【正文】 ，出售難度小，建議在限定經(jīng)營類別的前提下，等雁塔文化新天地整體商業(yè)氛圍烘托起來后出售。此法風(fēng)險由發(fā)展商和商戶共同承擔，可以消除商家的市場顧慮；發(fā)展商可利用此法爭取目標商戶進駐，并與商家共同分享利潤。時尚小寨，活力財源。“引渠灌田”能夠引的是：（1）引入當今世界最佳的商業(yè)模式，并深入實施；（2）引入最好或最先進的經(jīng)營管理模式和商業(yè)推廣手段；（3）引影視機構(gòu)和相關(guān)行業(yè)資源共享，共同發(fā)展。（五）促銷策略互利經(jīng)營在原售價上提高5%，從成交金額中提取5%的金額作為宣傳基金，用于開業(yè)后的整體形象宣傳及促銷活動支出，可成立業(yè)主委員會監(jiān)控投放情況。再用硬廣、結(jié)合戶外路牌并打出“一輩子的投資，請耐心等待30天” 吸引客戶群。攻擊點：任務(wù)尾期加強銷售。 主要形式：報紙廣告、DM、促銷活動。目的：一對一的溝通可以拉動投資者即時購買行為。（5）體驗式銷售：提前讓客戶切身感受到商業(yè)的特色。商業(yè)項目前景如何關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營商家來捧場，而經(jīng)營商家進駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶、知名商家對該商業(yè)的態(tài)度?！鼻榫笆劫徫锸求w驗營銷的表現(xiàn)形式，他最大的目的就是為商業(yè)服務(wù)。純租金發(fā)展商直接將商鋪租給目標商戶使用，收取固定的租金，商戶自主經(jīng)營、自擔風(fēng)險。以合作經(jīng)營、出售經(jīng)營、出租經(jīng)營相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報投資，實現(xiàn)投入與收益的平衡。五、目標客戶群定位投資者經(jīng)營者消費者職 業(yè)各行各業(yè)與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營者和決策者追逐求時尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實現(xiàn)自我價值和有明星夢的年輕族年 齡30—60歲25—55歲16—36歲來自區(qū)域西安為主，少量省內(nèi)外外省市、國家占相當比重，本地區(qū)的位居其次西安為主，陜西省內(nèi)為輔，少量來自國內(nèi)外收支狀況收入≧5000元/月——支出≧300元/月目的動機投資收益經(jīng)營獲益追求時尚、展示自我、實現(xiàn)夢想、體驗休閑信息來源戶外、當?shù)刂髁髅襟w、項目現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)期刊、國內(nèi)主流商業(yè)報紙、DM、網(wǎng)絡(luò)等大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑第二部分：規(guī)劃招商篇一、運作模式取得商圈土地作好商業(yè)規(guī)劃劃劃hua 劃招商先行引入商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理主題概念包裝項目制定靈巧的銷售政策，降低投資門檻、擴大潛在客戶群采用硬廣告、軟宣傳、事件行銷、公關(guān)造勢等手段筑壩蓄水開盤銷售二、經(jīng)營策略（一）經(jīng)營主題雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場環(huán)境，在項目定位為國內(nèi)首家明星文化演藝廣場的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營主題：提供一個時尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。項目周圍學(xué)府林立、科研機構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。曲江新區(qū)高舉“旅游文化”大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機。陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng)濟、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心?？陀^地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采?！靶≌倘Α睂Q新顏 以小寨十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)改造的啟動，將使這一區(qū)域舊貌換新顏。機會：項目所在區(qū)域目前缺乏“一站式”購物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費者。滿足客人在該地區(qū)逗留兩小時的休閑、娛樂、購物需求。三、招商計劃（一）招商思路通過以上分析，我們初步確立了雁塔文化新天地項目以出售為主、租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報的目標。建議此方法在面積較大、相對獨立的商鋪的目標客戶引入難度較大的情況下使用。至炫組合，魅力演繹。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺加強溝通，擴大影響。連租約賣鋪將主力店部分進行返租，建議返租年限為3—5年，%，以促進拆零銷售。主要形式：報紙、軟文。l 第九戰(zhàn)：強勢銷尾盤目的：到了這個階段，我們項目基本銷售完成，可能還會留有小部分商鋪等待銷售。l 第七戰(zhàn)：實惠活動感銷目的：其實對西安人而言，看到實際的利益比任何概念都要實在， 當我們的主力店、反租、風(fēng)情購物等等過完以后，我們的重點開始轉(zhuǎn)向促銷，通過贈送、打折等形式來刺激購買行為。海軍執(zhí)行形式：主題活動主要任務(wù)：配合階段商業(yè)營銷主題，階段性的創(chuàng)造營銷熱點、聚集人氣，吸引關(guān)注，推進銷售。（4）情景式銷售：在銷售過程中營造未來商業(yè)氛圍，使客戶在商業(yè)氛圍下潛移默化?！罢小弊衷E招，即“招狼入市”。體驗營銷就是將這些要點由銷售結(jié)合達到最佳的銷售成果。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對不同情況或單項使用，或組合實施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。從雁塔文化新天地得實際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營的不同，采?。赫加兄饕摹⒆プ∮杏玫?、放棄次要的原則。形象定位：時尚、夢想、活力、體驗的文化商業(yè)典范。項目為地下二層商業(yè)，采用廣場商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場為商業(yè)聚集源源不斷的客流。另外，海洋世界、大唐不夜城等項目也都在施工中。小寨商圈高校林立鑄造物流旺地。正是由于