【正文】 三、　　　　戶型分割示意圖 形象定位是推廣的第一步 　　　　形象定位 　　　　形象其他直接表現(xiàn) 第三部分、包裝與推廣一、　　　二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)前，隨著我國正式加入WTO，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的動力都在發(fā)生新的重大變化，經(jīng)濟(jì)全球化的影響日趨明顯，國內(nèi)市場供求關(guān)系已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)換，西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的影響日漸突出。其它情況　并且這一形象初步得到了市場的接受。建議為大廈內(nèi)的工作人員與客戶提供專項的班車服務(wù)，以方便他們的上下班。例如：定期上門做辦公家具的保養(yǎng)雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內(nèi)清掃工作定期做辦公間的地毯清潔工作定點(diǎn)大廈班車接送服務(wù)┋　物業(yè)服務(wù)管理公約本案在出售、出租時，應(yīng)向客戶提供經(jīng)核準(zhǔn)的公約。l　　　　工地包裝——圍墻采用時尚、商務(wù)、生活為元素組合成的現(xiàn)代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現(xiàn)了項目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之?！皶r”的度 整合傳播依靠單純的廣告及建議的銷售已經(jīng)無法滿足市場要求，必須考慮到從各方面、各個細(xì)節(jié)去宣傳，我們稱之為整合傳播，如下圖所示。l 小型會議室：辦理按揭、簽約手續(xù)等的專用房（容納4—6人）為程序化的工作單辟一個辦公空間，令工作更加有條理，同時也保證了相關(guān)單據(jù)證件的保管。l　　　 外部綠化要現(xiàn)代 交通引導(dǎo)l　　　銷售部是一個從外到里，從印象到實(shí)景的中轉(zhuǎn)站，所以從工地到賣場、再從賣場到樣板間，這兩條路線的周邊環(huán)境布置與行進(jìn)路線的合理設(shè)計直接關(guān)系到項目對外的整體形象?！　′N售部的環(huán)境布置（具體在“銷售部”論述）l 主要選擇的報紙有：山西日報、太原日報、山西商報、太原晚報。能夠有效提高項目的知名度。 可考慮航空雜志或一些專業(yè)高級經(jīng)理人雜志，量可以少一些，因為目前所有的雜志發(fā)行量都不夠大。　4月—7月份明細(xì)工作安排（附表） 誘導(dǎo)受眾成熟的投資市場已見端倪，反復(fù)刺激灌輸受眾形成投資概念。 　四、推廣費(fèi)用預(yù)算表宣傳推廣費(fèi)用比例按照地方市場的銷售情況分析，宣傳推廣費(fèi)約245萬左右。策劃期和銷售準(zhǔn)備期——2003年4月至7月31 日銷售強(qiáng)銷期——2003年8 月至10月30日銷售調(diào)整期——2003年11 月至2004年2月30日清盤期——2004年3月至2004年5月31日階段工作安排　售前推廣的硬件工作：l　　　廣告公司的確立l　　　賣場的設(shè)計施工l　　　項目整體形象的整合l　　　宣傳資料的設(shè)計制作l　　　戶外廣告的申報及設(shè)立l　　　銷售資料完善與設(shè)計制作l　　　新聞“放風(fēng)”工作l　　　廣告的設(shè)計制作l　　　業(yè)務(wù)員招聘與售前培訓(xùn)l　　　　廣告發(fā)布l　　　 建議優(yōu)先考慮的電視頻道順序為：l　　　新聞頻道l　　　財經(jīng)頻道l　　　生活頻 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)的資信傳播更有利于本項目對域外的潛在性客戶產(chǎn)生輻射影響。報紙媒體投放在前期必須是大版面的，即使軟稿也要有系列性的廣告安排，在各種發(fā)行量大的報紙上刊登，使信息滲透到每一個地源客戶或非地源客戶?！‘a(chǎn)品說明書內(nèi)容范圍：l　　 項目地理位置l　　 投資商與其實(shí)力組合的簡介l　　 項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)l　　 各樓層的規(guī)劃l　　 項目的技術(shù)數(shù)據(jù)l　　 樓宇自控系統(tǒng)l　　 電話與通訊系統(tǒng)l　　 寬帶資源與綜合布線系統(tǒng)l　　 衛(wèi)星電視系統(tǒng)l　　 停車場管理系統(tǒng)l　　 保安監(jiān)控系統(tǒng)l　　 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)l　　 給排水系統(tǒng)l　　 防雷與接地系統(tǒng)l　　 消防系統(tǒng)l　　 供電設(shè)計l　　 供配電系統(tǒng)l　　 照明設(shè)計l　　 空調(diào)系統(tǒng)l　　 電梯l　　客戶須知——含有認(rèn)購書、按揭的詳細(xì)手續(xù)介紹、投資分析報告等。 設(shè)計要求：l　　　大氣明朗，富有個性化的裝修設(shè)計，以體現(xiàn)現(xiàn)代辦公文明的理性的顏色為基色調(diào)，搭配線條設(shè)計簡潔，功能自由組合的辦公家具，傳達(dá)給受眾一個與眾不同的格調(diào)和清新現(xiàn)代的實(shí)用主義辦公理念。