【正文】 場(chǎng)的小“磁場(chǎng)”6）開發(fā)商實(shí)力雄厚，有十多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，且資金充足7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，國(guó)際招標(biāo)8）與知名管理團(tuán)隊(duì)合作，經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn)9）商業(yè)及辦公配套齊全，大型SHOPPING　MALL及5A級(jí)酒店公寓式寫字樓 10）7000（待定）平米室外休閑廣場(chǎng)，聚集人潮；20000（待定）平米大型康體娛樂(lè)城是目前呼市唯一的大型娛樂(lè)場(chǎng)所，也會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)一部分商機(jī)11）大、小磁場(chǎng)（家樂(lè)福、好有多、沃爾瑪、友誼商城、星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基）將吸引大量投資客，營(yíng)造商業(yè)氣息 12）目前，呼市中、高檔寫字樓市場(chǎng)供給不足，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)需求將不斷增加l 劣勢(shì)分析1）呼市人均收入較低，目前下崗人員較多，導(dǎo)致消費(fèi)能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場(chǎng)林立，目前商廈的開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)較激烈3）呼市商業(yè)市場(chǎng)已接近飽和，一些大型商場(chǎng)已面臨倒閉的危機(jī)，使人們對(duì)商場(chǎng)持觀望態(tài)度，投資熱潮逐漸冷卻4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 周邊在售競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（詳情見(jiàn)第8頁(yè)附表）1） 維多利商廈位于中山西路的維多利商廈，總建面63678平方米，商用面積為地下一層，地上四層約50000平米，并配有5000平米地下停車場(chǎng)。通過(guò)與高等院校教授交流，從各個(gè)角度了解呼市。2） 寶馬商城此項(xiàng)目位于中山西路以北，貝爾路南巷與文化宮街東巷交接處，總建面積20916平方米是一棟地下一層、地上五層的綜合商城。由于此項(xiàng)目引進(jìn)上海南京路、淮海路、外灘等概念引起了當(dāng)?shù)厝送顿Y的信心。但面積相對(duì)較小，大部分僅作為宣傳推廣手段，很少能真正達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。主要包括以下幾個(gè)部分：1． 成立“首府廣場(chǎng)”專案小組為更好地協(xié)調(diào)相關(guān)各方的工作，提高工作效率，準(zhǔn)確、及時(shí)地掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，及時(shí)反映市場(chǎng)情況、客戶意見(jiàn)及調(diào)整銷售策略，應(yīng)建立聯(lián)絡(luò)小組制度，定期舉行例會(huì)，通報(bào)并交流各方工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)各方工作。2． 鳥瞰圖、沙盤模型、樓書、銷售平面、銷售海報(bào)、DM、裱板、3D動(dòng)畫展示、招商手冊(cè)、商場(chǎng)管理規(guī)則此部分銷售道具以靜態(tài)或虛擬現(xiàn)實(shí)的方式展現(xiàn)項(xiàng)目全貌，在銷售過(guò)程中起至關(guān)重要的引導(dǎo)作用。此一方案在銷售期間可隨時(shí)根據(jù)銷售動(dòng)態(tài)及時(shí)掌控，調(diào)整商業(yè)面積的功能分配，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)集中去化，并保證開業(yè)后全商場(chǎng)良好運(yùn)營(yíng)。2）產(chǎn)品及業(yè)務(wù)調(diào)整根據(jù)預(yù)約情況對(duì)后期工作及時(shí)調(diào)整：① 價(jià)格調(diào)整調(diào)整方式詳見(jiàn)價(jià)格策略 ② 業(yè)種業(yè)態(tài)配比調(diào)整及時(shí)調(diào)整業(yè)種業(yè)態(tài)面積比例，使各種需求準(zhǔn)確獲得滿足。此方法費(fèi)用低效果好！3）漲價(jià)策略我們可以根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)價(jià)。2． 宣傳策略：此階段廣告主旨應(yīng)與銷售策略配合，采用促銷性策略，并適當(dāng)擴(kuò)大宣傳力度，使廣告和銷售相輔相承，再創(chuàng)銷售佳績(jī)。六、 開發(fā)商配合事項(xiàng)銷售工作的順利進(jìn)行，不僅需要強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)和優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，還需要工程、經(jīng)營(yíng)管理（物業(yè)）、財(cái)務(wù)及辦公室等相關(guān)部門的相互協(xié)調(diào)、通力合作。主要采用派送或郵寄DM的形式，加強(qiáng)直銷作用。驕人的業(yè)績(jī)將在此階段產(chǎn)生。（三） 商場(chǎng)引爆期，寫字樓過(guò)渡期通過(guò)寫字樓的公開上市，使本項(xiàng)目已在市場(chǎng)中樹立了良好的項(xiàng)目形象，并且也為商場(chǎng)積累了一定數(shù)量的意向客戶，把握時(shí)機(jī)，引爆商場(chǎng)，掀起銷售高潮，推動(dòng)寫字樓進(jìn)入熱銷狀況。（二） 寫字樓公開期，商場(chǎng)預(yù)約期經(jīng)過(guò)醞釀期的充分準(zhǔn)備，此階段項(xiàng)目已完全具備開盤條件，通過(guò)寫字樓的開盤，考查一下市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知程度，以確定廣告推廣的主題及方向，繼續(xù)擴(kuò)大知名度，逐步建立“口碑”效應(yīng)，達(dá)到在銷售寫字樓的同時(shí)為商場(chǎng)積累目標(biāo)客戶的目的，以確保商場(chǎng)開盤時(shí)能達(dá)到預(yù)期造勢(shì)的目的。根據(jù)目前呼市的具體情況建議建造兩層，500平米左右。因此，建立一個(gè)高品質(zhì)的售樓處是取得良好銷售業(yè)績(jī)的重要因素之一。目前已動(dòng)工，但尚未發(fā)售，預(yù)計(jì)明年三月左右全面開盤，商場(chǎng)部分預(yù)計(jì)由王府井百貨親自運(yùn)作，將是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4） 新亞太商廈此項(xiàng)目地處中山西路中段，占地7858平米，建筑面積為3萬(wàn)平米是一棟四層綜合商場(chǎng)配有5000平米美食廣場(chǎng)，還有茶園、網(wǎng)吧、書吧、兒童樂(lè)園、電影院等各種休閑區(qū)域?？勺饪墒?，門市單價(jià)29800元/平米，商鋪均價(jià)14000元/平米；租金12元/天“首府廣場(chǎng)”策劃方案 引 言我們根據(jù)前期對(duì)呼市市場(chǎng)調(diào)研的資料，并結(jié)合在實(shí)際工作發(fā)現(xiàn)的不足之處，及時(shí)調(diào)整了工作的方向和重點(diǎn)。平米。另有9層寫字樓。我們將繼續(xù)關(guān)注其動(dòng)態(tài)。這里所說(shuō)的售樓處不僅包括“形”，還包括“神”。采用鋼結(jié)構(gòu)、落地玻璃，體現(xiàn)其氣勢(shì)及現(xiàn)代感。從此階段開始，銷售工作將全面展開。待引爆日過(guò)后，隨著項(xiàng)目知名度的擴(kuò)大，寫字樓與商場(chǎng)相輔相承，逐步進(jìn)入