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房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度(留存版)

2025-06-01 06:14上一頁面

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【正文】 % 大商業(yè)(地上地下):萬地上+萬地下容積率: 車位:個(gè)(其中機(jī)械 個(gè))綠化率: % 回遷面積:以上指標(biāo)含:返遷普通高度:米 住宅建筑面積 萬㎡,商業(yè)用房建 筑面積 萬㎡,辦公用房建筑面積 萬㎡;支付進(jìn)度計(jì)劃支付時(shí)間,請(qǐng)注明時(shí)間和金額寫明數(shù)據(jù)來源(協(xié)議要求、掛牌文件、出讓合同)保留各階段數(shù)字,必須有原文協(xié)議要點(diǎn)市調(diào)時(shí)間必須填寫該時(shí)間,要求必須3個(gè)月內(nèi)宏觀指標(biāo)城市人口GDP零售總額三產(chǎn)比例3公里人口城市近三月商品房均價(jià)城市近三月商品房成交量明細(xì)指標(biāo)合同協(xié)議調(diào)研數(shù)據(jù)可比房屋銷售量可比住宅售價(jià)可比寫字樓售價(jià)可比底商售價(jià)車位售價(jià)其他需要注明情況。:立面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、弱電智能化。詳見操作手冊(cè)“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)(董事長(zhǎng)簽批版)移交流程”。詳見操作手冊(cè)“市政條件審批流程”。論證會(huì)由項(xiàng)目公司配合完成,其他相關(guān)部門參與。 業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接按照以下分工進(jìn)行: 商管總部負(fù)責(zé)提供室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖及技術(shù)要求,并組織規(guī)劃院與各主力店的初次技術(shù)對(duì)接并對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)簽,會(huì)簽圖及會(huì)議紀(jì)要在會(huì)后10日內(nèi)返回規(guī)劃院。4 施工圖設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目公司應(yīng)在總圖豎向論證完成后,組織完成基坑支護(hù)圖、開挖圖和樁位圖并報(bào)規(guī)劃院審批。 規(guī)劃院在第一版全專業(yè)施工圖完成后,負(fù)責(zé)組織弱電智能化方案深化評(píng)審,相關(guān)部門參與,對(duì)方案深化圖紙進(jìn)行會(huì)簽,經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有差異、或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項(xiàng),應(yīng)報(bào)項(xiàng)目管理中心及分管項(xiàng)目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院,由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。詳見操作手冊(cè)“商業(yè)綜合體中銷售物業(yè)平面方案審批流程”。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編寫銷售物業(yè)公共區(qū)域、精裝類銷售物業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書、并報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部審核后報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)設(shè)備參數(shù)報(bào)批流程”。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織編制銷售物業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)股份公司批準(zhǔn)后作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成銷售物業(yè)單體方案深化設(shè)計(jì),項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì),項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部和規(guī)劃院、商管總部參加。 規(guī)劃院參加項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部組織的項(xiàng)目開業(yè)的正式移交。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。 項(xiàng)目公司組織召開施工圖審查會(huì),對(duì)第一版施工圖進(jìn)行審核,規(guī)劃院和相關(guān)部門參與,項(xiàng)目公司應(yīng)將施工圖、《萬達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》的復(fù)查結(jié)果集審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要報(bào)規(guī)劃院審核。 規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明,導(dǎo)向標(biāo)志的方案深化評(píng)審,相關(guān)部門參與,對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽,經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。3 初步設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃院負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。 規(guī)劃院負(fù)責(zé)方案深化設(shè)計(jì)工作,并牽頭召開方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì),組織相關(guān)部門對(duì)方案深化設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。詳見“規(guī)表1”及操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及報(bào)批事宜審批流程”。如規(guī)劃條件發(fā)生變化,發(fā)展部須再次提供《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充交底單》。以上各類管控分別按照“設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面”規(guī)定的權(quán)責(zé)界面進(jìn)行,執(zhí)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)管理流程。