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xx公司項目全程營銷策劃方案[001](留存版)

2025-06-08 22:54上一頁面

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【正文】 口岸,板塊所在地的升值空間較大。日項目賣點中山路地標(biāo)性建筑,南觀棧橋二手市場掛牌情況少備注共49層,其中18層購物中心;911層集團辦公;1326國際商務(wù)中心;2837天下君臨(以辦公為主);3848美食城;其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達商廈開發(fā)商山東發(fā)達集團物業(yè)管理公司發(fā)達公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時間1996年底銷售率目前銷售價格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格包括中央空調(diào),青島市商品房銷售面積99年~2003年呈穩(wěn)定增長勢頭,從99年的236萬平方米增長到2003年的453萬平方米;增幅99年~2001年基本保持不變,為28%左右;2001年~2002年、2003年增幅較小,%,增幅下降較明顯。到2008年,屆時將在全國重點旅游城市中位次居前。奧運會將為促進青島市的入境旅游市場提供良好機遇。 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場狀況分析 青島市商品房竣工面積從98年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長的發(fā)展趨勢,從柱形圖上我們可以看出兩條線:一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線,一條是99年、2001年、2003年形成的上升線,這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升,增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢。日;從未來發(fā)展來看,隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型,青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體,環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心,東為中央商務(wù)區(qū),西為旅游休閑勝地,其位置優(yōu)勢可見一斑。 行業(yè)優(yōu)勢:中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺,現(xiàn)有高層住宅項目大多數(shù)為爛尾樓改建,在戶型及配套設(shè)施上局限很大。中山路改造l 百年中山路改造工程,全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心,給項目提供了無限的增值空間和想象力。我們的目標(biāo)客戶群體,他們受過高等的教育,擁有不菲的收入和超前的觀念,他們追求高品質(zhì)的生活,不愿被生活瑣事纏住,而酒店式公寓的適時推出,正好滿足了這部分人的需求。這種操作一般能夠比較成功地進行后期經(jīng)營。對于第2種方式,投資回收周期較長,并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入,也存在著一定的不可預(yù)見性。第七部分 項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議7.1開發(fā)主題定位 宜家宜商(1)戶型設(shè)計上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū):公共活動空間(廳、廚房)和個人活動空間(臥室等)分開、不交叉。其二,房間內(nèi)部間隔上,往往是有一定進深的一條走道將主要房(廳、臥)和廚、衛(wèi)分開,前者在外側(cè),后者在內(nèi)側(cè),充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要,而且往往把臥室放在觀景的最佳部位,充分照顧一家之主的需要。n 形狀:如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。我們建議,本案會所重在配套完善且實用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會所”概念,除包括健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施,還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等,另外可考慮保健、旅游等概念,這樣的會所不會變成擺設(shè),而成為吸引消費者的賣點。 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面,是一座360度全景觀建筑。作為商人我們又必須保證在社會利益得到實現(xiàn)的同時,使企業(yè)投資能夠增值,因此,我們必將結(jié)合市場實際,用前瞻的、唯美的眼光去認真耕耘。 影印及傳真服務(wù)管道:將水管隱起來,讓人看不到水管外露,或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课?,或涂以特殊顏色,比如將管道緊貼墻面,并涂上與墻面相同的顏色,使人感覺不到凸出的管道。n 陽臺:采取隱蔽式或外露式,應(yīng)從封閉走向通透,與觀景緊密結(jié)合。l 輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些,設(shè)計也應(yīng)更加人性化,使公寓的功能更加完備,如儲藏間、走入式衣柜等。充分利用所有公共空間進行景觀建設(shè),彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。 根據(jù)以上分析,該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利,因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定: 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者,他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨特的認識,一般情況下針對這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實可行。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對投資回報放心,另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金(如果購買商鋪,投資額將會大增)既可以入住比較繁華的商業(yè)地段,同時由于統(tǒng)一經(jīng)營,容易形成統(tǒng)一的品牌力。因此,市場機會增大,可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進行運作。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài),它集住宅、酒店、會所多功能于一體,具有“自用”和“投資”兩大功效。l 建筑材料上的空白點:運用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料,新型節(jié)能技術(shù),能有效解決項目所存在劣勢,增加層高(甚至增加層數(shù))、隔絕噪音、提高出房率,在降低成本的基礎(chǔ)上,進一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。酒店經(jīng)營旺季為4月至11月,淡季為12月至次年3月。 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱數(shù)碼港開發(fā)商新世界(青島)置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時間2003年底銷售率95%以上銷售價格均價9500元;現(xiàn)二手房市場均價11000元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格綜合服務(wù)費5元/月;;;租金水平—上述情況表明,青島的發(fā)展正處于一個新經(jīng)濟周期的上升階段,加入WTO、奧運會的籌備建設(shè)、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。2003年1~5月份工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價),%,工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元,累計增長13%,%,%。青島港即將建成北方國際航運中心,青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟格局。青島市歷年商品房銷售額(億元) 2002年及2003年青島的土地市場空前活躍,土地拍賣市場更是高潮迭起,涌現(xiàn)出兩個“天價”。月(含電梯費)租金水平l 結(jié)合目前周圍項目的情況來分析,該地塊距離火車站僅100米距離,在動靜分區(qū)性能上講,屬于動區(qū),不利于營造大戶型高檔的住宅項目。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確,一直在住宅和寫字樓之間徘徊,以至于現(xiàn)在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售,給項目的美譽度造成了嚴(yán)重影響,同時,也使其項目在市場中難于立腳。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)格控制,都為本項目帶來了福音。就青島而言,除建筑本身的缺陷外,目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題,業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù),如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務(wù),使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺,加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件,則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目,扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項目。這種操作方式回報期比較長,同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗。2. “中產(chǎn)階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。如今作為一種高檔物業(yè),Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū),是酒店式公寓的升級換代產(chǎn)品。(2)當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在:l 廳房方正好用,尤其本案是高層公寓更應(yīng)十分注意這一點。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售,可以從空間上分割,建筑上一體/立面作為表現(xiàn)外部形象的立面,在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在,必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。另外,由于辦公一族的存在,每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。空間] condo公寓 現(xiàn)實中的夢想家園!8.2 廣告策劃 8.2.1 廣告表現(xiàn)形式 8.2.2 廣告媒體選擇 8.2.3 廣告主題 8.2.4 廣告計劃8.3 展會第九部分 銷售方案9.1 定價策略9.2 銷售控制9.3 銷售管理 9.3.1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9.3.2 培訓(xùn) 9.3.3管理制度 9.3.4考核辦法及激勵措施第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心10.1 售樓處設(shè)計及裝修10.2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備10.3 售后服務(wù)中心設(shè)置10.
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