，商務(wù)金礦的市場(chǎng)定位，使橫崗地產(chǎn)掀起滔天大浪，“點(diǎn)燃財(cái)富”“引暴你的財(cái)富”，給你和市場(chǎng)一種最強(qiáng)烈的暗示。二、項(xiàng)目SWOT分析1）、優(yōu)勢(shì)（a）位于橫崗中心區(qū)核心區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)；（b）周邊配套完善，銀行，醫(yī)院、公園，超市以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺；（c）交通發(fā)達(dá)，經(jīng)過本項(xiàng)目的公交車輛20多路，3號(hào)地鐵線出口就在門口；（d）商業(yè)品牌定位高。，其中住宅66000平方米，1~5層商業(yè)裙樓面積有63000平方米，地下室36053平方米，擁有機(jī)動(dòng)車泊車位560輛。由于本項(xiàng)目倡導(dǎo)的是一種MALL的消費(fèi)形式，主要依靠項(xiàng)目定位的特點(diǎn)、經(jīng)營特色去吸納消費(fèi)群體，分中高檔多種業(yè)態(tài)經(jīng)營定位。效果理想的情況下，在保證深圳地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國際）招商力度。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。1招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。以深圳為重點(diǎn)的招商工作，進(jìn)行品牌百貨、大型超市、次主力店的招商，經(jīng)過：接觸、洽談、意向確定、簽訂意向書、簽訂租賃合同流程，完成主力商家的招商工作，搭建志健時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)架構(gòu)。實(shí)際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個(gè)招商的成功。2005/12/01——2006/01/01 完成所有招商印刷品的設(shè)計(jì)、排版、印刷。配合公關(guān)活動(dòng)。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)就是要求“服務(wù)出購物中心的品牌與特色來。1 設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)租賃范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施在保修期內(nèi)由我司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，保修后由商家自行負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)及維修。2 用電約定及工程技術(shù)要求的約定，具體與工程部溝通。） 面積：建筑面積為15000平方米； 租賃期：租期12－15年，初步確定從2006年1月1日起計(jì)（視商家的品牌、實(shí)力、租賃其他條件而定）； 免租期：6－12個(gè)月（視商家的品牌、實(shí)力、租賃其他條件而定）； 交場(chǎng)日期：2006年1月1日（暫定）； 租金：40－45元/平方米/月（包物業(yè)管理費(fèi)）（視商家的品牌、實(shí)力、租賃其他條件而定） 遞增：從計(jì)租金之日起前兩年不遞增，第三年起每兩年遞增3%－5%； 合同保證金：相當(dāng)于3－5個(gè)月租金，簽約時(shí)付； 預(yù)交金：6－12個(gè)月租金，簽約時(shí)付；1 裝修標(biāo)準(zhǔn)公司負(fù)責(zé)外裝修、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的安裝，內(nèi)裝修公司按設(shè)計(jì)圖紙施工，二次裝修由商家自行負(fù)責(zé)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購物中心的整體控制力度。（具體開業(yè)慶典策劃將于招商工作進(jìn)入尾聲后，集中一切精力進(jìn)行）。2006/01/01——2006/02/01 密集廣告轟炸期，海陸空全面協(xié)動(dòng)（包括終端支持）。管理組織架構(gòu)：總經(jīng)理營銷總監(jiān)策劃部招商部總 協(xié) 調(diào) 處市場(chǎng)調(diào)研場(chǎng)調(diào)查策劃廣告媒體公關(guān)招商一部招商主任如干招商二部招商主任如干第十部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響的部分。 招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。2006/01/01正式開始中小店鋪招商工作。完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。全面招商則來取宣傳推廣的方式進(jìn)行。而本項(xiàng)目中將引進(jìn)較多的娛樂休閑設(shè)施，讓消費(fèi)者在這里不僅能購物，同時(shí)也能娛樂休閑，享受到購物的最大樂趣。（4） 工期較滯后，易影響投資者對(duì)項(xiàng)目的信心。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者不僅需要滿足購物功能的商場(chǎng)，還需要能獲得休閑、輕松的體驗(yàn)，故完善百貨的娛樂、文化、餐飲、服務(wù)等功能是大勢(shì)所趨。（b）品牌商家的入駐，提高并奠定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的位置。4）、業(yè)態(tài)定位獨(dú)立專賣店、百貨、超市、家電主題商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)集合體（1）大型超市：其特點(diǎn)是采用開放式經(jīng)營，滿足顧客日常生活的一站式購物的需要，顧客購買頻率高于其他業(yè)態(tài)，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的客流量有非常大的促進(jìn)作用。雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。媒體購買800電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)辦公用品50車輛、演示用具、移動(dòng)辦公人員管理80薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)差旅10交通、住宿、招待電話費(fèi)用5電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)DM費(fèi)用5郵寄、夾報(bào)、散發(fā)公關(guān)活動(dòng)20發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、合計(jì)1170分析：其中廣告制作費(fèi)用約占17％；％；％，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。2005/11/01——2005/12/30 完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。 2006/03/01——2006/05/01 第三階段完成招商任務(wù)的50％。同時(shí)由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預(yù)算。2006/04/01——2006/04/30根據(jù)招商過程中商鋪位置分配情況（部分商鋪位置已確定），策劃安排其余商鋪的分配按抽簽方式確定。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想像的?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。（或按雙方協(xié)商使用的面積繳納一定費(fèi)用）1 廣告牌使用及費(fèi)用承擔(dān)公司在沿深惠路的立面提供５塊廣告牌。1 卸貨區(qū)，理貨區(qū)公司提供約３００平方米的面積給商家作卸貨區(qū)及理貨區(qū)，此區(qū)域的衛(wèi)生，安全等日常管理由商家負(fù)責(zé)。當(dāng)然餐飲、娛樂經(jīng)營也需要精細(xì)化管理，而精細(xì)化管理需要數(shù)字說話，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)就能提供決策者、管理者想要的數(shù)字以及用數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)為顧客與商戶服務(wù)。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國的硯文化。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。第十一部分：開業(yè)慶典開業(yè)慶典就是揭起蓋頭的時(shí)候，應(yīng)該做到濃重、熱烈，并且得到社會(huì)各界的祝賀，場(chǎng)面必須宏大。并保證不會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)。另外，具體招商過程中，最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（圍棋術(shù)語）微調(diào)階段。根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。注冊(cè)中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.）。租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì)8年左右。（3）主題商場(chǎng)：如娛樂總匯，數(shù)碼家電，家居等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種或消費(fèi)者