7 附件 《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》模板 《項(xiàng)目市調(diào)信息表》模板 《規(guī)劃交底單》模板 《項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表》模板 《審批會(huì)簽表》模板 項(xiàng)目立項(xiàng)建議書模板項(xiàng)目立項(xiàng)建議書日期:年 月 日 發(fā)起聯(lián)絡(luò)部門:發(fā)展部項(xiàng)目地塊名稱: 信息來源: 地塊簡(jiǎn)介、區(qū)位優(yōu)勢(shì)及現(xiàn)狀情況: 政府態(tài)度和支持力度: 政府規(guī)劃條件和業(yè)態(tài)要求: 土地出讓方式和能否設(shè)定我方所要求的掛牌條件: 書面報(bào)價(jià)及地價(jià)的組成: 合作模式及條件(回遷房、投資比例等): 初步優(yōu)惠條件 初步評(píng)估分析(簡(jiǎn)易測(cè)算): 城市宏觀指標(biāo):城市市區(qū)人口數(shù)、周邊三公里半徑人口數(shù)、社零總額、三產(chǎn)比例、GDP和周邊可比項(xiàng)目售價(jià) 附上項(xiàng)目在城市中位置和衛(wèi)星圖 1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和四周照片(附件資料:城市地圖、項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表、項(xiàng)目簡(jiǎn)易測(cè)算等)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)展部總經(jīng)理 項(xiàng)目市調(diào)信息表項(xiàng)目市調(diào)信息表項(xiàng)目地塊名稱 所屬城市 日期: 制表人: 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)上一年當(dāng)年數(shù)據(jù)來源說明城市市區(qū)人口(萬人,不含下轄市縣)G D P(億元)城市人均可支配收入(元)城市三產(chǎn)比重(1產(chǎn):2產(chǎn):3產(chǎn))社會(huì)零售商品總額(億元)年度房地產(chǎn)竣工面積(萬平方米)年度商品房銷售均價(jià)(元)年度房地產(chǎn)銷售面積(萬平方米)年度商品房銷售總額(億元)年度土地供應(yīng)量(萬平方米)近期周邊土地成交情況周邊三公里人口數(shù)量 項(xiàng)目周邊銷售產(chǎn)品調(diào)查(指項(xiàng)目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況,產(chǎn)權(quán)70年的住宅公寓、寫字樓、產(chǎn)權(quán)40或50年的SOHO公寓,及底商和車位。各部門會(huì)簽意見要求在一周內(nèi)完成。 商管公司意見根據(jù)需要項(xiàng)目要征詢主力店商家選址意見的,由股份公司發(fā)展部提供項(xiàng)目信息和資料給商管公司,商管公司在十日內(nèi)負(fù)責(zé)給予選址反饋意見和設(shè)計(jì)要求以供決策。 問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查待項(xiàng)目合同原則條件已基本達(dá)成一致后,項(xiàng)目所涉及前期相關(guān)技術(shù)指標(biāo)問題,由發(fā)展部和項(xiàng)目公司落實(shí)操作手冊(cè)問題清單。 股份公司發(fā)展部是負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門,對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。項(xiàng)目運(yùn)作要素管理工作包括,但不限于: 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)管理; 項(xiàng)目計(jì)劃管理; 項(xiàng)目成本管理; 招標(biāo)(采購)管理; 經(jīng)濟(jì)合同管理。3 發(fā)展部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門,負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織工作,股份公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。1 項(xiàng)目管理中心 對(duì)于項(xiàng)目公司或股份公司各部室提交項(xiàng)目管理中心的審批事宜,只要符合相關(guān)制度要求且文件內(nèi)容齊全,項(xiàng)目管理中心將及時(shí)予以辦理,并在以下規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成審批工作: 需項(xiàng)目管理中心內(nèi)部單一部門獨(dú)立負(fù)責(zé)審批的事宜,該部門應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成審批; 對(duì)于需項(xiàng)目管理中心多個(gè)部門審批的事宜,由經(jīng)辦部門牽頭,需在3個(gè)工作日內(nèi)完成審批; 對(duì)于項(xiàng)目管理中心經(jīng)辦,且需項(xiàng)目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜,由項(xiàng)目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤,需在5個(gè)工作日內(nèi)完成審批; 對(duì)于需會(huì)議研究后辦理事項(xiàng),在3個(gè)工作日內(nèi)完成,最多不超過6個(gè)工作日,需提報(bào)總裁會(huì)審批事項(xiàng)審批時(shí)間另行決定; 緊急或特殊情況需特殊處理的事項(xiàng),可根據(jù)實(shí)際情況需要特殊處理。 對(duì)已有項(xiàng)目公司的城市,項(xiàng)目選址的前期工作由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé),股份公司發(fā)展部督促協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)條件和資料發(fā)生變化或更新的,發(fā)展部應(yīng)及時(shí)與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。4 合同談判階段 股份公司發(fā)展部根據(jù)股份公司決策指示,協(xié)調(diào)組織法律事務(wù)部、項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作,其它部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān)建議。如果土地出讓合同已在掛牌文件中公示并已經(jīng)通過摘牌會(huì)簽的,簽訂土地出讓 合同時(shí)報(bào)分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理和總裁批準(zhǔn)。以上產(chǎn)品中若為挑高產(chǎn)品,請(qǐng)注明層高。,并應(yīng)控制不超出目標(biāo)成本。 與政府簽訂框架協(xié)議后,規(guī)劃院開始大商業(yè)和酒店的單體方案設(shè)計(jì),項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、酒店建設(shè)公司等相關(guān)部門配合各自相關(guān)內(nèi)容,經(jīng)董事長(zhǎng)簽確后移交相關(guān)部門。 項(xiàng)目在操作過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。論證結(jié)果以論證報(bào)告或會(huì)議紀(jì)要形式會(huì)簽,經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。商管總部同時(shí)提供《房產(chǎn)技術(shù)條件》,作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“施工圖審批流程”。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。