對于本項目來說，由于很多客戶對于高科技寫字樓辦公缺乏概念，我們就更需要強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。 專業(yè)雜志的報道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認(rèn)可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。一、宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn)隨著房地產(chǎn)市場的成熟和競爭的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不僅追求項目的短期利潤，更追求企業(yè)的長期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營銷成本，更視為是一種投資概念。燈箱內(nèi)容可定期更換。例如：大廈投入使用前的開荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護(hù)與管理24小時保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機(jī)）代收代繳各項寫字樓的常規(guī)費(fèi)用┋l　　　　針對性的專項服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。　形象定位：客戶置業(yè)心態(tài)分析“怕、貪、夢”三種不同心態(tài)。優(yōu)勢與市場機(jī)會逐漸優(yōu)化的投資環(huán)境加上國家政策對于中西部地區(qū)的傾斜，正吸引著大批域外企業(yè)對太原市場的關(guān)注。物業(yè)管理銷 售 推 廣 方 案　　　　　　　　　　　　　　　　　　科技創(chuàng)新的潛力在科技創(chuàng)新方面，太原市出臺了一系列吸引科技人才、有利于科技人才施展才能的政策，意識到了環(huán)境對于吸引外來科技人才的重要性。具了解，2002年太原市經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計為10%，而2001年外貿(mào)增速超過20%。　 外資企業(yè)：目前太原市已有近千家外資企業(yè)，具了解，太原 2001年外貿(mào)增速超過20%。這里所指的標(biāo)志不僅僅是地標(biāo)，而是指其在經(jīng)濟(jì)、社會、文化，特別是在心理上的標(biāo)志意義，使其成為整個太原IT企業(yè)的驕傲。而形象定位則是推廣的第一步，這一市場形象定位必須能夠幫助我們達(dá)到我們的推廣目標(biāo)。大堂的咖啡廳還會吸引非商務(wù)需要的人流前來休憩。物業(yè)管理公司必須擬定一個合理的物業(yè)費(fèi)用的收取制度與需要收取費(fèi)用的相關(guān)內(nèi)容，提供給銷售部，為銷售工作的順利開展做好充分準(zhǔn)備。l　　　　 引導(dǎo)牌引導(dǎo)牌的制作除了尺碼合適，顏色醒目外，上面還必須有本案的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)名稱、銷售熱線電話，與行進(jìn)方向的指示?！‰娨曂茝V可以稍后，待項目外觀條件具備后推出；　電臺應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告；　通過全面廣告充分展示物業(yè)的唯一性；其中包裝在整個房地產(chǎn)營銷中占65%以上的作用，并且項目越大越需要完整的包裝，比如說客戶會從樣板間的裝修品質(zhì)聯(lián)想到以后房屋使用的實(shí)際功能保障與質(zhì)量保障等。這樣的服務(wù)一定會拉近業(yè)務(wù)員與客戶的心理距離。樣板間　　　樣板間內(nèi)可作為精品辦公家具擺放。 幫助銷售人員解說的工具l　　　廣告媒體組合大眾媒體的投放量依次是NP、RD、TV、MG?？煽紤]先上新聞類檔期的節(jié)目，前期可以從報道項目的進(jìn)度，全面揭開神秘面紗等角度切入，用間斷式長線報道的方式來喚起各界的關(guān)注，進(jìn)行全面的市場轟擊。l　　　利用網(wǎng)絡(luò)做直銷工作——建立專業(yè)網(wǎng)站（在上篇中已有敘述）在項目整體概念在市場上推出后，直銷行銷就可以配合銷售進(jìn)度的推進(jìn)展開上述一系列工作的執(zhí)行了。 2004年3月—5月——清盤期包含備注過年活動的籌備正好趕上中國最隆重的節(jié)日長假——春節(jié)，借春節(jié)旅游旺季銜接上一階段的工作，形成一個反復(fù)的市場刺激。25%——30%關(guān)系+直銷　　　　主要上新聞類的報紙稿。前期我們先把本案周邊道路的路牌與廣場的燈箱利用起來，做成日夜都非常醒目的廣告招牌反反復(fù)復(fù)的刺激往來人流，提高產(chǎn)品的知名度，提升受眾的興趣來現(xiàn)場咨詢與參觀。時間可安排在公開銷售前幾周及公開銷售后三個月，最好選擇交通臺，形式有：l　　　　開設(shè)專欄節(jié)目，如《Office Lady》，是促進(jìn)高檔寫字樓消費(fèi)觀念形成的軟性節(jié)目，用以灌輸寫字樓文化，反復(fù)刺激市場產(chǎn)生擁有欲。名片——請專業(yè)公司設(shè)計，選用精致的紙質(zhì)印刷。　　　能有效的表現(xiàn)攝影、圖片178。而整潔則會直接增強(qiáng)