【正文】 屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議修訂） 陜西省人民代表大會常務(wù)委員會公告　　 〔十一屆〕第九號　　《陜西省物業(yè)管理條例》已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年5月1日起施行?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。 　 　第二節(jié) 業(yè)主大會 第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定： （一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會成員； （三）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告； （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）管理、使用和續(xù)籌專項維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定； （八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！　〉诙粭l 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。　　備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選?！　〉谒氖龡l 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分： （一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定； （二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； （三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域； （四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域?！　〉谖迨粭l 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。　　業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在約定期限內(nèi)恢復原狀。　　第七十八條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2％的比例，一次性向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金?！　〉诎耸鶙l 省建設(shè)行政主管部門應當對物業(yè)保修金的交存、使用、管理和退還實施監(jiān)督管理?！　≡O(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當委托所在地的商業(yè)銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶?！　〉诰攀艞l 違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，新建住宅的附屬設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定條件交付使用的，由縣級以上物業(yè)行政主管部門責令停止交付使用；拒不停止的，處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款?！　〉谝话僖皇粭l 違反本條例第六十八條第三款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款?！　〉谝话俣畻l 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任?！　〉谝话倭惆藯l 違反本條例第六十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！　≡撐飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會已經(jīng)成立的，專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第九十三條的規(guī)定執(zhí)行?！　∫咽酃凶》康臉I(yè)主應當在辦理房屋權(quán)屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶?！　〉诎耸龡l 符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設(shè)單位：　?。ㄒ唬┪闯霈F(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題； （二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已按相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù)； （三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設(shè)單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行?！　I(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應當及時調(diào)查核實，并依法處理。　　第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用： （一）業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取；　　（二）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤； （三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。 　 　第四章 物業(yè)管理服務(wù) 　　第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書?！　∨R時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案?！　〉谒氖畻l 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。　　業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。　　第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！　〉谑艞l 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。　　業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第（一）項至第（五）項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。　　尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主?！　〉谒臈l 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加；采用書面形式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利?！　I(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況?！　〉谌藯l 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。　　第五十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；　?。ǘ┪飿I(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；　　（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50％?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定?！　〉诹藯l 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止。物業(yè)保修金全部退還后，建設(shè)單位應當依法、依約繼續(xù)履行相應的質(zhì)量責任?！　〉诎耸藯l 下列費用不得從專項維修資金中列支： （一）依法應當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；　?。ǘ┮婪☉斢蓪I(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用；　?。ㄋ模└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用?！　≡O(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監(jiān)督?！　〉谝话倭闼臈l 違反本條例第五十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款?！　〉谝话僖皇鍡l 違反本條例第九十一條第二款規(guī)定，業(yè)主未提供交存專項維修資金憑證，建設(shè)單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由建設(shè)單位代業(yè)主履行交納專項維修資金的義務(wù)?！　∥丛谝?guī)定時限內(nèi)轉(zhuǎn)交已售公有住房專項維修資金的，由縣級