【正文】 明湖花園——尊貴、時(shí)尚、吉祥幸福的象征；n 實(shí)用、美觀、堅(jiān)固一體化；n 住宅綜合服務(wù)，優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)。為了達(dá)到以上招商目的，本項(xiàng)目招商將按“三優(yōu)一帶”的原則進(jìn)行，即：“三優(yōu)”——優(yōu)先引進(jìn)大型餐飲、娛樂(lè)商家、超市；——優(yōu)先引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)品牌商戶、專賣商戶、特色商戶；——優(yōu)先引進(jìn)極具人氣的特色餐飲、娛樂(lè)商戶“一帶”——帶動(dòng)各級(jí)散戶，滿場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)為了提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)造利銷的營(yíng)銷范圍，本項(xiàng)目的招商范圍應(yīng)該在欽州、南寧、靈山、浦北、防城、欽州各區(qū)縣城鎮(zhèn)以及發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)進(jìn)行。n 租售結(jié)合租售結(jié)合指的是通過(guò)租賃來(lái)帶動(dòng)物業(yè)的銷售。n 目標(biāo)客戶群的主要職業(yè)——白領(lǐng)：金融、通信、IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè)——公務(wù)員——生意人首創(chuàng)圍合式大型餐飲、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)黃金商圈最具“可去性”的大型餐飲、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)依據(jù)：n 價(jià)值規(guī)律由于餐飲、娛樂(lè)、休閑的投資回報(bào)率高于一般的商業(yè)地產(chǎn)，且投資收益具有動(dòng)態(tài)向的可能性乃至直接的增值效應(yīng)，因此會(huì)受到具有一定資金實(shí)力和區(qū)域影響力的商戶青睞，符合價(jià)值規(guī)律的基本要求。項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道?？傮w來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營(yíng)造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要共同支撐起“欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地”的商業(yè)定位。但是卻用一點(diǎn)微小代價(jià)啟動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)，及時(shí)回籠了資金，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第二階段：借勢(shì)行動(dòng)（2005年01月下旬~02月）n 目的借主力店的入駐，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳；n 目標(biāo)招商率達(dá)3成，吸引投資者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記；n 過(guò)程跟進(jìn)并落實(shí)客戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進(jìn)駐，并利用其簽約加盟為賣點(diǎn)加以推廣宣傳，配以各強(qiáng)勢(shì)媒體加以大力炒作和廣告攻勢(shì)，把招商工作推向高潮，在市場(chǎng)掀起波浪，塑造項(xiàng)目知名度，吸引大量的投資者到本項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)聽取客戶意見，為公開發(fā)售做準(zhǔn)備。n 銷售持續(xù)期： 9月1日—10月30日商鋪推出第四組合； 目的：以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動(dòng)第三組合商鋪的銷售；如第三組合實(shí)行“零租金經(jīng)營(yíng)，則本期延續(xù)，如第三組合不實(shí)行，則本期繼續(xù)實(shí)行“返租”、“輕松付首期”，銷售率達(dá)870%以上即算理想。推廣媒介：銷售現(xiàn)場(chǎng)、《欽州晚報(bào)》、海報(bào)等；推廣計(jì)劃：（待定） 開盤時(shí)間建議本項(xiàng)目的開盤時(shí)間為：第一次開盤：2005年3月5日第二次開盤：2005年5月1日第三次開盤：2005年7月16日第四次開盤：2005年10月1日 開盤條件為了項(xiàng)目開盤就可以創(chuàng)造一種全城轟動(dòng)效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須達(dá)到如下條件：n 銷售現(xiàn)場(chǎng)路網(wǎng)基本搞好，具備一定的參觀通達(dá)條件；n 建筑形象已經(jīng)初露崢嶸；n 招商已與一、兩家大戶簽訂意向協(xié)約；n 各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作就緒；n 推廣造勢(shì)已在市場(chǎng)形成的一定知名度；n 客戶預(yù)訂已達(dá)一定銷售貨量；n 總銷售額n 營(yíng)銷、招商費(fèi)用投放比例%；n 費(fèi)用總額；說(shuō)明: 鑒于目前地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境淡靜，各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻之不爭(zhēng)事實(shí)，各開發(fā)商為更有效地占領(lǐng)市場(chǎng)份額，不惜以重金投入宣傳，投放比例1%2%為正常之舉。推廣階段劃分起止時(shí)間形象導(dǎo)入期~試探發(fā)售期~銷售擴(kuò)張期~強(qiáng)勢(shì)銷售期~銷售持銷期~銷售清盤期~注：以上時(shí)間安排依項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整，總的原則是盡量提前。特點(diǎn)：能減輕商戶在租金上的壓力，但商戶必須充分了解欽州市場(chǎng)情況，能夠獲利。案例分析：如A棟一樓018號(hào)鋪（提供六成10年按揭）面積（㎡）50售價(jià)（萬(wàn)元）5511000元/㎡返租價(jià)（萬(wàn)元）13750元/㎡（補(bǔ)差價(jià)2650元/㎡，）首期（元）40%月供（元/㎡）470660%一次性返還（萬(wàn)元）前三年，按8%回報(bào)率計(jì)后七年返還（萬(wàn)元）每年按8%回報(bào)率返，返 第十年即收回投資成本（萬(wàn)元）55一次性返還＋后七年返還后六十年租金收益（萬(wàn)元）10830元/㎡計(jì)，不包括租金及地價(jià)增值收益凈收益預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）凈收益