5 實(shí)施階段 規(guī)劃院應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)效果進(jìn)行中期檢查,主持召開各項(xiàng)設(shè)計(jì)中期檢查會(huì),并形成會(huì)議紀(jì)要,項(xiàng)目公司參加并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要落實(shí)整改。詳見“規(guī)表1”及持有物業(yè)操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及報(bào)批事宜審批流程”。 項(xiàng)目公司視需要組織完成銷售物業(yè)總圖豎向、供電方案、空調(diào)冷熱源論證,并報(bào)規(guī)劃院備案。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書審批流程”。第5節(jié) 酒店物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程1 概念方案設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃院負(fù)責(zé)酒店概念方案設(shè)計(jì)階段工作,管理流程詳?shù)?節(jié)“持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程”。5 實(shí)施階段 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)提交電梯的設(shè)計(jì)參數(shù)報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、成本部審核,規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)“銷售賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案審批流程”。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。規(guī)劃驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見下表: 規(guī)劃驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃驗(yàn)收結(jié)論《萬達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》中不合格點(diǎn)位所占比例規(guī)劃驗(yàn)收合格%規(guī)劃驗(yàn)收基本合格%5%5%%%10%10%%%15%規(guī)劃驗(yàn)收不合格大于15%6 運(yùn)營(yíng)階段 項(xiàng)目的后期改造,需改造主體(商管總部、院線、百貨等)報(bào)規(guī)劃院和成本部審核,如果必要報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)公司完成地下車庫劃線設(shè)計(jì)工作,商管總部審核,報(bào)規(guī)劃院備案。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程(終稿)”。(參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程)。詳見操作手冊(cè):“方案成果移交流程”。 確定施工圖設(shè)計(jì)單位后,規(guī)劃院組織召開方案設(shè)計(jì)交底會(huì),詳見操作手冊(cè)“方案設(shè)計(jì)交底會(huì)流程”。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有差異,或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項(xiàng),應(yīng)報(bào)項(xiàng)目管理中心及分管項(xiàng)目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院,由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。4◎?qū)徟鷮?duì)有關(guān)事務(wù)、工作、報(bào)告提出書面的審查批示意見和簽名,審批具有“否決”權(quán)5○備案以書面形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計(jì)管理職責(zé)界面設(shè)計(jì)管理工作分項(xiàng)關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董事長(zhǎng)院線公司萬千百貨成本控制部項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部項(xiàng)目中心規(guī)劃院商管總部酒店公司發(fā)展部分管副總裁總裁1 概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底單所有物業(yè)△○▲◎概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)(副總裁簽批單)圖紙及指標(biāo)所有物業(yè)△▲△◎概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)(董事長(zhǎng)簽批單)圖紙及指標(biāo)所有物業(yè)△▲△⊙◎單體方案設(shè)計(jì)圖紙及指標(biāo)持有物業(yè)△▲⊙◎酒店▲△⊙◎設(shè)計(jì)管理工作分項(xiàng)關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董事長(zhǎng)院線公司萬千百貨成本控制部項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部項(xiàng)目中心規(guī)劃院商管總部酒店公司發(fā)展部分管副總裁總裁2 方案深化設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)議紀(jì)要持有物業(yè)△△△△△△▲△△△酒店△△△▲△銷售物業(yè)△△▲△△△規(guī)劃設(shè)計(jì)條件復(fù)核、市政條件調(diào)查報(bào)告所有物業(yè)▲⊙△◎產(chǎn)品定位報(bào)告酒店△▲⊙◎銷售物業(yè)▲△⊙◎方案設(shè)計(jì)單位確定定標(biāo)文件銷售物業(yè)▲⊙◎設(shè)計(jì)管理工作分項(xiàng)關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董事長(zhǎng)院線公司萬千百貨成本控制部項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部項(xiàng)目中心規(guī)劃院商管總部酒店公司發(fā)展部分管副總裁總裁施工圖設(shè)計(jì)單位確定定標(biāo)文件持有物業(yè)▲○◎酒店▲○◎△銷售物業(yè)▲/◎○酒店機(jī)電設(shè)計(jì)單位定標(biāo)文件酒店△○⊙▲◎方案設(shè)計(jì)交底會(huì)議紀(jì)要持有物業(yè)△▲△方案深化評(píng)審會(huì)議紀(jì)要持有物業(yè)△△△△▲/◎△酒店△▲⊙⊙酒店機(jī)電△⊙▲/◎銷售物業(yè)▲⊙⊙○△◎設(shè)計(jì)管理工作分項(xiàng)關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)董事長(zhǎng)院線公司萬千百貨成本控制部項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部項(xiàng)目中心規(guī)劃院商管總部酒店公司發(fā)展部分管副總裁總裁總圖風(fēng)向及市政論證
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