【正文】 計劃》） * （五）、廣告推廣建議及租售計劃 * 依照前面的基本定價，按目前商用物業(yè)的推廣行情，預計需投入的宣傳推廣費用總額約為：￥５ 00 萬元，該費用的具體分配及租售計劃如下表： 時期 推廣主題 工作重點 相關(guān)單位或媒體選擇 預算費用（萬元） 銷售計劃 （萬元） 招商計劃 籌 備 期 (共 30 天） 農(nóng)批巨無霸 采購一站式 巨富源地 四海會聚 工地現(xiàn)場的清理、美化； 外發(fā)廣告資料的準備； 內(nèi)部登記資料的準備； 銷控表的制作； 商圈規(guī)劃圖、地理位置圖的制作； 項目現(xiàn)場廣告、戶外廣告的設(shè)計制作 投放； 租售隊伍現(xiàn)場熟悉培訓。 * 物業(yè)經(jīng)理 工程主任 保安主任 運營主任 消防指導 維修電工 定位保安 巡邏保安 停車保安 文案設(shè)計 平面設(shè)計 廣告執(zhí)行 * 參見以下物業(yè)管理部組織架構(gòu)圖： [招商重要性 ] 本項目成在招商，必須把招商放到一個開發(fā)戰(zhàn)略的高度來認識！ 在招商過程中將會涉及到政府、協(xié)會、商會、媒體、等各種資源的整合和利用； ZRC另外，在招商過程中，將會遇到各種各樣的矛盾，比如本地招商和外地招商的矛盾，招商不同階段促銷政策的矛盾，招商主力店和次主力店之間的矛盾，招商和銷售之間的矛盾，招商和工程之間的矛盾等等； 因此我們在組建招商中心時，對于高層招聘必須具備高超的把控能力和成功的操盤經(jīng)驗。在推廣上，本項目作為一個整體對外進行推廣，提高市場的知名度和吸引力。 * 招商規(guī)劃設(shè)計 （二）、銷售招商大廳的包裝建議 銷售招商大廳的裝修：設(shè)計時要求有創(chuàng)意性，設(shè)有接待廳、總經(jīng)理室、營銷室、財務(wù)室、簽約室、會議室，前臺一張，小工作臺和辦公設(shè)備等； 室內(nèi)包裝：效果圖、樓盤模型、銷控表、農(nóng)產(chǎn)品圖片、區(qū)域規(guī)劃圖、地理位置圖、領(lǐng)導考察照片、奠基儀式照片等。建議租金設(shè)置可采用免租期長高租金定價策略，以突出商鋪的升值價值。 第一區(qū)域： 2X 家 ； 第二區(qū)域： 3X 家 ； 第三區(qū)域： 2X 家 X 表示擬招主力店的 個數(shù)，不同業(yè)態(tài)要分開。 其中“招商管理”又是統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)和起源。 本階段招商的商家數(shù)量以確定主力商家 20— 30 家、次主力商家 30— 50 家為宜，不確定商家 200 家為宜。 隨著項目臨近建設(shè) [項目的外立面展現(xiàn)為界 ]，招商工作立足亳州本地的商家，以滿鋪開業(yè)為主。 市場運營目標 到 2020 年底建成功能完善、設(shè)施先進、管理科學的現(xiàn)代化大型產(chǎn)銷結(jié)合型的農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場。 招 商 為 信心 4 招商戰(zhàn)略意義 從整個項目的營銷推廣來看，“信心”將是本項目的第一營銷戰(zhàn)略。而招商正是建立市場信心的決定性因素，首先是要通過招商建立眾多商家對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的高度信任度和信心，然后通過招商樹立項目在政府、市民心目中的“責任開發(fā)”形象，樹立項目的公眾美譽度。到 2020 年，擁有固定商戶 1500 戶，實現(xiàn)交易量 295多萬噸，交易額 70 億元。 期間招商重點的變化，也必然影響招商部門的工作人員之工作分工、部門架構(gòu)有一定的變化。 招商整體思路 由于本項目的商業(yè)規(guī)模較大，客戶對各片區(qū)的認同感較為懸殊，這必然導致弱勢片區(qū) 的銷售需要借助主力店或類主力店的影響力。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期步行街區(qū)和購物中心的營銷、商業(yè)運營能否成功。 第二步：召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關(guān)目標群所有的客戶參加，懇談會的內(nèi)容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。 散戶：租金明確制定，建議租金在 30— 60 元之間 具體平面布置詳見附圖 * （三）、銷售策略建議及統(tǒng)籌 銷售目標 ①、打造高標準綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品批零市場； ②、塑造開發(fā)商的成功品牌； ③、創(chuàng)造贏利，快速回籠資金； ④、實力優(yōu)先，保證可持續(xù)經(jīng)營及旺場。 ??、規(guī)劃業(yè)態(tài)，做到專而不亂。 建議到沿海一線城市成功 的大型在營商業(yè)地產(chǎn)項目高薪聘任（挖人）。 優(yōu)惠方式建議： 以面積標準確定優(yōu)惠； 以簽約時間確定優(yōu)惠； 以交租時間確定優(yōu)惠； 老帶新優(yōu)惠； 知名品牌的優(yōu)惠。 因此我們在本案的營銷策略上，要打破固有的思路，我們不能將本案視為僅僅是農(nóng)貿(mào)市場，從一個新的角度來設(shè)計和開展本案的營銷，將農(nóng)貿(mào)市場的營銷提升到一個新的高度。具體根據(jù)周邊商家實際情況及項目的未來發(fā)展優(yōu)勢加權(quán)制定。當然，最好能邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。 （一）、招商策略 招商執(zhí)行方案 先形象，后拓展 在招商工作的籌備階段，應(yīng)著重于本項目整體形象的宣傳使商家及目標市場市民對農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場的形象有一個清晰而深刻的 印象，在公開招商工作進行時，重點向商家宣傳項目所在的城市 — 亳州的發(fā)展前景、城市地位、功能規(guī)劃，使商家認同本項目的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主題定位，奠定項目在商家心目中“一站式、壟斷性、唯一性、超前性”的“農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷結(jié)合”的形象與其發(fā)展前景。然而，主力店在各自的行業(yè)中往往是強勢方，對城市的介入、具體位置、租金水平、優(yōu)惠措施、技術(shù)對接要求也往往較高；這已決定了主力店 的招商難度非常。 參見以下銷售招商隊伍架構(gòu)圖： 部 門 架 構(gòu) 建 議 3 前期階段 招商團隊架構(gòu) 項目經(jīng)理 項目策劃經(jīng)理 租售 1 組 司機、文員 租售 2 組 主任 1 名 代表 5 名 主任 1 名 代表 5 名 項目總監(jiān) 向總經(jīng)理負責； 總領(lǐng)招商的具體工作，包括擬定招商及租賃、合作方案，主持、組織、策劃商業(yè)招商的開展與執(zhí)行，確保完成招商指標； 協(xié)同銷售部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商策略、計劃、方案； 挖掘新的主力店、品牌店、經(jīng)營商家 來源、跟蹤潛在商家，并對商家資料進行整理歸檔； 與新舊商家保持良好關(guān)系，協(xié)助商家解決在招商、銷售過程中的問題； 負責辦理招商過程中的各項手續(xù)，做好配套服務(wù)工作； A、招商部職能 5 組織相關(guān)職能 招商團隊架構(gòu) A、招商部職能 統(tǒng)籌或主持本部門的人事招聘、培訓及考核等工作，提名本部門人員的聘任、辭退、升職，經(jīng)人事部，報總經(jīng)理批準； 負責抓好部門員工的思想動態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工作， 穩(wěn)定和提高本部門員工隊伍素質(zhì)等企業(yè)文件建設(shè)工作； 負責招商部門的考核、薪酬發(fā)放評定、部門的財、物 的管理工作； 監(jiān)控本部門的招商費用； 1負責召集招商會議及業(yè)務(wù)培訓工作； 1負責招商合同的簽定，協(xié)助財務(wù)部門追收商家的保證金、履約金； 1負責招商合同、協(xié)議的管理、歸類、匯編工作； 1配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。 2）市場 硬件升級 作為首批“農(nóng)業(yè)部定點市場”的亳州蔬菜批發(fā)市場，于 1997 年建立，占地 8 萬平方米，蔬菜為主打經(jīng)營品種。 二、招商項目定位 （一）、項目規(guī)劃 項目規(guī)劃用地位于亳州市譙城區(qū)二里鋪，位于京九鐵路以西，市五中以東，湯陵北路以北，江寧路以南，項目用地符合當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。 招 商 為 競爭 3 招商戰(zhàn)略意義 參考目前的合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以及目前周邊在建的幾個項目，我們要有“招商為競